2019年杭州十大超级新盘 | 楼先生
新的一年，杭州楼市到底会如何演变？
没人能给出准确答案。但从目前看，至少有一点可以确定——因为行情和限价双重制约，地王面临的挑战更严峻了。
如何平衡地价、品质和限价之间的关系，将是摆在房企面前的艰巨难题。
形势错综复杂的2019年，带给我们的，是产品力的颠覆还是退步？是购房者的淡定还是焦虑？是政策的升级还是放宽？
以下是楼先生选出的2019年十大期待新盘。
入选标准，首先是确定2019年能开盘；其次，地块单价或总价耀眼；第三，地段非常出色；第四，品牌房企主导开发，产品还未正式亮相。
欢迎大家投票和留言，选出自己心中的“年度最期待新盘”。
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／1
保利·澄品101
史上第二总价地王，将带来洋房新品
位置：钱江世纪城民和路与皓月路交叉口
地价：32277元/㎡
规划：占地面积约10.8万㎡，总体量约45.2万㎡。地块分为东西两大区块，规划16幢23-25层高层和17幢5-7层洋房，总户数1988户，全精装交付。高层外立面采用铝板+玻璃，洋房为石材+大面玻璃，搭配金属线条的立面风格。
户型：高层主力户型约127-198㎡，洋房主力户型约146-198㎡。
销售：预计3月示范区开放。
期待理由
还记得去年3月，12小时通宵鏖战的土拍吗？
钱江世纪城宅地经过499轮报价，由保利以总价101亿拿下，折合楼面价32277元/㎡。迄今为止，它仍是杭州总价第二贵“地王”。
如今，保利·澄品101即将亮相。由保利领衔，联袂滨江、华润、新希望、华侨城共同打造。
保利负责操盘，滨江负责工程建设，华润置地是总设计师，分工明确。
此前，保利跟滨江曾有过多次合作，从售罄的翡翠海岸，到去年底刚亮相的上品，澄品101再合作已然驾轻就熟。
自去年9月杭州壹号院摇号后，奥体核心区已3个月无新房供应。最快也要到4、5月，杭州壹号院才会加推，户型约170-330㎡，按上期开盘均价，总价800万以上。
奥邸国际也还剩最后一栋住宅，主力户型185㎡起步。
周边计划改善的购房者，早就磨拳霍霍等着澄品101开盘。毕竟，这是他们能够上车奥体核心区，为数不多的机会。
澄品101高层主力户型约127-198㎡，四房、五房都有，完全可满足改善。
除了高层，还有17幢洋房，主力户型约146-198㎡，纯正的5-7层洋房。整个奥体，也就澄品101才有。
占据核心地段、又有百亿地王头衔，各项配置均是豪宅标准，如私家会所、恒温泳池等。
大堂入口处，参照全球顶级奢华酒店安缦，化繁为简，宁静却不失气度；园林景观的设计灵感，源自克劳德·莫奈的《睡莲》系列，透过园林景观水池，映衬出更多被城市堙没的色彩。
像巴厘岛的天空之门，将天地融为一体，在澄品101，也能感受大自然的宁静与多样。
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／2
安徽置地·钱江新城项目
钱江新城首个带合院豪宅
基本信息
位置：凤起路与钱潮路交叉口
地价：43929元/㎡
规划：占地面积约3.7万㎡，总体量约11.6万㎡，容积率2.2，规划有合院、洋房、高层三大产品类型。
户型：户型待定
销售：预计年前开放展厅，开盘时间待定。
期待理由
杭州前五单价地王中（宅地），位列第三的安徽置地钱江新城项目，是目前唯一还没亮相的。
项目地处钱江新城，地理位置毋庸置疑，不管商业医疗，还是教育交通配套，都相当齐全。比如，1.5公里内，有秋石、艮山快速路，及地铁2、4号线。
据开发商透露，项目规划有合院、洋房、高层三大产品类型，且以大面积改善户型为主。
钱江新城内虽不乏高端产品，但却是第一次出现合院。
距安徽置地项目最近的合院产品，是往西约2公里，同在凤起路上的凤起潮鸣，仅有33套。
钱江新城内，哪怕排屋产品，也相当稀缺。
最近一次排屋产品来自中海钱江湾，单价9万以上，套均价2500万，已在去年售罄。
