判断楼市趋势，密切关注一个数据 | 楼先生问答NO.321
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我们的观点是：2019年是求稳的一年。
宏观调控方面，有一些尴尬的政策会表现得相对灵活，比如限价。要知道，想要市场能保持一定的稳定，唯一不变的就是政策的变化。
总体上，不再会有强刺激和强打击。
也就是说，想要“180°翻转救市”，那洗洗睡吧。不过，实际能否稳住，却又很难讲。毕竟上一轮行情，谁也没想到，杭州楼市经历了长达四年的横盘降价低迷周期。
还没上车的刚需改善，还想着再买一套房子的投资客，都很关心明年的楼市行情，以及应该怎么买房？
前几天，国家统计局发布了70城房价变动数据：新房数据，一如既往地没什么参考性。忽略。反而是二手房方面，能读出一些意味深长。
一是，全国二手房在跌的城市一直在增加，11月17个，10 月 14 个，9 月 7 个，8 月 2 个。这不是历史上最惨的：2014年11月，无一城市上涨。
这或许可以说明：离救市还很远.....
二是，11月杭州二手房环比跌0.5%。跌幅多少是其次，让大家看到二手房价格在跌，才是目的。而且10月杭州二手房环比跌0.4%，一举打破21个月不跌记录。
数据可以打扮，不重要。重要的是藏在数据背后的意图。
最后再来说一说新房动态。
价格战要来了？昨天，青山科技城某楼盘年底打折促销，起价1.52万，此前均价要1.89万。继天都城、海德公园之后，又一红盘也加快开盘节奏——华夏四季，预售证很快就能拿到。
1.
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七堡/九堡/乔司/翁梅/星桥、220万、刚需
@明非你好。
请问九堡、七堡附年底会推新房源吗？最好离地铁近，我是刚需，新房预算220万。
楼先生：九堡和七堡都有在售的楼盘，比如艮北这边有天悦江湾、公园1872，到明年还有杨柳郡，九堡在售的楼盘叫玖峯汇，但问题是，你的预算，不是垫垫脚就能够得上，差距不只一点点。
或者继续往东，到地铁翁梅站附近，有一个江山云著，均价2.55万。不过，目前这个板块认知度有点弱，与临平新城和乔司九堡之间有断层。如果你能接受这个价格，以及愿意与板块一起成长，可以留意起来。
还有一个选择，到星桥站那边，星奕云著这个楼盘，也还是很有吸引力的，2万不到的价格，首付只要50万左右，应该会很受欢迎。对于刚需来讲，200万不到的新房，只要用得上，不需要太多顾虑。
2.
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父母买房、总价七八百万、绿城·晓风印月
@平加
我们住春江花月，想给父母买一套品质好的养老房，面积130方左右，总价七八百万，是不是只有等绿城滨和路项目和滨江金茂府旁边那块地？
楼先生：给父母买房子，最关键在于距离，有能力的话，让父母住得跟自己近一点，还是很有必要的。七八百万的预算，可以考虑保利滨江·上品的125方，目前在你家附近，暂时只有这个选择。
跨江过去的话，也行得通。绿城·晓风印月是一个选择，只不过得等到明年二三季度才能买到，最小面积应该是140方，总价是够得上的。如果不着急买，可以等等，绿城在滨江的房子，还是很令人向往的。
如果想赶紧买，中海·云宸年底前要开盘，100多套139方户型，这个楼盘挺有特点的。样板房和售楼处都开了，可以去看看。
另外，还是在江北岸，到往东面过去，选择就更多了。比如都会森林、钱江湾以及城东新城那一片的新盘，选择余地很多。
3.
