限价放开，买卖双方都应理性看待 | 楼先生问答NO.328
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2019刚开年，有一张预售证让市场震惊了一下。
未来科技城那边的某一盘，价格2万6到3万4，均价2万9，其中精装标准4000元。而周边不管是新房还是二手房，都还未达到这个价格水平。
运河新城另一个新盘，批出精装3万的价格，比附近二手房也高出不少。结果也可预见：没有达到摇号的条件。
所以，限价会逐步放开。
尤其春节后，这种情况会越来越常见。我们要打破惯性思维，我们也要认识到：过去两年，其实都是特殊行情。因为，正常的楼市里，新房普遍要比二手房贵。
这样我们才愿意花更多的钱，去买一套更好的房子。而不是现在这样，钱没少花，买到的房子却没明显进步。
对于购房者来说，要学着接受：新房备案价慢慢涨上来，不再有限价红利，另外，二手房有不少捡漏的机会。
那些着急自住的刚需，一大半的入手机会在二手房。
我们最近观察到，比如市中心老破小类似采荷等地方，已从6万多回落到了4万多，下沙沿江3万左右二手房，普遍两万三四也能买得到了。
对于开发商，卖房子不再日光，对客户态度要好一点，续销工作再努力一点，让自己回归正常的销售状态。
关于限价，有些人确实想多了。
总有人在朋友圈里鼓吹：限价放开了，离放开限购还会远吗？房价要上涨了。还有人说：限价一放开，开发商又要疯狂拿地了，2019年地王等待出世。
这些言论，一概不用听。我们举手赞成放开限价，因为这有利于市场的健康发展。如果再不放开限价，未来几年杭州市场恐怕看不见什么好房子了。只有放开限价，开发商才能用心造房子。
至于限价放开，开发商就会疯狂抢“地王”吗？答案是：不会。开发商买地，跟你买房是一样的。2019年不会有不可思议的地价，让你感受到压迫。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
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预算500万、现在买VS观望、 保利·澄品
@L
最近刚开始看楼盘，跟女朋友一起加起来大概有150万左右，现在看不到好的楼盘，有值得推荐的吗？最好三房，我们两个人住，拿不好是现在就买还是再观望一段时间？
楼先生：只能说不用着急，但如果遇到满意的、不可替代的房子，也不需要犹豫。尤其刚需自住，更应该看长期，短期的波动和一时得失，不用太在乎。你们拿得出150万左右，也就是说，有500万左右的承价能力。这个预算，杭州的东南西北都可以买到，主要看哪个方向更适合你们自住了。
比如往城东方向，到彭埠和艮北。比如彭埠的森林海尚，有89方小户型，这个户型在这个区域很稀缺，到艮北，杨柳郡、天悦江湾以及公园1872，都是比较热门的楼盘。往城北，中城汇是条件不错的选择，家门口就有地铁，周边配套也很成熟，再往北一点，这个预算可以买到臻蓝府的洋房。
到未来科技城附近，佳源·西溪印象的中叠也可以努力一下。如果愿意跨江到城南，尤其到萧山这边，选择更多，价格方面也更多样。翡翠之星、杭州世纪、拥潮府以及悦虹湾，都可以作为你的重点关注。到明年，还有奥体核心区的保利·澄品101，只不过预算可能会超出一些。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
精装高层/叠排、现金400万、改善/不焦虑
@陈木木
你好。目前手上现金400万，家里有一套黄龙和山89方，想购入一套改善型，哪里值得推荐？谢谢。
楼先生：你还是很有实力的。那就看你打算买多少总价的房子，如果按照二套房，最多能承受660多万的总价预算。选择余地还是挺多的，不管东南西北，都能买到不错的地段。所以看你更喜欢住哪个方向。
申花和桥西，已经是高端改善集中的区域。只要这里的房子能用得上，那就可以考虑。比如首开杭州金茂府，明年会有新的精装高层，边上还有古翠隐秀，往丰潭路那边，绿城·沁园也挺好的。到桥西一带，杭州·大家的产品细节已经对外亮相，做得不错。
往城东新城，那边也有四五个在售楼盘，比如钱塘天誉、东城金茂府以及森林海尚，璟宸府也有一批高层。往滨江也是一个选择，在售的中海·云宸可以关注一下，这个产品还挺有亮点的。到明年，绿城·晓风印月最小户型是140方，基本符合你的预算。
还有就是关注周边的一些低密产品。这个预算到良渚新城和崇贤都可以买到联排。到城东，璟宸府的叠墅和九堡的玖峯汇的叠排也都够得着。
总的来说，市面上不缺乏改善楼盘，不用焦虑，可以慢慢来，先把改善的需求和目标整理清楚。其实如果你们着急住，接下来也可以看一看改善型的次新楼盘。
3.
