刚交付的金隅学府、候潮府和中央公园，挂价为何分歧这么大？
即将过去的2018年，是杭州楼市的交付大年。
相关数据显示，今年杭州约有90余个楼盘交付，其中住宅约70个，总计数万套新房迎来了业主。
最为忙碌的12月，共有20多个楼盘交付，例如滨江·锦绣之城、万科·新都会1958、祥生·云溪新语等等。
新房的集中交付，意味着二手房市场的大量“上新”。
从居住角度来看，买刚交付的二手房，几乎相当于买新房现房。但同时，也意味着比普通二手房更高的交易税费。
今年交付的项目中，不乏G20后价格迅速飙升的楼盘。一些二手房卖家，恰好在摇号前购入新房，不光要“靠关系”，甚至还全款购入、捆绑车位。
因此，不少卖家的心理预期价格相当高，在议价过程中不愿让步。
由于严格限价与摇号政策的存在，新房反而凸显出了更高的性价比。另一方面，一些交付相对更久的二手房，则在下半年的行情中，逐渐将价格回调。
在新房与老二手房的双重夹击之下，次新房的地位显得有些尴尬。
为了解今年新近交付小区的二手房情况，我选择了一些典型的楼盘，进行了实地探访。
Stop1 金隅学府
出发之前，我搜索了金隅学府周边的中介门店。
听说下半年不少中介门店都关闭了，我特意选择了一家较为知名的品牌中介，并且在官网上再三确认了门店的信息。
万万没想到，提前做了功课，但这家门店还是“人去楼空”。
只好重新再找中介，半个多钟头以后，终于在一位中介小哥的带领下，成功进入了金隅学府。
金隅学府内部
项目在今年5月交付，由南都物业服务，管理比较严，中介带看需要提前到物业报备。或许是项目整体体量比较小，只有7栋楼，园林小巧业致。
中介小哥告诉我，温州客户就喜欢买沿马路的房子，认为路越宽，财路越宽。
所以，小区西北面沿着秋石高架的3、4号楼，有特别多的温州业主。
金隅学府外部
我首先看的是3号楼的一套89㎡中间套，业主恰好来自温州，在小区内自住一套，投资一套。这套房源三室两厅一卫，两梯四户，报价700万带车位，已满2年。
白天关上窗户，还是能够听到一些高架上的噪音。
除了开发商配置的中央空调、全屋地暖、西门子厨具和杜拉维特卫浴等，业主还额外买了床、窗帘和简单的桌椅等家居，也包含在700万总价内。
我们又看了同一栋楼15层的一套89㎡东边套。
同样是三室两厅一卫，但边套户型更好，得房率更高，当然，报价也更高，不带车位就要750万元。
89㎡东边套的客餐厅
中介小哥总共带我看了6套89㎡的房源。其中4套是中间套，户型都差不多，单价大多在7万元/㎡以上。
不过，其中有一套2层的房源特别便宜，总价只要550万元。据说业主是一位帝都金领，自己有公司，当初买进价格不高。
“刚好卖家的公司年底需要还银行贷款，只要能赚到，不介意低价出。”
同一小区，同一户型的房源，居然可以有将近200万元的差价。“这一套肯定可以很快出的，之前类似的房源都是这样的情况，估计也就一两周的事情。”
Stop2 融创大家·候潮府
在金隅学府门口，已可以看到旁边候潮府玻璃幕墙和铝板的外立面。于是又让中介小哥带我去看。
上个月候潮府交付，可谓轰动杭城的盛事。
许多业内人士组团参观，大多评价认为：候潮府公共空间的设计、材质和工艺，的确达到了豪宅水平。这也给房东们平添了信心。
融创大家候潮府内部
小区是绿城物业服务，即便是业主的访客，门卫也会联系业主后才放行。
中介看房也需要到物业登记，物业向业主求证后才会放行。看房子虽然麻烦，但以后自己住着应该会更放心。
首先参观了候潮府的公共部分，比如园林景观、室内恒温泳池、架空层的儿童游乐区等等。开发商在公共部分确实做得很用心，非常注重小细节。
这让见过一些好房子的我也颇为心动。
从楼上俯瞰小区的配套
虽然候潮府之前凭借着交付美图刷足了存在感。但目前为止，还没有二手房成交。
中介小哥说：“有不少买家被候潮府颜值吸引，点名要看候潮府的二手房，但几乎都被价格吓退。”
中介小哥也直言不讳：“其实候潮府也有不少房源，但是价格报得太离谱，成交不了的，我们都没挂出来。带你看两套价格实惠的。”
在中介小哥的带领下，我看了候潮府两套118㎡左右的房源，已经满两年，报价都是880万元。如果再加上税费，单价要超过78000元/㎡。
第一套房源位于2幢14楼，两梯两户配置。
业主在上海从事金融行业，心理预期比较高。“全店一起上，才说服房东从900多万降到880万。”
房子配备了松下的中央空调、全屋地暖，厨卫品牌则分别为西门子和杜拉维特。
128㎡东边套客厅及阳台
中介小哥告诉我，整个小区的精装有两种主色调，分别为橙色和白色。
而我今天看到两套房源，主色调都是橙色的新古典风格。其他精装修配置基本一致，“不过1、10号楼的卫浴用的是TOTO”。