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总价300万、玖峯汇/悦虹湾、运河新城
@林苏陌。
我的工作是整个杭州到处跑，目前可承受300万总价的房子，家里老人住近江，想离他们近一点，前几天去看玖峯汇，什么都好就是太远，目前住在城北D32附近，也看过了万家名城的二手房，家里有马上1岁的小朋友，这种情况有推荐的吗？
楼先生：你觉得玖峯汇太远，可能是你的心理距离，也可能你的生活半径习惯在城北。比如你也可能嫌弃未来科技城很偏，实际上那里已经形成了一个很强大的居住中心。既然玖峯汇都看过了，也觉得什么都好，那就从地段上，以及没有地铁优势这一点上，再衡量一下，如果能够接受，玖峯汇这样这样房子，还是要比二手房有竞争力。
万家名城在运河新城一带，也是属于很优秀的次新房，不过目前价格还是挺贵的，挂牌价都在3万8左右，当然现在可以跟房东谈，但一下子要砍到比玖峯汇更值得买的价格，还是有难度的。如果喜欢万家名城，不妨再等等。
三百万总价的新房，现在运河新城一带不大有，到明年有三四个项目可以选择，碧桂园、世茂、金科都有项目在开发。另外只有到江南岸，比如湘湖站边上的悦虹湾高层，也可以把握一下。
4.
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拥潮府/悦虹湾、预算300万、夫妻工作在滨江
@会飞的小蜗牛
请教一下老师。我们夫妻俩在滨江区上班，首套自住，预算300万上下。拥潮府和悦虹湾更推荐哪个？如果有更好的，也请推荐一下。
楼先生：对于滨江区外溢的自住需求，不管买哪一个楼盘，今后都可以用来自住。毕竟这两个楼盘离滨江都挺近的。到滨江区政府的直线距离，差不多都是五六公里。湘湖一带和市北一带，是滨江区外溢需求比较集中的两个区域，热度一直都挺高。实力方面稍微弱一点的，可以选择南部新城。
悦虹湾和拥潮府的地段，客观分析还是有一些区别的。湘湖附近，环境宜居，等到附近的商业配套完善以后，越来越多的自住需求开始往这里关注。而市北那边，尤其拥潮府所在的建设三路和市心北路，今后跟奥体的超级配套是可以共享的。从未来的想象空间这个角度看，更值得期待。
只不过，现阶段挑选新楼盘，很看性价比，拥潮府的价格还没有出来，大概率会跟杭州世纪差不多，而悦虹湾的高层精装均价3.2万。如果想要性价比高一点，那就考虑悦虹湾，如果愿意为今后的预期买单，拥潮府也可以留意。
5.
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无房无贷、首套/现金180万、工作在滨江
@雨谨
老师好，现在滨江工作，手上有180万现金，无房无贷。因为孩子两岁，想买个学区好点又适合自住的房子，最近在看西湖区和滨江区的二手房，不知道老师有没有什么推荐？能否选择同方燕语林森？从网上的资料看，单价低，近地铁，学区是西兴实验，看起来也还可以。
楼先生：从实用性来讲，燕语林森还是可以的，无非就是房子相对有点老，毕竟已经十年以上的商品房，只能说各方面都普普通通。当然，现在看，小区地段也还不错，又挨着地铁1号线一个比较大的地铁站，也是加分项。而且从总价上看，对你应该没什么压力。如果愿意将就，这样的房子可以买。
不过，如果对居住品质比较有追求，六百万的可承价能力，在滨江可以买到更优质的二手房，虽然只够买到90方左右的三房两卫，实际上，跟燕语林森130多方的户型相比，也不吃亏。但整体小区的品质和居住体验，完全不一样。像春江郦城、半岛国际、水晶城，都有三房。
如果不介意到萧山，还可以选择新房，只是这些房子交付时间有点久，如果不着急自住，综合各方面去看，要比二手房更划算。比如可以关注风情大道边上的翡翠之星，还有宁围亚运村边上的翡翠江南，到明年，澄品这样的楼盘，六百万也差不多够，这个楼盘在奥体核心位置，能力够的话，应该争取一下。
还有沿着地铁1号线往南到湘湖站边上，还有一个悦虹湾，从单价上来讲它更实惠。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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