明年有没有抄底机会？| 楼先生问答NO.316
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上月下旬，我的同事去了一趟青山湖科技城。这个不限购的投资型板块，跟上半年相比，流量已经腰斩。但是“客户图像”分析的结果：投资客并没有绝迹。
那边的开发商们说：除了城西外溢的自住需求，主力客群还是投资客，省内外皆有，甚至还有一些来自海外。
放眼全国，杭州依然是最有前途的城市之一。
难道这些精明的投资客不知道“右侧入场法则”吗？不知道楼市还未见底吗？当然知道，但对他们来说，只要相信杭州是赢面概率很大的城市，涨是长时间和大概率的，跌是短时间和局部的。
如果你有这样笃定的心态，不去追逐热点，杭州这样的城市，不用理会什么法则。
当然，我们也不能罔顾基本事实：大多数投资客还在持币观望。从环杭热度下来，就能窥见一斑。毕竟楼市还没发出见底的信号。
最后一个月，开发商为什么抓紧卖房？
一部分房企是为了年底冲业绩，因为规模会影响次年的融资成本，所以纷纷拿出最好卖的房子。昨天听说运河新城某个超级性价比楼盘，也要开出最后一批房源了。
还有一部分房企则是绝望了。对于卖房来说，形势不妙，再等下去，可能就卖在更低谷时期。虽然现在也不赚钱，但至少房子还能卖出去。
开发商正在准备钱，在土地市场上等待抄底机会。
这段时间，我接到了不少大型房企投资部负责人的电话，希望帮他们留意优质宅地。有一个共性是：回归主城区，青睐核心宅地。
那对于投资客，明年有抄底机会吗？
大面积的机会是没有的，机会一定是局部的，捡漏也是局部的。而且，跟开发商抄底拿地的逻辑正好相反，去开发过快的非核心的区域。
1.
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稳妥第一位、高抛低吸、新房优势被挤压
@筱xiao乔
投资客，新天地天纵商住如何持有？还是什么时候合适出掉？余杭区西溪海小海学区房未来趋势，何时可以出售？
楼先生：你要想好的是，卖掉后拿到一大笔资金的出路。如果没有更好的投资理财渠道，其实不如继续持有手头上的不动产。真要让你手里拿着一大笔现金花不出去，也会很慌的。现金是长期投资产品里最差的一种。
考虑到行情正在往下走，可以有一点点“高抛低吸”的投资思维。只不过，理论上看着简单的事情，实操起来未必能有很好的收益。你要折腾的话，可以选择新天地·天纵，毕竟这套房子不占用房票。西溪海小海这样的房子，长远来讲，还是很有前途的。
当然，也要做好“白折腾、得不偿失”的准备。一方面，行情往下走，商住公寓想卖一个满意的价格，有点困难；另一方面，价格优势明显的新盘，越来越少，随着二手房价格下跌，新房的优势被挤压掉了。接下来一段时间内，投资买房，稳妥一点要紧。
2.
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总价最多一千万、改善自住、学区+地铁
@Haoyan
求问，现在住滨江官河锦庭139方，全款买的。一个在古翠路上班，一个在未来科技城，小孩即将出生，想在城西买房自住，预算1000万最多，最好兼顾地铁和学区，看了文鼎苑，觉得各方面不错，就是太老，有其它次新盘或新盘推荐吗？
楼先生：如果关注学区，杭州城西的文教区一带非常理想，这里名校扎堆。只不过，房价不会很便宜，而且房子也没有很新。一千万的预算，学军、求是、行知都能够得上，这些学校你肯定都会满意。除了文鼎苑之外，还有中大·文锦苑、雅戈尔御西湖、绿城紫桂、桂花城，以及到和家园，也能找得到。
对你来讲，不是非得学区的话，可以到申花，可以选择的余地挺大的，而且房子都很不错。比如沁园的洋房。还可以到未来科技城一带，有一些不错的排屋，相比之下，居住舒适度能有一次较大提升。比如佳源·西溪印象这个新盘，也叠排，也有联排，紧贴着阿里巴巴。
到明年的话，未来科技城还有绿城和景瑞两个新盘，会有比较多的叠排产品。尤其绿城这个盘，可以重点关注。不过，这里的学校，就是未来科技城的初中和小学，不知道你能不能满意。
3.
