转折点，要来了？| 楼先生问答NO.322
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平地一声惊雷。山东菏泽放松限售，紧接着，广州取缔了一则不合理的政策，还有城市也在蠢蠢欲动，有一些细微的松动。
先来回顾一下限售发展：
2017年3月23日，厦门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。这是全国首例限售，至今一年零九个月。目前全国90多个城市出台了限售政策。
杭州很好，顶住了压力，没有出台限售。
大家不禁担心：这一轮调控政策是否会从此瓦解？
我们要记住八个字：分类调控，因城施策。也就是说，房地产调控“一刀切”不再是主流，对已有政策进行微调，会成为明年常规性动作。
但目的一定不是为了刺激房价上涨。
在之前回答粉丝时就说过：只要中央主基调大方向不变，就出不了乱子。虽然两次重要会议都没有再提及房地产，并不意味着“房住不炒”就可以视而不见。
在调控房地产这件事上，中央与地方确实有对立的情绪。但最后是谁说了算，不用多说吧。一旦有地方长官作出过分的调整，就会挨板子。
楼市的转折点，要来了吗？
答案是否定的。目前楼市正处于调整周期内，方向没有逆转，仍然向买方市场回归。对于有刚需自置换需求的人而言，不用焦虑。对于投资客，则继续保持谨慎吧。
楼市一直是这样的规律：牛短熊长。这才是正常的楼市。
1.
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关键词
临平北/投资客、套现有点吃力、二手市场
@空
临平山北理想湾去年年底120万投资买的81方毛坯，13万买的地下一层车位，请问是否值得持有还是长期观望，什么时候卖出合适？
楼先生：二手房最佳卖出时机已经错过了。今年六七月份，是二手房市场最为疯狂的时刻，不仅成交价普遍很高，成交速度也挺快。这之后，行情就慢慢出现逆转，二手房价格明显回落。
到现在，有没有人愿意接手没竞争力的二手房，是一个问题。你的这套房子，加上乱七八糟的费用，实际成本差不多要到一万六七了吧？这样一看，跟临平北的新房相比，很难让买家一时冲动下单。除非有客户真的特别着急自住。但当下市场观望情绪又很重，一时半会也比较难碰上这样的客户。
当然，从投资角度来讲，这套房子还在安全线之内，只不过根据目前行情看，短期内想有比较好的收益，的确是有点吃力。如果不需要急用资金，这样的房子就先留着，因为单价还是低的。
投资买房，踩准节奏快进快出固然好，但战略上，每一次投资买房，都应该作为长期持有的打算。
2.
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现金350万、奥体/市北、工作在钱江新城
@大雄
现金350万，外地户口有房票，首套房。工作在钱江新城。目前意向翡翠之星和保利澄品。杭州世纪感觉有点远。请问层楼老师有什么推荐的楼盘？首次置业，希望帮忙分析。
楼先生：你没有说自己的总价预算，如果按你现有的资金情况，南星这边的保利滨江·上品也可以考虑，它与你的工作匹配度要更高一些。还有一个选择是中海·钱江湾，在钱江新城的东面，一线江景，均价5.5万左右，性价比很好，关键是你能不能买得到，印象中有一批房源是不需要摇号的。
再来分析你提到的三个楼盘。目前看，翡翠之星的关注度最高，很受市场欢迎，前两次分别推出洋房和高层，中签率都是个位数。从性价比方面考虑，翡翠之星要比杭州世纪要高出不少。当然与杭州世纪相比，翡翠之星没有地铁优势，这一点也权衡。
保利澄品这个项目最快要明年，目前价格不确定，大概率4万以上，与滨江区的新房价格会有一个平衡。这个盘位于奥体核心，就在奥体三兄弟的边上，地段没话讲，又是难得的大盘体量。
如果翡翠之星的地铁遗憾可以接受，那就先留意这个楼盘，因为错过就没了，这个楼盘今年打算清盘。杭州世纪，今后也会与奥体世纪城连成一体，关键看你是否接受它目前的价格。至于其它推荐，对你来讲，城东也是一个选择，而且可选余地这么多。
3.
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刚需自住、总价200万、良渚/崇贤新城
@大斌Michael Z
工资1.3万，首付款有60万，自住，考虑三墩北板块，有推荐的楼盘吗？
楼先生：在三墩一带，除了一些小面积的回迁房，应该是已经买不到正常的商品房。这样一来，还是建议你往良渚方向，未来城已经清盘了，本来稍微垫垫脚就能够得上，和光尘樾的高层也要2.4万，如果预算能稍微提高一些，可以重点关注。
其它推荐的话，只有沿着东西大道再往西过去，这边有缦云坊和大溪谷两个在售楼盘，从中签率来看，缦云坊更受欢迎，这里更靠近良渚文化村，相对配套也成熟不少。
或者往城北方向到崇贤新城，到三墩北的距离，也还是能够接受的。另外，从总价上看，它们的高层房源，也符合你的预算，比如京杭府和江南院子。良渚和崇贤都是刚需集中的板块。
4.
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预算400万、西湖边老房子/限价新房、自住
@jqz001
西湖边柳浪闻莺这里的二手房可以买吗？比如吴山人家都要近八万的单价，总价在400万元左右的新房好（比如新希望滨江·锦麟府）还是西湖边的五十多方的老房子好？
楼先生：除非你对西湖有不可割舍的情结，为了西湖和绝对稀缺的地段，可以不顾房子本身好不好，居住舒不舒服，就是喜欢走一走就能到西湖。如果这样，那可以任性一回。除此之外，真想不出有什么理由非买这里不可。
再说商业配套。以前还是那个小小的杭州时，大家想要逛街只能到湖滨这一带。但现在情况不同，城西银城、西溪印象城、下沙天街以及滨江天街，杭州慢慢形成多中心的城市格局，这样的趋势今后更不可阻挡。
换一个逻辑。不管是吴山人家还是清波新村，撇开地段，房子本身没有任何吸引力，它们的价值和价格完全是基于地段。一个房子有没有很好的前途，要看它是不是“动态”，任何事物，只有处于变化，才能有更好的机会。反过来讲，吴山人家这样的房子，是静态的，未来的想象力很有限。
拿着四五百万买一套西湖边四五十方的老房子，挺让人可惜。因为，400万左右的预算，放眼杭州，东南西北可以有很多的选择。而且从长远看，这些新房能给你带来更大的惊喜。所以，你的买房心态，应该再好好调整一下。
5.
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关键词
不用交物业费、走下坡、涨得慢跌得快
@两个点
滨江人民路位于西兴镇的破老小值得买吗？自住刚需，价格大概在三万五，房龄有26年了，没有物业费，但是有社区管理，很纠结呀。
楼先生：这样的房子还是应该拒绝掉，没意思的。1988年杭州取消福利分房，你看中的这套老破小，估计是最早一批的房改房或公改房一类，不是按照商品房标准建造。所以，只要还有一点点其它的机会，犯不着买一套如此明显走下坡路的房子。
最不可接受的是“没有物业费”，没有正规物业管理的小区，都不值得买。所谓的社区管理，其实基本没有在管。这种比我们常说的那种老破小还要糟糕一点。而且看单价，也没有多便宜吧？
对你来说，先去看一看限价新房吧，首付若有五六十万，还是能有一些选择的。哪怕远一点，只要地铁能搭上边，也比这种老房子要好啊。再说，真没有其它出路，只能将就这种老房子了，也不用着急，这种房子涨得慢，跌得快。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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