除了产品稀缺，项目设计团队也属一流。
绿城GAD建筑设计、绿城环境设计、世界顶尖室内设计公司BLD，及连续三次获得室内设计奥斯卡奖（Andrew Martin）的郑仕梁设计事务所。
从各种参数看，安徽置地项目都可能是下一个凤起路上的明星楼盘。
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／3
富力未来科技城CBD项目
2017年总价地王，约68万㎡TOD
基本信息
位置：未来科技城
地价：14158元/㎡
规划：总体量约68万㎡，包含住宅、LOFT、写字楼、五星级酒店、商业街、Shopping Mall等业态，及一个配建幼儿园。
户型：住宅户型面积约115-160㎡，共1100户。LOFT层高4.7米，打造双钥匙，全部精装交付。
销售：预计上半年开盘，首推LOFT
期待理由
可以说，从拿地那一刻起，富力未来科技城CBD项目（简称富力项目），就注定成为焦点。
不仅因为它是2017年杭州总价地王（约68.5亿元），或是有着错综复杂的规划条件，还因为它是未来科技城核心区（公共中心）首个纯正的TOD大盘。
从已公示方案看，富力项目没有让人失望。
项目总体量约68万㎡，被舒心路和永兴路，分割为四大组团。整体功能布局，以南北向舒心路为界，分为东区（商办）和西区（居住）。
其中，东区北侧规划一幢282米高的超高层建筑，一旦建成，将成为又一城市地标。此外，还规划有商业街和Shopping Mall。
西区以居住功能为主，北侧组团包含7幢高层住宅、2幢LOFT酒店式公寓；南侧组团则由8幢高层，和一个3200㎡的配建幼儿园构成。
尽管项目分成四块，但富力借助空中连廊设计，又把所有组团进行了巧妙连接，使之成为一个立体化的“城”。
将来，业主从地铁5号线葛巷站（原创新路站）出来，通过地下通道，可以直接进入东区。然后，再通过空中连廊，就可回到西区的家中。
按照规划，住宅共1100户，户型定位以改善需求为主，主力面积约115㎡-160㎡。LOFT产品层高4.7米，打造双钥匙产品。
几乎可以确定，这1100套住宅不愁卖。
因为项目一路之隔，就是热销的未来科技城“三兄弟”。其中，中南樾府、东原印未来已清盘，只剩未来悦二期尚未推出。
今年春节后，项目案名和展示中心，都将对外公布和开放，上半年也将迎来首次推盘。
地铁5号线、未来科技城公共中心、火车西站，超级TOD……这一系列元素交织在一起，将会碰撞出什么样的火花？
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／4
滨江金地·御品
皇城根下的BVLGARI豪宅
基本信息
位置：望江新城
地价：29976元/㎡
规划：总体量约7.8万㎡，由12幢高层住宅组成。
户型：一共548户，主打约119㎡—185㎡户型，全精装交付。
销售：预计最快3月入市。
期待理由
这是一个生长在皇城根下的项目，也是滨江与金地开发的第一个真正意义上的“西湖豪宅”。
它位于望江新城核心，直线距西湖约2.5公里，距鼓楼约800米，是目前杭州可售住宅（非院墅）中距西湖最近的之一。
胡雪岩故居、鼓楼、城隍阁、河坊街，西湖银泰……在御品周边2.5公里之内，业主们可以欣赏到山水与历史遗迹，也能坐拥物欲横流的现代生活。
几个月前，望江新城的控规草案公示。
未来，这里的道路将会被一一打通，各种住宅、商业、办公楼以及相应配套都会拔地而起。
御品主打户型约119㎡-185㎡，精装交付。
整体灵感源自BVLGARI酒店，通过浅色石材、深色铝板与大面积玻璃的搭配，构建出一个个大气的“方格子”。
当然，滨江最具代表性的蓝宝石景观泳池和恒温泳池会所，也是有的。另外，御品南侧还规划了幼儿园与邻里中心。
可以说，御品同时具备了历史上的老旧，以及创意上的新潮。
两者相互交融，营造了一种起源式的体验，让原真性，成为了御品的独特魅力。
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／5