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缴纳社保/积攒房票、现金150万、落户读书
@RaZor
请问：柯桥人，有一套房在贷款，房子卖掉，现金大约150万左右。4年后小孩上小学，考虑萧山的房子，学区能好一些，但没房票，是否有必要现在开始缴社保？另外我这种情况等满两年社保后，首付要几成？两年后还有没有合适的楼盘可以选择？
楼先生：这没什么好纠结的吧？如果打算把孩子放到杭州这边来接受教育，那肯定要解决户口这个问题，而买房落户又是目前比较常规的操作方式。对你来讲，积攒房票才只是第一步。在限购政策不放开的情况下，也只能这样做吧？
先迈出第一步再来考虑其它，两年以后的事情，不用太着急，市场行情、调控政策和买房预期，都会有很大的变化。包括可选择的楼盘也一样，现在推荐也没什么意义。就拿限购限贷政策来讲，也不是一成不变的。如果限贷政策不变，只要有贷款记录，全国范围都算，二套房首付最低六成。
4.
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现金200万、老人房票、全款投资/改善置换
@马纯
老师好。我们现在名下有一套西雅图，一套湖山帝景湾，父母名下还有一个房票（需全款），到明年初手头有现金200万左右，请问我们是卖掉湖山帝景湾再加上200万去置换一套城区的房子，还是赶着限价政策，用父母的房票全款再买一套新房用于投资？求指教。
楼先生：不管哪一种选择，目的无非是想把钱花出去，大方向上，这样是对的。不管投资还是置换，只要想清楚自己图什么，长远看，买房就还是正确的选择。只不过，现在要认清一个事实：这个市场短期就是会有波动。
接下来的投资买房，都要讲究稳妥。当下“买到即赚到”的房子，已经越来越少。一方面，新房价格慢慢涨上去，另一方面，二手房价格也跌下来了。一二手房价差在缩小，限价新房也没有那么诱人了。
其实，你只要不想着短期逐利，用父母的全款房票投资买房，也是一种选择。目前两百万还有不少选择。但是，如果很在意市场波动，比如房价跌下来，一时间也很难看到收益，于是整天负面情绪，心情忐忑，那就建议谨慎一点。换句话说，有经济能力让自己住得更好一点，不好吗？而且从自住角度出发，心态也会平和许多。
比较稳妥的做法，先去摇那些性价比还算高的限价新盘，也给自己设置一个时间，比如半年，如果时间到了，还没摇到自己满意的房子，再考虑置换。
5.
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首付200万、短暂观望/马上出手、城东/之江
@潘强
刚落户，公积金还差三个月才能贷款，年底也准备考虑结婚的事情，家里可以凑200万的资金，工作地点在近江，现在的行情是否考虑现在买房？哪里合适？还是再等等结婚后，双方公积金贷款买房？
楼先生：其实现在的行情算不上很惨，大多数楼盘开盘之后靠续销，也能卖个七七八八。充其量，只是刚从最疯狂的行情回归到正常状态而已。当然，也确实不是“非买不可”，大量投资客撤场了，土拍也凉了，刚需不用感到很强的压迫感，可以从容一点。
买房这件事，每个人的急切程度是不一样的。单纯从行情角度看，可以暂时观望一段时间，从趋势和预期看，行情还是处于下行通道之中。虽说最大的不确定因素，也是最不可预测的是政策，但目前看，政策逆转可能性几乎为零。
因此，要不要观望还是马上行动，就看你的急切程度吧。如果有点着急，不想牵肠挂肚，尤其买来自住的房子，只要在自己承受能力内，不用考虑太多，市场的一时波动可以忽略的。
至于哪里合适？一个方向可以往城东，彭埠和艮北都是很不错的选择，房子本身有改善的基因，算是一步到位，板块也是奔涌向前在发展。另一个方向就是之江这边，明年仁恒有个项目，会有高层的。还有就是跨江到南面，选择面则更广泛。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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