不至于踏空 | 楼先生问答NO.349

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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2个半小时，沁园125套房源全部售罄。从涨价到更低的中签率，再到售罄，狠狠地刺激了市场预期。

紧接着，网红盘突然加快出货，从西湖国际城、华夏四季，再到天都城......加上农历年后的两场土拍，勾庄地价创新高，艮北地价再破3万，土地市场回暖也被重重地按下了「确认键」。

目前当然还谈不上房价反弹，但整个市场确实有一种「停止接连下跌的趋势」。还未上市的刚需，没有不慌的。

但是，也别被朋友圈里的「全面回暖」吓到。

是真回暖，还是假回暖，一个月之后或许才能见分晓。

从正在召开的两会上，基本可以看出，即使前提有“一城一策”的指导，允许各地调控有灵活性，但目标只有一个：稳定。“各地楼市调控的稳定性和连续性”会继续保持下去，尤其限购，今年放开的可能性几乎为零。

因此，放心，不至于会踏空。或者说，不至于在你毫无心理准备的情况下，突然踏空。

昨天总理公布2019年GDP增长目标：6-6.5%，并且指出我们正面临多年少有的国内外复杂严峻形势，经济出现新的下行压力。

而关于房地产，《政府报告》暂时没有新的提法，很低调。不过有一点还是被注意到了：没再提“房住不炒”。

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申花庆隆/改善、750万、首开杭州金茂府

@郑士汉

融创运河湾项目，在哪里？比较关注2019年改善型的新楼盘，预算750万左右，有没有推荐的？最好兼顾学区和地段，目前名下有一套西湖区省府路小学和丰潭中学的学区房。

楼先生：融创运河湾项目就在留石高架路和通益路十字交叉的右上角，地块的东面就是京杭运河。与金地大运河府隔着一条高架。这个项目预计今年八九月会上市，市场关注度还是很高的：一方面，城北方向比较市中心的地段，现在挺难得的；另一方面，有融创的产品和品牌加持，也是重要加分项。项目有高层和洋房，你的预算肯定够得上。

七百多万的预算，选择余地很大。对你来讲，在丰潭路一带，可以考虑申花板块，既然有绿城加持的沁园，也有金茂的科技住宅——首开杭州金茂府，接下来，九龙仓项目、古翠隐秀也都会上市。另外，申花有不少品质不错的二手房，今年也有机会买到低价的房子。

申花的区域地段、居住价值，非常夯实，看得见，而且这里与你的学区房也能衔接得上。至于今后可能对应的学区，暂时没什么特别值得期待的。

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800万、卖排屋/品质+学区、中冶翠苑项目

@Peiran

老师好。我们目前住在父母名下未来科技城的房子。自己2017年买了桃源小镇的排屋，一直没装修没入住。手上只有这一套。现在小孩半岁了，想把排屋卖了，买个品质好点的学区房，倾向于在大城西方向。目前看好的是万科西庐的120-130方户型，幼儿园和小学的学区都不错。想请问老师，这样的操作是不是可行？另外，预算800万以内，全城范围内还有什么比较好的推荐吗？谢谢。

楼先生：理论上是可行的，但实际操作起来，肯定会很折腾。其一，你得花很多精力才能把这套排屋卖出去，虽然这套房子是全新的，但到了二手市场，排屋的转手率还是会成问题。其二，西庐值不值得买，唯一的前提是，能不能买到便宜实惠的房子。如果能，那就可行。如果不能，那可能就会吃点亏。

如果考虑二手房，也可以留意和家园，800万能买到很好的房子了，而且在西湖区，求是小学也有自己的江湖地位。其它就只能到传统文教区才能选到好学区，愿意去住的那些房子，总价就有点难控制。在教工路上，有一个准现房可以关注一下，是中冶翠苑项目。

范围扩大到全城，还可以到南星桥一带，比如候潮府、金隅学府，都可以就读胜利小学。如果考虑新房，保利滨江·上品的129方，建议可以努力一下。还有，如果不执着上名校，选择余地能够非常充足。

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300万、地铁1号线七堡站/九和路站、城东

@卓玛燕子

楼老师，请问一下，我们一个在钱江新城上班，一个在下沙大学上班，想买折中地段，现金300万，想买预算500万的房子，交通便利，最好地铁近距离的，你帮我们看看哪里合适？

楼先生：那就没什么好犹豫的，不管新房还是期房，选择城东两个板块就可以了：其一是城东新城，其二是艮北新城。在城东新城这边，能选择的新楼盘不多，目前只有森林海尚和都会风华有小户型，用不到500万。如果价格低一点，可以考虑艮北新城，相对来说，性价比要高一些，天悦江湾和公园1872都有110方左右的户型，可以重点关注。杨柳郡也有小户型，但要等到下半年才会加推。

二手房也是一个选择。今年二手市场肯定会有不少机会，据统计，今年交付楼盘约145个，不排除投资客会有抛货行为。对你来讲，地铁1号线七堡站和九和路站附近的二手小区，从现在开始就可以关注起来了。选择二手房，最重要的一点，价格要有比较明显的实惠。

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现金170万/首付6成、卖老破小、梦想小镇

@我不叫MT

我打算卖掉市区老破小（没电梯和车位），还完贷款有170万现金，打算买房结婚，女方两套房在下沙不能动，所以定要婚前置换好。考虑几种方式：1、买新房有没有推荐的楼盘，闲林和良渚是否合适，女朋友自由职业，我在梦想小镇附近上班。2、买闲林或者老余杭二手房次新房。3、参加新房摇号，主要未来科技城板块及其附近的新盘。置换期间我们可以租房或者住下沙。

楼先生：你的思路也是正确的。如果打算置换，就应该在婚前置换好，否则浪费了一张房票，也挺可惜的。所以，去置换肯定没问题。任何时候都可以置换，只要前提是置换一套地段更好或房子更好就行，如果两者都能兼顾，那最好。

至于你的几种方式，并不冲突，可以同时操作。良渚、闲林和老余杭的新房和次新房，现在价差也不明显，都可以是你的选择。其实买哪个都可以，最重要的是价格。2019年产品和价格要匹配，差不多的价格，产品可以多比较一下。

接下去还有几个性价比还挺高的新楼盘，你可以盯一下。比如华夏四季的高层89方（今天最后一天登记），云和湖也还有不少房源要加推，以及迟迟不开的远洋西溪公馆，还有绿城梧桐郡。当然随着限价比较灵活，价格也存在变数，到时开高了，你也会不想买。

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300万、悦虹湾/3月底加推、钱塘江南岸

@节林

老师你好。悦虹湾是否值得购买？目前社保刚到，准备杭州买房。能接受总价300万左右，求推荐。希望小区及周边环境都好一些，交通后续地铁便利些。对学区没有要求。

楼先生：值啊。就看你打算在哪里买。如果在江南岸，选来选去，可能还是悦虹湾的性价比最高，它有配套，周边环境也是公认的，地铁又是现成的。最主要的是，它和滨江的关系非常密切。3月底会推出高层精装89方，重点留意吧。

其它的选择，300万要留在江南岸，还有两个方向：一是萧山科技城，有两个在售楼盘，均价3万左右。萧山科技城作为拥江发展不可忽略的一部分，板块发展起点很高，但价值显性还得需要一点时间。二是南部新城，价格要实惠一些，从2.2万到3万左右，今年能挑选的余地很大。

如果要到江北，建议你重点追踪金色时光和天城府天著，属于目前市面上比较实惠的楼盘，而且距离市中心很近，只是谈不上居住环境，毕竟边上就是高架。这个预算还可以半山桃源以及丁桥找找看。

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