供大于求：你的买定离手，开发商卖房压力又多一点 | 楼先生问答NO.315
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还有多少购买力？
这个数字不可能精确统计。不过从某些侧面可以看出端倪，楼盘案场的来电来访量几乎腰斩。现在周末的客户来访量，还比不过上半年工作日的随便一天。
开发商的好日子确实过去了。
就连那些算得上“红盘”的楼盘，也会担心蓄客不足。比如前段时间一把清的城东某盘，为了确保“开盘即售罄”，提前半个月怒砸广告，几乎占领了每一个信息渠道。
开发商必须努力争取每一位意向客户。因为，只要一位购房者买定离手，有可能意味着，十几个楼盘的客户名单上要把这个名字划掉。
你们可能不知道，杭州有一个楼盘，从3000多组来访客户，变成最后只剩下100多组。没别的，就因为它拖了一年才开盘，客户全被其它楼盘消化了。
从整个市场面看，现在肯定是供大于求。
加上二手房预期破灭，挂牌价和成交价，从点到面，都跌了。最新消息，11月杭州882个二手小区，下跌比例八成以上。另有数据显示：一向抗跌的学区房也开始降价了。
从房企角度来讲，最后一个月，压力并没有缓解。
杭州年度销售额前两名的房企，彼此暗暗较劲，各押注了一个待开楼盘，一个在城北，一个在萧山市北。其中一家房企推出“冲冠”活动，大概意思：你带客户来买房，给你5万元购房抵用券。
过去的11月，一共领出97张预售证，新增房源大约1.2万套，是今年开盘量最大的一个月，平均每一天，超过300套房源入市场。
上周，杭州23个楼盘领出新的预售证，大约有3000多套房源入市。据《层楼》统计到的数据，明确本月会开的楼盘，有47个。实际可能会超50个。
1.
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二套改善、现金350万、中城汇/杭州·大家
@金
老师好。我出手了一套房子，目前手头350万现金，自己住锦昌文华，想买个附近四房用于改善。杭州·大家这个楼盘，有什么消息吗？就怕开太高够不上啊。还有其它楼盘推荐吗？意向为拱墅区、拱宸桥、桥西、申花，谢谢。
楼先生：还是挺麻烦的。如果关注杭州·大家，预算有点不足。杭州·大家是精装楼盘，虽然准确价格还不好预测，但肯定超出你的承价能力。最新收到的消息，计划年底前开盘，面积118-138方，你的预算，要努力踮踮脚才能够得上138方四房户型。新的售楼处和样板房已经对外开放，风格和细节都呈现出来了，可以去看一看，售楼处就在项目现场。
在拱宸桥一带，你现有的预算，只能考虑毛坯的新盘，比如阳光城·拱宸府，可以问一问是否还有房源在售。不过这个盘体量很小，只有两幢楼，就看你能不能接受这样的居住体验？附近其它楼盘也没什么更多选择，往申花一带过去，楼盘有很多，但对你来说，总价上还要更吃力一些。
想要容易把握一点，就往城北万达过去，万科·中城汇也是一个选择方向。虽然南面有高架，但整体衡量下来，这样的楼盘还是可以考虑的，家门口就有地铁，边上也有成熟的商业配套，万科物业也不差，而且离你现在住的地方不远，也就是说，没有脱离熟悉的生活圈。
2.
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现金100万、老破小学区房、短期投资/退路
@如歌的行板
层楼老师好。目前有一套130方自住大三房，在萧山高教园那边，孩子刚满一周岁。手头有现金100万，想买二套房，看现在的行情，在纠结应该买一套短期投资用，等孩子快上幼儿园了再买个好点的学区房，还是现在就买个老破小的学区房？
楼先生：现金是长期理财中最弱的一种，长期看，想办法把钱花出去变成固定资产，还是比较明智的选择。只不过，楼市经历一轮暴涨后，刚刚进入小周期，现在想要短期逐利，还是谨慎一些吧。如果不是很着急，可以短暂观望，等行情再明朗一点，不管是新房还是老破小学区房，都来得及的。
如果想快点把钱花出去，也不是不可以。只不过，现在投资买房，要认清基本事实：现在还不是市场的谷底，行情还不是最差的。不管是投资客还是自住需求，只是对市场有点信心不足，还不至于悲观。所以，投资买房要想好退路。万一行情波动较大，你能坚持得住，房子要拿得住才行。
当然，既想稳妥一点，又想把钱花出去，那就考虑市区的老破小学区房吧。相对来说，这类产品是比较稳妥的选择。从“投资要有退路”这一点来讲，也是满足的。
3.