另一套房源则位于9幢的9楼，实际产证面积为116㎡，但户型和前一套118㎡的一样。
融创大家候潮府内部
说实话，金隅学府和候潮府的价格都让我吓了一跳。
同在钱江新城的保利滨江上品，是杭州的“第二地王”。11月，上品开盘的均价为68500元/㎡，包含7800元/㎡的精装。
它的最小户型为125㎡，算一下账，总价还要比候潮府的两套118㎡低不少。
而这两套中介带我看的次新房，还是候潮府里挂牌“最理性”的房源。小哥没拿出来吓我的，不会挂到千万了吧？
2005年左右交付的春江花月，最近几个月小户型的成交价基本上稳定在55000元/㎡。当然，成色有点旧，和候潮府还是不能比。
Stop3 万科·中央公园
南星桥新交付的二手房太贵了，所以，下一站我决定到城东新城走一走。
我的第三站是地铁彭埠站附近的万科·中央公园。当年，它曾领涨城东新城，是区域内首个新房单价破4的住宅。
“小区基本都没有满2年，价格比较适中的，或者房东可以配合避税的小户型，一共只有3套。”
中介小姐姐把显示器转向我，大致扫了一眼，有许多90㎡户型的报价在500万元以上。询问中介小姐姐后得知，不少高价房源都没有挂出来。
当天晚上恰好是周边某新盘选房，中介小姐姐有客户报名。于是便把我扔给了同事，自己赶往了新房的开盘现场。
看来，中介小姐姐对我这个“买家”的兴趣着实不大。
只好跟着另一位小哥去看房。当时已经5点多，天渐渐黑了，园林景观已不太看得清。
可以确定的是，中央公园的体量非常大，共有900多户，从南门进、北门出要好久，总体楼间距也较为宽敞。
进入小区时天已经黑了
中央公园今年8月交付，在今天跑的几个楼盘之中，这是对于看房的管理最严的一个。光是中介登记、带看还不够，物业管家还需要全程陪同。
首先看了一套12幢的高层房源。
两梯四户中的东边套，总价430万元，很快就要满2年了。三房两厅两位，客厅还有一个L型的大飘窗。
业主原本打算自住，还花了3万做了两排柜子和阳台上的洗衣台。可是孙辈在萧山读书，来往带孩子实在不方便，所以考虑卖掉城东的新房，置换到萧山城区。
小区108㎡以上的大户型配备了地暖，但小户型里只有中央空调，厨卫分别采用了西门子和科勒。
之后则是5号楼一套89㎡的东边套，总价460万。户型、配置跟上一套差不多，不过位置远离高架，相对更安静。
客厅里，部分家具已经配备到位。“即使460万卖不出去，也不降价，宁可租出去。”中介小哥表示，这套房源在售出的同时，还准备以7000元/㎡的价格对外出租。
“真心建议你去看看周边别的小区，比如东望，均价四万二三的样子，或者买新房也可以，我们也有新房业务的。”
站在窗前，还能望到不远处，正在打擂台的东城金茂府和森林海尚。两者均价约46000元/㎡，而且森林海尚也有不少小户型。
能看见隔壁正在打擂台的两个新房项目
算了算账，中央公园的次新房着实有些贵。“没办法，一些业主是去年全款买的，而且还是大户型。”中介小哥补充道。
晚上7点左右，看完中央公园出来，本来还想再去看看附近的天阳·文晖和保利·中央公馆。
但是中介小哥说，次新房小区的物业下班以后，一般就不允许中介带看了。
当天的跑盘，只好暂时鸣金收兵。
结束语
这一次跑盘，我发现，次新房卖家旗帜鲜明地分成了两大阵营。
占多数的卖家对于价格的期待比较高，无论中介怎么劝说，都不愿意轻易调低报价。
少部分卖家则是“能走即走”型，算上各种成本，只要能赚到预期的心理价格，就愿意以低于市场价的价格把房子转手。
这也是为什么，一些小区新近交付以后，二手房的挂牌和成交价格走势都会时高时低，显得有些混乱。
在卖家、中介、买家的三方博弈中，新交付小区的二手房可能需要一年甚至更长的时间，才能摸索到一个合适的价位。
面对“信心膨胀”的次新房，买家看得多，真正下手的却少。毕竟价格摆在那里，无论是选择参与新房摇号，或者干脆购入年头稍久一些的二手房，都要比买次新房划算得多。
中介的心态也发生了变化。最近这半年，二手房中介的日子并不好过。新房楼盘接连“流摇”，中介们纷纷做起了新房分销的生意。
新房摇号存在一定的概率，不一定能中签。但根据中介们反馈，即使算上概率因素，目前促进一套新房或二手房的成交周期，其实差不多。由于不需要与卖家周旋，也无需议价，他们做分销反而更省心。
今年，大量新房交付，已引发了杭州二手房市场的踩踏。明年，形势似乎会更加严峻。
据透明售房网数据，2019年，杭州将有145盘交付，其中住宅108盘。
贵比黄金的信心，还能维持多久？
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文∣小苏
编辑∣二叔
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