如果认真讲一讲法律，你房子的维权，找对方向了吗？
早上一睁开眼，就有朋友甩给我一个楼盘维权链接，并留言说：请帮忙转发，末了还跟上了三个哭笑不得的表情包。
的确，最近几个月，关于房子，刷屏最多的大概是楼盘业主维权的声音。
业主在售楼处白纸黑字的拉横幅，保安整排整列严正以待，已经是维权的标配了。
有才华的业主，还会开一个楼盘专属公众号，必须配以图文“口诛笔伐”。
为此，很多刚刚买了房子的购房者，也开始操心：这两年新建设的房子会不会是有史以来质量最差的一批？
带着未雨绸缪的心态，暗访工地终于提上了日程。
一张张施工现场的混乱照片，足以让每一个刚组建的业主群炸翻天。
楼市行情摇摆之下，由“法不责众”壮胆的购房者们和“原罪”舆论裹挟着开发商们，经历着各类非理性甚至暴力的“维权”。
如何正确的维权，几乎每一个购房者都还是一头雾水。
今天文章的作者，有十余年地产公司从业经验，在转型律师前，对众多原因的“维权”有着切身体会。
现实情况多样，本文不能穷尽事由，故此就常见的高频问题结合法律法规做一些梳理。
1、因楼盘降价而维权
形容姑娘有句俗话是“一白遮百丑”，到了房产这儿可以形容为“一涨遮百丑”，绝大部分的维权行为发生在房价下跌时期。
有人形容购房者的这种行为是“巨婴心态”的典型呈现，背后更直白的原因是契约精神的缺失，在此不赘述。
从法律上来讲，购房者仅仅因为价格下跌而要求退房、补贴没有任何法律依据。
只有当开发商根本违约时，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。
下列情形可以作为拒收的正当理由：1）房屋未经竣工验收合格；2）交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3）道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；
4）建设单位变更商品房的户型、朝向、结构、空间尺寸未通知买受人；5）交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；6）竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同（3%）的标准。
以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，这些事实都是不需要收房就可以证明的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、第九条规定，有五种情形下购房者不能取得房屋，且可以主张不超过购房款一倍的赔偿：
（一）合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
据笔者所知，在2012-13年杭州房产价格下行期间内，确有本土知名开发商在二期降价的情况下，对一期业主予以一定形式的补偿。
这样以利益换取购房者口碑的行为，视为开发商对于自身权利的处置，而非履行任何法律义务；但也对其他开发商造成了较大舆论压力。
到如今，在经历过多轮房价涨跌的消费者心态上也日益成熟，这样的措施恐难再现。
2、因房屋质量而维权
我国实行商品房预售制度。
【我国在1994年7月颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》首次对预售制度有了明确的法律规定，规定了商品房预售的四个条件：
包括取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入资金达总投资25%以上、取得预售证明等。
同年11月颁布的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件、开发商申请办理预售证的提交材料、违规处罚等细则作详细规定。
2001年8月和2004年7月，建设部先后对《城市商品房预售管理办法》作出修改，修改内容细化了商品房预售条件、开发商办理预售证的提交材料以及违规处罚，并强调未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。】
故大量购房者在交付时看到现房，才可能发现房产品的质量问题。较多的房屋质量问题涉及到梁柱歪斜、裂缝、空鼓、渗水、施工粗糙（线脚不齐、玻璃划痕等），这些问题是否可以构成退房的原因呢？
《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。
可见，法律所规定的质量不符合要求要到不能实现合同目的的程度，在一般情况下较难达到，而会代之以维修、更换等手段，合同继续履行。
3、因公共配套调整而维权
公共配套一般指项目红线外非专属服务小区的设施项目，在购房者投诉中较多的有：公墓、垃圾场、变电站、高架桥、学区划分等。
因这些配套设施的调整，一般不属于开发商营建范围之内的，其调整不能归责于开发商。
但是也有开发商为了体现对本小区业主负责的态度，而主动参与跟地方政府的协调，著明的案例有2003-04年万科武汉四季花城垃圾场事件（其中也有开发商与政府协议的因素）。
但这并不表明在其他案例上开发商需承担法律上解决或者协调的义务。
根据《商品房销售管理办法》第十五条：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
在现实中，一般均以开发商和购房者双方合同内容约定的权利义务来予以界定。
【案例（2017）粤01民终19767号中，对于购房者起诉开发商未实现其学区房的宣传，而要求赔偿等诉求，经二审，均被驳回。】
其他类似涉及红线外配套和设施调整的纠纷，基本上可以参照。
4、因宣传与交付落差而维权
《广告法》第十三条规定，广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。