仁恒滨江钱江新城南星项目
两大品牌联袂，又一豪宅典范？
仁恒滨江园（上海）
位置：钱江新城南星板块
规划：总体量约8.6万㎡，围合式布局。除了一线顶豪的硬件标配，更加入了国际化设计理念和场景营造方式。
户型：待定
销售：待定
期待理由
如果评选“首席豪宅区”，钱江新城南星板块肯定众望所归。
过去十多年，南星核心约1平方公里区域，先后出现了金色海岸、蓝色钱江、壹品等15个高端盘。豪宅密度之高，远超其他区域，如今房价更是站稳7万+。
随着板块土地开发殆尽，接下来最吸睛的，无疑是仁恒置地和滨江集团联袂打造的南星项目。
据说，这一次双方将拿出最顶级产品。要知道，滨江上一次如此重量级合作，可是大名鼎鼎的武林壹号！
而仁恒置地的品牌魅力，也不遑多让，作为新加坡房企，深耕上海20余年。
无论是咫尺东方明珠、一线江景的仁恒滨江园，还是热销的仁恒公园世纪，都以其国际化产品力和独特社区氛围，吸引了大批“仁恒粉”，品牌号召力及美誉度极高。
仁恒进入杭州打造的首个作品——前湾国际社区，更是2018年杭州现象级楼盘，品质赢得业界众多好评。
除了开发商品牌、核心地段这两大天然光环，项目产品本身更是充满期待。比如，拥有国际一线的“全明星设计天团”。
建筑设计单位GAD设计院，恰好是武林壹号的设计公司。由总工杨明亲自操刀，目前已明确的是围合式建筑形态，力求让每一幢业主最大程度享受核心景观资源。
景观设计则是蜚声世界的TROP景观工作室，且由主创设计师、被评为世界前十位顶级景观设计师之一的Pok kobkongsanti主笔。其最大特点是为每个豪宅项目，量身打独特的景观设计。
至于产品，目前还在打磨阶段，但基本可以确定的是，从多个维度考量，都将是今后几年杭州“金字塔尖”的重量级产品。
有人说：“我们并非年复一年地变老，而是日复一日地焕然一新。”
“仁恒国际社区营造经验+滨江精工品质”强强联合，我们不妨期待下，伫立于钱江新城核心的南星项目，能否开创一个“国际豪宅典范”？
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／6
九龙仓申花项目
“天字系”高端豪宅，坐拥百亿货值
基本信息
位置：申花板块
地价：“大庆隆”杭储[2017]84号地块，40536元/㎡，自持6%；“小庆隆”杭储[2017]92号地块，30926元/㎡。
规划：“小庆隆”地上41998㎡，容积率2.5，规划5幢17-23层高层以及3幢8层多层；“大庆隆”地上69516㎡，预计规划高层与叠排。
户型：“小庆隆”高层户型130㎡、138㎡、150㎡、160㎡，洋房户型166㎡；“大庆隆”具体户型待定。
销售：预计6月底售楼处示范区开放
期待理由
2018年，申花板块只出让了3宗宅地，全部被港企巨擘九龙仓拿下。
在九龙仓内部，按照拿地顺序，三宗地块各自代号：“大庆隆”、“小庆隆”、“新庆隆”。
“大庆隆”、“小庆隆”将合并为一个项目操盘，地上总体量超11万㎡。
项目确定采用“天字系”，具体案名待定。
九龙仓入杭12载，“天字系”将是继碧玺、君玺与珑玺的“玺字系”后，又一个高端产品序列。
其中，“小庆隆”已有具体规划方案，将建成5幢高层与3幢多层。
高层底层架空或局部架空，外立面采用米黄色与棕灰色搭配，配合灰蓝色玻璃与深色窗沿，传达出温暖柔顺的感觉。
多层建筑的负一层，则设有下沉式庭院。
从户型面积看，高层130㎡将会是最低准入门槛。洋房主力户型则设定在166㎡。
另外，“新庆隆”地块，将会与其他房企进行股权合作，由九龙仓进行操盘。
三宗地块加在一起，九龙仓在申花板块掌握的可售面积超过23万㎡，总货值超百亿。
申花，作为杭州新晋豪宅区的主战场之一，2019年仍是硝烟弥漫。沁园、首开杭州金茂府还将续销，古翠隐秀、杭房项目蓄势待发。
房企江湖，广积粮，才有机会谈称王。谁拥有最多的土地，谁就能拥有最大的板块话语权。
坐拥申花百亿货值的九龙仓，能否打出一场漂亮的仗？
