摇号满8个月，超50万人次参与，我用大数据分析了453张预售证！
摇号，就像一枚双面镜。
购房者的那一面，是一场战役。涵盖了眼光、执着、实力，还有无法回避的运气。
开发商的那一面，更像一张试卷。写满了谋略、判断的同时，也将优劣、强弱展现得一览无余。
摇号，既是一场全新的盛宴。参与者从最初的激动、兴奋，到巅峰期的紧张、焦虑，再回到眼下的平静、习惯。
摇号，又将在我们的生活里继续下去。是的，不出意外的话，这个政策还将维持一段时间。
所有这一切，在今天交织起来。
今天，是杭州市住房保障和房产管理局公布摇号细则，满8个月的日子。
我们试图剥开这枚镜子，透过8个月的摇号大数据，回顾近一年杭州楼市的跌宕起伏。
更重要的，是为来年要买房的购房者，提供一个新的思考维度。
6月之后，摇号热度直线下降
在过去的8个月里，杭州市区（含富阳、临安）一共发放了453张预售证，申领摇号房源套数将近6.7万套，超50万人次参与摇号。
6月，更是杭州摇号历史上的巅峰时刻。将近14万人次参与摇号，当月平均中签率仅7.8%。
疯狂过后，摇号人次逐月下滑。
11月，杭州一共有将近1.2万套房源领出预售证，摇号人数还不到3.3万人次（另有12盘未公布结果）。
4-11月杭州楼盘摇号概况
最主要的原因是，大家所期待的多个红盘在6月相继申领出预售证。像是卓越蔚蓝领秀二期、融信保利创世纪，单盘摇号人数均超2万人次；
万科未来城三期，662套房源，超1.5万人次摇号；万科融信西雅图、翡翠城梧桐郡，摇号人次分布超过9000、7000，中签率5.8%、3.5%。
杭州单盘摇号人次超7000人以上的，一共12个，6月占了近一半。
那时候，楼盘验资条件格外苛刻，一份验资证明仅能用于单个楼盘使用。
然而，11月以来，已有5个楼盘登记无验资要求，2个楼盘最低验资门槛仅10万，但总体摇号人数、去化率反而不如预期好。
最热的要数临平山北的中铁九逸，均价13200元，330套房源，6733人摇号，中签率不到5%。
这也是继10月中旬，万科未来城二期摇号之后，登记人数最多的一个楼盘。
良渚推盘量最大，将近5300套
这8个月里，推盘量最大的要数良渚板块，总房源量将近5300套。
其次是闲林板块，推盘量将近4600套；临平（含临平山北跟临平新城）板块排在第三，推盘量将近4200套。
良渚板块推盘量最大，同样摇号人数也是最多的，有将近6.9万人次，平均板块中签率仅7.65%。
临平板块中签率也很低，不到11%。从数据上看，临平新城稍稍拉了点后腿，反而临平山北热度一直很高。
推盘量2000套以上的8个板块
普通住宅中签率最高也就26%，哪怕是排屋房源，还是一样要摇号。
相反，闲林推盘量虽然多，但整体中签率也高，有将近31%。
有两方面原因：一是排屋类房源多，拉低整体中签率；二来，市场热度下滑对购房者有一定影响。
未来科技城板块推盘量排在第四位，也有3000来套；像三墩、义桥、城东新城、萧山城区几个板块，推盘量都在2000套以上。
新房推盘量越多，意味着未来二手房市场存量越大，交付后进入二手房市场交易的概率也更高。
奥体板块，中签率最低
杭州市区（含余杭、萧山）这么多个板块，要说整体中签率，还是奥体板块最低。
5个楼盘，10张预售证，一共1321套房源，33441人次摇号，板块中签率仅3.95%。
奥体板块的绿城九龙仓桂语江南，中签率最低，仅1.6%；长龙领航城中签率最高，也只有29.06%。
哪怕是第二次摇号的桂语江南、创世纪，中签率也就6.1%、6.3%。
丁桥板块中签率第二低。一共1406套房源，28657人次摇号，平均中签率4.91%。
丁桥新盘很少，加在一块才2个。卓越蔚蓝领秀跟绿都汀澜府，前者拖了许久，直到摇号才批量出货。
平均中签率10%以内的9大板块
两个楼盘出货时间卡的好，正好是摇号最热的那段时间，抢的人多，中签率自然也低。
板块中签率低于10%的，一共有9个。余下几个在新街、三墩、湘湖、未来科技城、良渚、义桥跟五常板块。