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240万、刚需买房出路、南卧新城/三墩北
@东柯
我是在杭工作小青年，筹备在杭扎根，跟家里死缠烂打才要到60万，手头上有12万，薪资13+3k外快，年底有望涨薪。发现这个钱目前想买新房特别尴尬，一个加我的中介都没兴趣跟我聊了。房子只考虑89方小户型，通勤要方便。急倒是不急，现今或未来有合适的推荐吗？
楼先生：你的预算，还不至于会很尴尬的地步。两笔钱凑一起，首付拿得出72万，也就是说，可以有240万的总价承受能力。杭州的东南西北，都还有不少出路。至于买哪里，交通便利是一方面，更应该结合你的上班地点。
比如往良渚新城，和光尘樾值得考虑，地铁口，商业配套也很成熟，是杭州刚需很关注的一个楼盘。往城北过去，崇贤新城一带也有不少选择，一个是京杭府，一个是江南院子。往东面的话，到翁梅站附近，江山云著这个楼盘，精装均价2万6不到。
还可以往南跨江过去，那就是南卧新城，八九个新盘都蠢蠢欲动。之前价格都是未知的，现在卧城印象拿出了备案价，精装2万5左右，这是一个板块全新价格基准线。或者直接考虑绿都·云和湖，虽然地铁有点远，但它比较有性价比，三墩北这个地段，受众面更广。
具体选择上，既然不是很着急，新房可以多考虑一点，从大面上判断，限价控制之下的新房，还是更有竞争力。当然，二手房也要看起来，特别划算的二手房会陆陆续续冒出来。
4.
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酒店式公寓换住宅、果断置换、主流/受众面
@来晟
手上有一套萧山金城路5号线地铁口类住宅，近180方，50年产权，住人装修，目前整体出租，年回报大概二点五。楼里商住混居，环境较差。本身已限购，但有老人全款房票。请问是否该果断出手卖掉换住宅？还是该等等5号线开通后再做打算？
楼先生：任何时候，有机会把酒店式公寓换成更好的住宅，应该想办法折腾一下。因为，从你的描述看，你这套商住楼，虽然地段看起来还不错，但其它方面就真不大能挑出闪光点，更何况，年回报还比不过最普通的银行理财，所以，继续持有的意义不大。
再看增值空间，基于人民币贬值，就算有上涨空间，想象力也很有限，至少比不过其它很多房子。而且，180方的面积段，在酒店式公寓市场里，也是受众面很狭窄的。长期看，在走下坡路。
总的来说，不用犹豫，去置换吧。可以先考虑住宅，哪怕全款，也还划得来。如果资金吃紧，也可以换成更好的酒店式公寓。对你来说，置换的难点应该在于，这套房子不好卖吧。
5.
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纸面财富、买房是长期资产规划、良好心态
@风
海上明月澜庭89方，贷款40万。我已单身限购。母亲49周岁，想让她以管理岗位交社保，到2020年10月购买家庭第二套房。本人30岁前不考虑结婚，第二套主要用于家庭资产升值和投资兼顾置换。手上还有150万现金。请问是否缴纳社保入手杭州楼市？2年后入手，2022出手是否有一波盈利？第二个问题：市北西万科海上明月澜庭洋房89方310万7楼入手还有升值空间吗？
楼先生：既然手上还有闲钱，也还想投入到房子里，那就按你计划的路线推进下去呗。只要限购不放开，你又还想在杭州买房，要么把落户弄过来，要么就老老实实缴纳社保。只不过两年后的杭州楼市，谁也不能预判，站在当下去纸上谈兵，毫无意义。你连房子都还没买入，就想着2022年出手能赚多少，是不是有点想多了？其间有四年时间，多想无益。
第二个问题也是同样的道理，现在谈未来的升值空间，没必要没意义。你房子都还没交付，不管涨跌跟你都没有关系，图不到实际利益。涨了你也卖不了，跌了你也没办法，都是纸面财富而已，心态一定要好。本来，买房投资就不适合短期逐利，更适合用来长期的资产规划。当然，你这套房子买到了，不吃亏，还稳妥的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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