一套房都还没有，别学人家抄底 | 跑盘小王子
The following article is from 跑盘小王子 Author 炸弹哥
编者注：
本文转载自杭州地产公号《跑盘小王子》的《观点碰撞NO.1》，作者是一位民间投资专家，花名叫“炸弹哥”。
“炸弹哥”长期活跃于跑盘小王子和层楼的粉丝群里，每天都在分享各种干货。接下来，不止于粉丝群，不定期会整理成文，分享给大家。
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楼市历史长河里任何时点都不缺机会，缺的是符合当下市场的买房策略。
1.
楼市是个周期性很强的市场，有了周期就有涨跌起伏，有了涨跌起伏必然会让人有抄底逃顶的心态。
抓住楼市周期规律，底部满仓抄入，加满杠杆，高位逃顶，获利离场。似乎是越来越多楼市“专家”的观点。
每次复盘都觉得抄底逃顶机会明显，但身处周期之中又惘然无措。
最终结果，大部分抓周期的购房者自然是没能抄底逃顶，而是错过一轮又一轮的低位。
我觉得大城市的房产不要花过多的时间精力去研究周期，这是由于城市化赋予大城市房产“大涨小跌”的属性。
2.
大城市房产作为长期趋势看涨的商品，我认为最好的策略不是高抛低吸，频繁交易，而长线持有。
二手房交易税费表
因为，楼市短线交易会付出高昂的交易成本：契税（1-2%），营业税（5.6%），个税（1%），商贷罚息，交房还有笔费用，二手房还有中介费，一次交易就要付出接近10%的成本。
所以，“抓周期，做短线，抄大底”没有太大意义，至少不适合一般人。
那么有朋友会问：不抄底，那什么时候才是好的买房时机？
其实不同的市场机会下，有不同的买房策略，就拿杭州来说，最近大半年的最佳购房策略是“算价差，摇红盘”。
我半年前做过一份一二手价差摇号表，摇号后可以参考，而现在红盘已消耗殆尽。
随着一手新房限价有略微的松动，二手市场遇冷，一二手价差逐渐缩小，价差红利逐渐消失，当时的买房策略显然已经跟不上当前的市场。
市场变了，我们的购房策略也要转变。
接下来，我们要抓紧学习板块周期，从基本面出发，挑出一些杭州具有成长性的板块。
3.
首先，我们先了解下板块周期的概念。我把板块周期分为四个阶段：起步期，发展期，成熟期和衰退期。
起步期板块：该时期板块内可能还没有楼盘或者仅有1-2个孤盘，这个阶段别指望配套、学区，出门可能连路都坑坑洼洼。
这种阶段的板块一般价格低洼，但发展时间周期较长，也很可能因政策调整，计划搁浅，存在较大不确定性。可能需要10年或更长时间发展，长线投资可关注。
发展期板块：板块一般已经有5-6个楼盘已交付，底商基本已陆续入驻，可能有小型商业邻里中心等基本配套，但是板块区域不够成熟，难入部分刚需法眼。
这种板块今天你对它爱搭不理，明天它让你高攀不起。
我还是建议刚需、刚改多关注发展期板块，这些板块一般与市中心交界的城乡结合部，但房价是“地铁一站，价差百万”，三年五年后配套起来这里就变成市中心，白白剩下百来万。
成熟期板块：该时期板块配套成熟，居住氛围浓厚，改善豪宅拔地而起。
这种是人见人爱的板块，当然它的价格也高不可攀，关键还不是单价的问题，这个时期基本已经没有小面积的户型，总价高到我们只能望楼兴叹。
衰退期板块：老破小扎堆，居住感不佳，无法推到重建，没有想象空间，地铁成网以后，对于没有学区的老破小更加利空，便宜点吧，还能买一套住住。
4.
买发展期板块，最重要的还是“看规划，占地段，等未来”。
杭州再结合规划的两条主线，一条是拥江发展，另一条是紧跟产业。
杭州规划图
拥江发展未必就代表未来没有产业，相反我反倒认为政府通过基建投入，交通、配套大幅改善，长远来非常有利于产业的进驻与发展。
板块推荐：艮北新城，萧山市北，之江等。
引入产业导入人口发展经济，有企业有税收再来发展城市建设，形成城市副中心，长远来看也有利于城市发展。
板块推荐：未来科技城、三墩北、运河新城 、桥东智慧网谷等。
起步期的板块也不是不好，它未来的空间可能会更大，但持有时间会更长，期间还要忍受较大的不确定性与波动，所以我觉得，起步期的收益风险比没有发展期的板块来得高。
再说房子本身就是用来住的，从这点出发，自住兼投资的购房者更能接受发展期板块。
5.
最近，关于“楼市凉凉，高位站岗”的空军言论络绎不绝，跌了就不买房，这种观点我不敢苟同。
《跑盘小王子》创始人程立老师说：楼市在战略上一定要看多，战术上可以看空。
他的这个观点，我非常赞同。
当前市场是最适合刚需挑选的时候，静下心来，喜欢的新盘去摇号，喜欢的二手多挑选，也不必急于上车。
我经常对刚需说的一句话，该买还是要买，一套房都还没有，别学人家抄底。
刚需多关注这些在发展期的板块，谁都不知道市场何时反转，但这些板块的内在价值依然在不断提升，价格一定会围绕价值波动。
其实再想想，如果说北上广深属于成熟期城市，那么杭州不就是发展期城市嘛。而且这位自带G20和亚运会光环的“国际杭”，谁敢说他不是二线的龙头！
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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