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／7
中海翠苑项目
中海最高层级产品，黄龙“隐贵豪宅”
基本信息
位置：西湖区文教板块万塘路与华星路交叉口（枫华府第西侧）
地价：36894元/㎡
规划：居住、商业、商务用地，地上总体量8万多㎡，容积率2.3。其中，住宅约6.24万㎡，商办约1.8万㎡。
户型：待定
销售：预计下半年亮相。
期待理由
今天，当我们谈起城西豪宅，首先想到的，往往是申花、庆隆一带。
实际上，那个高校聚集、情怀满满的文教区，才是城西的策源地。近年来，之所以频频失语豪宅市场，只因土地供应太稀缺。
终于，2018年7月6日，这一局面得以改变。
中海地产以总价约33.4亿元，竞得翠苑商住地（原杭师大美术学院旧址），折合楼面价36894元/㎡，正式宣告文教板块重回豪宅舞台。
但把中海项目归为翠苑或文教豪宅来谈论，似乎又大材小用了。
毕竟，它离黄龙商圈太近了，直线距离仅约1公里。作为杭州最早的CBD商务区，黄龙催生了一大批隐贵富豪，但他们却长期面临“无处改善”的尴尬。
在周边宅地断供十余年的背景下，中海项目的出现，无异于“久旱逢甘霖”，来得太及时了。反而是区区6万多㎡住宅，可能还太少了。
中海项目的优势，还不只于此。
西南方向直线约1公里，就是西湖风景区入口——“老和云起”。即便到武林广场，直线也仅约3.3公里。
大家知道，现在市区出来的宅地，基本是通过老校区、厂房或企业搬迁而来，相当不易。
换句话说，类似中海项目这样既有文化底蕴，又紧邻商务区，还步行可至西湖景区的宅地，稀缺指数还要更高。
那么，这自带豪宅基因的稀缺宝地，将打造什么样的产品？
虽然项目细节还未公布，但可以确定的是，它将是中海内部最高层级产品序列（C1奢享），超过杭州以往所有中海项目。
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／8
绿城·晓风印月
约136㎡起步，滨江改善客的福音
基本信息
位置：滨江西兴板块
地价：33625元/㎡
规划：总体量约21万㎡，规划10幢高层住宅，包含两幢40层的超高层，高达139米。
户型：户型建筑面积约136-255㎡。
销售：预计2019年三季度首开。
期待理由
要说杭州哪个区房价最坚挺，“国际滨”必有一席之地。
但随着去年金茂府最后一批叠墅清盘，整个板块已进入阶段性供应“真空期”——不是买不到，而是根本无房可买。
不过，新的一年，滨江即将迎来多个新盘，晓风印月无疑是最受期待之一。
它是绿城继明月江南、柳岸晓风后，第三次在滨江拿地，地块位置、周边配套令人拍手称绝。
项目紧邻3.66平方公里的物联网小镇，海康威视、吉利、大华等数十家头部企业簇拥。还有滨江最好小学之一——江南实验学校月明校区。
距地铁1号线滨河路站约150米，几步路就能乘上地铁通达全城。
此外，晓风印月隔壁就是银泰，体量约7万㎡，相当于两个武林银泰，预计2021年开业。
绿城前两次落子滨江，都曾让板块掀起热潮，明月江南二手房价一度超过7万，柳岸晓风更是一房难求。
绿城再次落子国际滨，建筑面积约21万㎡的晓风印月，不仅为新房续上一波解渴供应，更是众多滨江改善族的福音。
据悉，晓风印月将打造现代、法式两种精装风格的居住区，共规划10幢高层住宅，其中包含两幢超高层（40层），户型面积约136-255㎡，四房、五房为主。
那些开着玛萨拉蒂、保时捷911，却挤在着90㎡小户型里的滨江富人，终于等来了希望。
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／9
融创运河湾项目
拱墅久违的一线运河景，会卖多贵？
基本信息
位置：原总管堂社区（东至京杭运河，南至留石高架，西至通益路，北至规划道路）
地价：东侧地块24321元/㎡，西侧地块21614元/㎡。
规划：两宗地块总的可建面积近21.4万㎡；受限高影响，未来以高层、小高层或洋房产品为主。