发现没，萧山区最多，有4个；其次是余杭区，有3次；主城区最少，只有丁桥跟三墩两大新房价格相对便宜的板块，热度最高。
像西溪留下、下沙、城东新城、钱江世纪城跟萧山科技城，摇号就容易多了，中签率均在60%以上。
一般中签率高过50%，开盘当天是难售罄的。换句话说，这几个板块买房，相对还是容易的。
单盘推盘量超千套，有5个
今年单盘推盘量最多的，是义桥的碧桂园东旭府，推盘量高达1554套。首次开盘就一下子拿出了1266套房源，是全杭州单次推盘量最多的一个楼盘。
中国铁建西湖国际城开了3次盘，一共有1390套。原本，很多购房者就等着最后再摇一下西湖国际城最后两幢高层。
求是教育集团杭州星洲小学入驻三墩北的利好消息释放后，只怕开盘摇号人数会更多。
让人意外的是，8月份才首开的大江东滨江新希望新城未来海岸，算上最近这次，已经是第五次开盘的，总推盘量有1200套。
临平山北的越秀景瑞悦见山，8月起每月开一次盘，加起来一共推了1135套。这个月一次性领了424套，推完之后，高层也就宣告结束。
卓越蔚蓝领秀更快，1148套房源分两次加推，就给卖完了。
单盘推盘量在500套以上的也有不少。光是主城区、余杭跟萧山，就有26个。
6、7月份单次推盘量大倒还能理解，毕竟客户量不愁。但10、11月份，单次推盘量在四五百套的也有不少。
像天城府天著，光明尚海湾，招商武林郡，单次推盘量都在500套以上。梧桐郡、杨柳郡、印江南等，单次推盘量还在400套以上。
现在，很多开发商为了确保销售额，单次推盘量都是几十套，上百套，除非蓄客量特别多，才敢一次性推几百套。
否则，万一卖得不好，直接影响后续销售。
27盘，中签率低于5%
统计学上有个说法，概率低于5%的事情，被称为“小概率事件”，发生的概率约等于不可能。但这个“不可能事件”，在杭州楼市发生了33次。
中南樾府、阳光城翡丽公园、香悦公馆、万科缦云坊、佳源湘湖印象、汇高栢悦中心这6个盘，低于5%的中签率还发生了两次。
换句话说，杭州一共有27个楼盘，中签率在5%以下。摇号的人越多，说明这个楼盘大众认可度越高。
哪怕市场下行，这27个盘相对安全系数也会比普通楼盘更高一点。
当然，大众抢主要还是因为楼盘的性价比。
27个楼盘里，有12个楼盘，均价在2万以下，楼盘价格跟周边二手房有一定倒挂，大家才抢；
单价在3万以上的，只有融信保利创世纪跟绿城九龙仓桂语江南，这两个红盘不用说，哪怕现在有新房出来，大家还是一样抢着买。
总结
整理了8个月的摇号大数据，我有以下几点感受：
1、6月份摇号人数达到顶峰，7月以杭州土拍遇冷为标志，楼市进入调整。换句话说，摇号先于市场见顶。
虽然有大量红盘入市的因素，但背后应了那句箴言：当市场最疯狂的时候来临时，距离变盘也不远了。
2、平均中签率最低的板块，未来很有可能成为二手房竞争最激烈的区域。
因为大多数情况，中签率越低，意味着一二手差价倒挂越大，房东的获利空间也越大。当这些房源交付时，二手市场承受的抛压也越厉害。
3、虽然绝对数量在减少，但红盘仍会零星出现。就像中铁九逸，典型的11月楼市“黑马”。
而西湖国际城、天都城、海德公园等，还有部分房源未推出，若是价格跟上期开盘价格差不多，免不了还是会引起一场场摇号盛宴。
摇号最大的功劳，在于在这个复杂的市场里，引入了相对公平的机制。在一些购房者不愿摇号，觉得能通过关系或者付全款买到房的同时；
更多的购房者获得了站在同一起跑线的机会。
经济学中有个理论，作为单一个体的“我”，并不比作为群体的“我们”更加聪明。所以跟随大多数人的选择，有时候是一种安全的做法。
从这个角度看，摇号挑选出了那些“我们”更青睐的楼盘和板块。而这样的楼盘和板块，可以作为买房的重要参考。
备注：
数据来源于透明售房网、杭州市公证处
11月尚有少量楼盘未公布摇号人数，暂不计入
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文∣江公子
编辑∣二叔
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