再说一次，投资买房等一等 | 楼先生问答NO.324
▲楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
现在楼市调控已经很清晰了：因城施策，分类指导。这八个字将为2019年地方楼市调控提供一定的灵活度。松了就紧一紧，紧了就松一松。
最重要是「稳」，房地产稳住了，不给经济添乱。
为什么？因为中央经济工作会议通稿中用了“稳中有变，变中有忧”这些平时不大用的判断。说明到目前为止，经济形势依然扑朔迷离。
从基本面上来看，楼市调控的政策底已经见到了。但也用不着慌，市场底还没那么快。
昨天住建部开会，思路就更明确了：房价地价都要稳，之前防止大涨，现在稳下来了，就要防止大跌。至少明年从政府政策层面，不会看到房价大跌的信号。大家也不要有这样的预期。
明年一整年，在政策方面，大概率会对刚需松一松。比如杭州，断交的社保也可以补一补。其它城市应该也会出现类似的结构性调整。
但对于投机炒房，一定会继续遏制打压下去。这是明确要求的。为了防止房地产泡沫太大而崩盘。昨天官媒发文暗示：炒房客的年末不好过......前一天还强调“房住不炒”不可能朝令夕改。
所以，对刚需，因为自住有需求，不得不买，明年是个好机会，尤其明年上半年，我从开发商了解到的心态，都是比较悲观的。但投资，要看涨才下手，在政策放开之前，就先观望吧。
一定时刻提醒自己：楼市走向从来跟着政策走。没例外。
至于如何把握楼市信号？
要关注杭州调控有没有松，以及放松的程度。最关键的，其实是限购限贷是否放松，只要这两条没松，就不会出现暴涨行情。只有货币全面宽松，大水漫灌，房价才有机会上涨。
目前，一切都在可控之内。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300万、南部新城/2.2-2.5万、悦虹湾/3.2万
@suzy
即将迎来二胎，老大4年后上小学，想兼顾学区和居住舒适度，预算300万内，老公在滨江上班，IT行业，工作以后可以换，也不局限在滨江附近。请问老师新房还有哪里可以选择？如果买二手房，哪里比较合适？明年二三月份会有更好的入手机会吗？
楼先生：农历年后会是怎么样的局面，现在说不清楚。一般来说，春节后是一个比较重要的节点，尤其市场参与各方的预期会有比较大的调整。上一轮行情的降价潮就是发生在春节后，但这一次会不会重演，真说不大好。历史只是押韵，从不是复刻。
对你来讲，与其去抓住什么节点，没什么意义，不如认认真真挑选适合自己的房子。我们有一个观点：任何时候，只要能买到不可替代的房子，刚需自住就入手吧。当然，目前形势来看，也不必将就，挑不着好的，可以继续边走边看。
考虑到你没有特别急切的学区需求，建议你考虑新房。现在也有不少人在关注二手房，但二手房个体性太强，每一套房子都有不同的定价，买到一套很有性价比的二手房还是挺难的。除非出现特别实惠的二手房，不然大部分新楼盘还是比二手房要实惠。
300万内的新房，先撇开换工作问题，那就重点关注江南岸吧。如果能接受小户型，这个预算可以选择湘湖旁的悦虹湾，高层均价3.2万。另外，萧山市北附近，也还有机会买得到。如果追求一定的舒适度，可以到南部新城看一看，单价上要实惠很多，还可以挑挑选选。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
刚需/预算230万、工作在黄龙、地铁盘
@弹弹弹走黑眼圈
刚需，只有230万的预算，工作在黄龙，请问离地铁近一点的房子吗？另外现在二手房可以入手吗？
楼先生：接下来关注二手房的人会越来越多，会慢慢发现二手房也有不少是值得买的。不过，二手房比新房更加信息不对称。其实有一些特别实惠的二手房挂出来，你还来不及看到，就被别人买走了。新房和二手房都同步看起来吧，如果很着急住，二手房可以关注多一点。
如果不是很着急住，或者一时半会买不到性价比很高的二手房，那新楼盘还是应该去摇一摇。一方面，限价还是影响着每一个新盘的备案价，另一方面，现在摇到号的概率越来越高了。总的来说，买一套满意的新房，要比买一套满意的二手房，要容易得多。