开发：两宗地块目前正在规划设计阶段，预计农历年后设计方案会公示。
销售：预计年底开盘
期待理由
这是一个被众多大鳄跟踪了两三年的热门新板块，而无数“桥西迷”们，早就在憧憬下一个凯德湖墅或远洋公馆的诞生。
最终两宗地块被融创拿下，也算是不错的结果。
虽说竞拍者为融创，但两宗地块参股方不同，未来将分为独立的两个项目入市。
按往常操盘惯例，相邻的两宗地块，被同一家房企竟得，或是由同一家房企操盘，产品定位之初就走“差异化”路线，避免同性竞争。
诸如产品业态，户型大小，精装OR毛坯。
操盘者融创，旗下产品系列众多。目前得到的消息，运河湾项目大概率会是“府”系。
东侧贴近运河的43号地块，位置更好，楼面价相应更高些。受限高影响，未来很可能打造洋房，且是改善型洋房。
市面上改善户型大多在130-200㎡之间，43号地块，尤其是沿着运河这一侧，因视野景观佳，很有可能会做成200㎡左右的大户型洋房。
相比43号地块，西侧靠近通益路的42号地块，楼面价便宜了2707元/㎡。
改善型产品户型大、总价高，相对去化周期长。考虑整盘资金流动，42号地块打造高层、小高层住宅的可能性更大些，户型大概率会是主流的90-130㎡。
项目西侧1.5公里开外一新盘，4万的均价，83㎡小户型产品去化速度明显快好了。
可见仍有一部分资金实力一般，但还是想留在主城区（桥西）的购房者，90㎡左右会是他们首选。
目前，融创运河湾项目周边现状还较生涩，不过，未来这里的发展或将超出想象。
项目东侧隔着条运河就是运河湾旅游综合体，规划有运河湾公园、主题游乐园、商业综合体等配套。通过规划的人行桥，穿过京杭大运河就到。
运河新城的利好是一方面，从地理位置上看，跟“正宗桥西”更加接壤。现在，桥西新房断供，外溢的刚需、改善，多少双眼睛已经在盯着了。
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／10
万科五常车辆段项目
未来科技城版“杨柳郡”来了？
基本信息
位置：未来科技城5号线五常站上盖。
地价：14490-18600元/㎡。
规划：总占地面积约49.59万㎡，总建筑面积约84.94万㎡，规划有住宅、办公、商业、教育、体育中心、文化中心等业态。
户型：待定
销售：待定
期待理由
去年7月6日，杭州地铁以138亿底价拿下这宗“巨无霸”地块后，选择了与万科合作。
近85万㎡的体量，据说是目前全国最大体量的车辆段上盖物业之一。也不禁让人联想到另一个地铁站上盖巨无霸——绿城杨柳郡。
杨柳郡70万㎡的体量，分四期开发售卖，从2015年至今，每一次开盘都是焦点，价格也从1万8飙至3万5。
此外，杨柳郡餐饮、商业、学校等配套，也一应俱全。
按目前规划，万科项目可能比杨柳郡还要丰富，规划有住宅、办公、商业、教育、体育中心、文化中心等业态。
再加上未来科技城的板块优势，大概率会像杨柳郡一样，掀起一股热潮。
项目1.5公里范围内，可售住宅只有华夏四季跟远洋西溪公馆。明年虽然有不少新盘推出，但湖畔雲庐、镜溪绿汀都以改善为主，起步总价不低。
而未来悦二期虽有少量小户型待售，但整盘总量不足600套。
也就是说，未来科技城的年轻人想要购房，并不容易。今年面世的万科五常车辆段项目，或许是广大刚需的希望。
项目体量大，产品类型丰富，又有地铁优势。
不管是想留在未来科技城的首次置业者，还是普通改善一族，都会是一个好机会。
超级彩蛋
钱江世纪城项目
当然，仅仅十个新盘，并不能代表整个2019年，仍有很多热点新盘未能尽述。
比如，对不少购房者来说，最大的惊喜，或许还是三大品牌开发商，竭力打造的钱江世纪城项目。
据说，动作最快的，今年上半年就会亮相。
备注：本文所列楼盘信息，由《层楼》多方采集而来，不排除出现调整，最终以开发商为准。
上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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