谨慎or大胆？关于刚需改善、投资投机，2019年具体操作建议
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本文转载自杭州地产公号《地产小王子》
文中所涉及的观点不一定与本号完全一致
杭州知名地产公号《地产小王子》最新栏目——《观点碰撞》，每期都会邀请一位资深投资大V，给大家带来各种不同的楼市观点、政策解读与实战经验。
本期为“炸弹哥”。
1.经济下行压力巨大，倒逼楼市政策宽松
虽然2018年的楼市激荡澎湃，但经济方面却经历着寒冬，相信每一个人都有切身体会。关于2018年的经济到底有多差，我讲两件事，大家一看就能明白。
第一，上证综指全年跌幅达到24.59%，跌幅全球第一。
第二，违约债券120只，违约金额120亿，创历史新高，违约数量为前四年总和。
股债双杀足以反应经济寒冬并非危言耸听，外部中美贸易摩擦，叠加内在经济下行，使得大家对2019年更加焦虑。
面对这样的经济形势，给了本来已被“摁死”的楼市，又冒出了一些不确定性。
随着中央“因城施策”的主基调确立，地方拥有更多自主权，所以能确定的是2019年杭州楼市政策必然放宽：
①限价出现弹性。经过一年的摇号，高差价红盘已消耗殆尽，部分板块限价已经有很大的灵活性，限价松绑迹象越来越多。比如位于未来科技城2.0板块的国开东方·凤凰台，以及位于运河新城的金科碧桂园·博翠府。
②限贷进一步放松。2019年刚开年，杭州某银行就调整了房贷政策，其中规定房屋按揭贷款最长可到80周岁，可谓一举打破贷款人最高年龄记录。
从这一点可以窥见：限贷政策放松有非常大的可能性。
在这里，我可以大胆猜测，接下来，首套房的利率很可能继续下浮到基准，甚至二套首付比例会降低。
③限购政策暂时不会取消，但是落户政策势必会进一步降低要求。去年杭州土地出让登顶，今年年初又开闸放水，杭州政府对土地依赖程度比我们想象中有过之无不及，土地供给端无法减小，那就势必增加需求。
我们相信2019年的政策面和资金面会转好，但还是要做好短期阵痛的准备。
2.杭州基建提速，产业升级悄然进行
去年整年，新闻头条都是被基建、产城刷屏，每个板块都是大拆大建，城市迭代更新。房价跟这些基建、产城必然有联系。
亚运会之前，杭州要建成“四纵五横二绕”快速路网，根据杭州地铁三期规划，已有10条线路获批在建，并在2021年底前通车。
过去一整年，我对杭州产业新城进行了全面实地调研。
例如未来科技城、紫金港科技城、钱塘智慧城、信息港小镇、桥东智慧网谷等等。几乎全杭州的工厂，都在迅速外移，产业升级正在悄然进行。
产业升级也意味着区域价值的重塑，引流带来的聚集效应，将逐步引爆区域的房地产市场预期，最后传导到价格终端。
相比于产城融合，区域产业升级的速度更快，更容易迅速导入人流量，让曾经不起眼的区域，变得焕然一新。可以说，产城升级的思路，其实就是“以人流量为本”的买房供需平衡策略。
基建提速，产业升级对城市价值有大幅提升，千万不要因为经济和楼市下行而忽略这些确定性利好。
一句话：这是杭州房价的底气。
3.刚需、改善、投资投机，应该怎么操作？
在确定和不确定交织的2019年，各种买房需求应该如何操作？不同的需求在不同的行情之下，需要调整思路吗？
①刚需购房。
给刚需的意见非常明确——“买”，并且看完文章以后就应该把二手房看起来，注意只是先看，买不买看跌多少。
2017-2018年有大量投资客入场，但很大一部分投资客没有长线思维，一旦脱离了单边上涨的行情，他们就摇摆不定，这就是刚需的机会。
盯牢板块区域和楼盘，如果已经出现比去年6月下跌20%的房源，果断下手不用犹豫。
②改善置换。
明确换房目的，改善是为了生活品质提升，而不是高卖低买赚差价，所以改善置换只要记住“以小换大、以远换近、以旧换新、以劣换优”，这样就不会出错。
既然如此，市场好坏跟改善换房关系其实并不大，只要市场较为平稳都是合适时机，改善换房把更多时间精力放在产品中投入产出比会更高。
③投资投机。
谨慎、谨慎、谨慎。一定要清楚，目前经济正处于下行，2019年还有较长的阵痛期，所以今年买房，不要激进，要控制杠杆。如果之前杠杆用得过高的投资客，想办法努力降下来一些。
看完这篇文章，就着手梳理自己的资产和资金吧。当然，投资客情况也投资客情况也并非都一样，既然情况不同操作自然也不同。
如果手上房产比重过大，这时候就按兵不动，然后尽快卖出手上最劣质的资产，再逐步换仓。
如果资金比重较大，不妨也按20%跌幅为基准，分批买入，逐步加仓。
在市场下行期，应该买入更为核心的优质资产，不要因为价格优势去贪恋远郊边角，尤其是环杭投机区域。我们判断，这些投资客扎堆且没有太大居住价值的地方，很有可能出现断崖式下跌的情况，所以2019年投机请捂紧自己的口袋。
以上，是我给大家2019年购房置业最真诚的建议。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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