至于推荐的话，可以重点关注良渚的和光尘樾，第三批开盘的时候会有高层小户型，这个楼盘我们一直推荐刚需关注，家门口就有地铁口。还可以往城北那个方向，比如到星桥，星奕云著1万9的均价，亏着在卖，还是挺有吸引力的，首次开盘2000多组的登记，说明市场还是认可它的定价。
还有到崇贤或闲林，也有一些可以挑选的新楼盘，不过这两个板块都没有地铁。可以作为备选。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
拱宸桥/奥体滨江、杭州·大家、拥江发展
@顺其自然
有一套房子已经卖掉了，所以想换一套大一点的，可以不考虑工作位置，大家上塘传媒地块已经出户型，年底可能会开一次，值得入手吗？还是等明年的杭州壹号院或温州时代金茂府旁边的新项目，以后的升值潜力，一南一北，你是如何看待的？求给点建议。
楼先生：不管是拱宸桥附近的杭州·大家，还是奥体附近的杭州壹号院，都是很多人关注的那种楼盘，这个总价段的房子，只要喜欢，就没什么不可以。无非看你更喜欢住传统一点的地段，还是更国际化一些的区域。至于今后的升值潜力，现在不用太想多。这两个板块都有很扎实的居住群体，房价能有比较好的支撑。
大家房产做的房子，最大的优势在于它的品质，最新的一套样板房已经对外展示，有时间可以去看一下，确实很惊艳，包括业内许多同行都去参观了，给出非常不错的评价。至于地段，这个就是见仁见智的问题了，这个区域城市界面的更新速度，肯定是比不上滨江奥体这边的。
目前来看，受限价的影响，杭州·大家和杭州壹号院的房价差不多一个水平，短时间内要拉开水平的概率，也不是很大。当然，理性来讲，受益于“拥江发展”的城市战略，江南岸沿江一带还有一波红利可以实现。
至于滨江金茂府时代集团的项目，暂时还没有具体的规划信息，等出来后可以与杭州壹号院做一个对比。不过从品牌角度说，融创这几年的品牌慢慢树立起来了。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
2万6到3万、南部新城、工作滨江、刚需
@mashu
我在滨江工作，考虑在萧山靠滨江买房。感觉萧山的新盘要么有点远，要么有点贵，有没有2万6到3万的新楼盘推荐？地段最好是潘水地铁站到人民广场地铁站这段路，明年三月份有吗？我们预算最多280万，谢谢。从哪里可以查到开盘信息？
楼先生：现在这段区域内买新楼盘，现在真的有点难，只有潘水站边上有一个楼盘叫市心府，目前价格还没出来，不知道会受多少限价的影响。你可以先关注着。如果不是非新房不可的话，在这段区域内，可以挑选自己满意的二手房，再怎么说，是萧山很成熟的居住区，新一点和旧一点的二手小区，还是蛮多可以挑的。
如果要新房，其实可以有其它选择，比如稍微垫垫脚，买悦虹湾这个楼盘，高层均价3.2万，一些低楼层的房源应该可以够得上。如果单价要实惠一点，那就沿着地铁2号线往南，到朝阳站，那就重点关心一下绿城九龙仓·桂语朝阳，只不过不知什么时候开盘，目前价格方面也还没确切的说法。
在市心南路和蜀山路的中间，还有很多新楼盘，比如印江南、佳源府、卧城印象，这些楼盘就是地铁有点远。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
酒店式公寓、短租公寓/民宿、不限购住宅
@段
请问楼先生，武林广场周边酒店公寓值得入手吗？位置靠近地铁，单价不高，就是有点在楼群里面的感觉。买来的用途，目前考虑是出租，另外一个是类似爱彼迎民宿一样。
楼先生：你的想法是对的，投资酒店式公寓只有考虑租金收益，如果能靠爱彼迎这样的方式去运营，能提高回报率，那也是一种选择。只不过，不知道你打算买哪个酒店式公寓产品，具体房子得具体分析。而且你说的单价不高，也让人不解。一般来说，酒店式公寓还是得看总价，谈单价没什么意义。
总的来说，你自己可以测算一下，按最保守的公式去计算，不要把出租的档期和租金想得太丰满，现实是很骨感的。做短租公寓，很多时候想想是很美好的，谁都想当房东，但实际上，赚钱不是那么容易的。
如果还有购房资格，那就犯不着去买酒店式公寓，更建议去买住宅。从投资收益来讲，像许村、海宁靠下沙这样的板块，或者像靠城西的青山湖科技城，去投资一套住宅，拿得住了，也还有前途的。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络