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800万、联排/叠墅、工作在滨江三桥附近
@周shuhui
本人在滨江三桥附近上班，请问萧山区离钱江世纪城20km内，总价800万左右、在售或即将推出的联排有推荐吗？
楼先生：如果是以钱江世纪城为圆点，以20km为半径，画一个圆，那选择范围就太多了，很多排屋是买得起，但用不上，那就没意义。所以我就按照开车距离来推荐，因为这个距离的排屋，是可以当作第一居所的。像你这种情况，可以在江南岸一带选到。
一个方向是湘湖旁，悦虹湾的联排和合院可以重点关注，价格不贵，总价可控，最大的优势是，尤其对在滨江上班的人来讲，可以当做第一居所，而且边上还有地铁。另一个方向是萧山科技城，融创·江南壹号院在售的联排，也符合你的预算。只不过，周边的配套，短时间内很难齐全，得等。
另外，之江也是一个选择。不过只能买到叠墅，比如在售的九溪云庄，它的优势的精装，如果你不想以后费时间装修，可以考虑起来。虽然是叠墅，也能做到有天有露台或有地有院子。到明年，祥生·云境也会推出叠墅产品。
4.
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关键词
夫妻工作在城西、400万带车位、华夏四季
@发小花
我们夫妻二人都在城西工作，所以考虑在城西买房，之前看好远洋·西溪公馆，可是一直不开盘。父母住城东，西溪公馆是可以接受的最远的距离了。其它还有什么推荐？二手房也可接受。总价400万，包括车位。
楼先生：既然看好了西溪公馆，那就继续等下去吧。现在不开，总有一天也要开的，开发商不可能一直拖下去。只要想一想迟迟不开的原因，一定是备案价达不到开发商的预期，说明限价还是在影响着这个楼盘。
至于其他推荐，北面一点点还有华夏四季，这次推出洋房，最小面积是127方。至于华夏四季的高层，得等到明年了，相对洋房，高层的总价更可控。其实也可以考虑城北的万科·中城汇，不过只能买到最小80多方的户型。
至于二手房，没办法逐一分析和推荐。想要到新一点的二手房，可以到城北万达旁，或蓝孔雀板块，也可以到未来科技城或蒋村一带。只是每套二手房都有不同定价，加上现在这个行情下，不同房东预期也不一样，所以得耐心找一找，才能有实惠的二手房。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
未来科技城、万科大溪谷、低密居住梦想
@每一天
在未来科技城上班，万科大溪谷的叠排值得买吗？以后周边的配套怎么样？
楼先生：从地理位置上讲，大溪谷不是良渚新城的核心位置，撇开房子本身来说，这个楼盘的条件还是挺弱的，一是离地铁口实在有点远了；二是商业配套只能依赖良渚文化村，可见的时间内，想要成熟的大型的商业配套，目前看不到。
如果投资，建议你要慎重一点。但如果是自住，那就换一个逻辑。虽然大溪谷不在良渚新城的核心位置，但它实际上离为未来科技城挺近的。目前未来科技城和良渚还是挺隔离的，两者关系不大，但以后等快速路、良睦路都通了，以及火车西站真正起到枢纽作用了，整个西面就能融合在一起，这样的话，良渚确实可以作为未来科技城的居住区。
万科大溪谷这样的房子，喜欢买了就买了，至少可以满足你低密居住梦想，其它的就不能想太多。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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