购房者出于“货不对板”而维权的情况主要可能有：“我买房时看的宣传册、模型、样板房跟交付的不一样啊，示范区是参天大树而交付时是小树苗……”那么，夸大宣传和虚假宣传的边界在哪里？这些问题如何界定呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
这样的重要影响因素，譬如游泳池、健身房、会所等设施的改动即属于上述范围，但是需要注意在开发规划范围外的，一般不予支持。
《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》要求自2017年5月1日起，全装修商品房样板房保留时间从交付日起不少于六个月，或者从建设项目竣工验收合格日起不少于两年。
2018年2月，浙江省建设厅下发2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，通知中明确全装修住宅应确定相应的装修标准。
合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。
全装修交付楼盘，装修部分应在合同里写明主要材料，设备的品牌、产品、规格、级别、数量等。不能出现“其他同级别产品”这样模糊的字眼。
5、因“赠送”承诺落空而维权
这种情况多出现在一楼花园、顶楼阳光房等附加值部位。
根据《浙江省违法建筑处置规定》第十一条：城镇违法建筑有下列情形之一的，应当认定为城乡规划法律、法规规定的无法采取改正措施消除影响，由城乡规划主管部门责令限期拆除（含局部拆除，下同），依法处以罚款：
（一）未依法取得建设工程规划许可，且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的；（二）超过建设工程规划许可确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度，且超出《浙江省城乡规划条例》规定的合理误差范围的；
（三）在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建，或者利用建设工程擅自新建、搭建的；（四）存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全，或者导致相邻建筑的通风、采光、日照无法满足国家和省有关强制性标准的；
（五）侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地的；（六）其他应当认定为无法采取改正措施消除影响的情形。
现实中常见于排屋花园、公寓一楼花园等所属和使用的约定。在早期，一般客户仅得到口头承诺或者情况告知，发生纠纷时，购房者和开发商口径不一的情况下，二者的权利义务约定无法追溯，而合同中未做说明的问题均较难主张，也经常出现“销售员离职”来背锅。
在现下，在比较多的做法是开发商与购房者在销售合同中并不涉及这部分非产权范围内的归属界定，而另用补充协议、第三方委托建设施工等方式，由客户承诺对于风险知悉，开发商规避自身责任。
对此，购房者在这方面的维权仍显得立不住脚，但却在后期使用过程中，面临较多的被投诉举报和拆违的可能。
6、因反复维修而维权
房屋交付后，因反复维修影响业主生活而导致维权的，常见的有室内渗水点、公共部位的电梯故障、外墙砖脱落等。楼盘已经通过竣工验收，且顺利交付，但是反复出现问题，反复维修，不能根治问题，而导致业主生活受到困扰。
关于保修年限，根据《建设工程质量管理条例》规定，建设工程承包单位在向建设单位提交竣工验收报告是，应出具质量保修书。
第四十条详细规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
以上界定了工程发包方和承包方之间的最低标准，购房者与开发商之间的保修约定在不违反法律规定的基础上，仍须以商品房买卖合同中的约定为准。
为进一步保障购房者合法权益，规范商品房交易秩序，浙江省住房和城乡建设厅发文，自2018年3月15日起，签订商品房（含全装修住宅）预售合同、现售合同推行使用新的合同示范文本。
2017年5月1日施行的《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》有更为细致的规定。
其中第十九条：商品房因勘察、设计、施工原因，在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，消费者有权要求退房，并要求依法赔偿损失。
商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。
商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。
保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担。根据本条第一款、第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
第二十条：…埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年，自全装修商品房交付消费者之日起计算。…
在限价限购等前提下，房价倒挂严重时，不少购房者冲着价差红利去抢房，哪怕利率上浮、开发商口碑不好、户型楼层差，抱着买到就是赚到的心态，将这些问题都直接忽略。
当房价进入下行空间，同样遇到问题，购房者的心态失去平衡。如购房者缺少平等的渠道与开发商沟通，或者开发商存在推诿、解决方式和时限不明确等，就容易导致购房者选择聚集施压、拉横幅这些维权方式。
相对应的，开发商选择出动安保人员或者报警与业主对峙，更直接激化矛盾。
另一方面，也有购房者为了达到个人利益最大化，不愿意走正规沟通渠道、更不愿意走法律途径，而喜欢用网络发帖、媒体曝光、到政府门口拉横幅等方式，将问题扩大化，其中不乏恶意夸大问题、激化矛盾，以此要挟开发商重金消灾、息事宁人。
在以个人传播为主的媒介时代的自媒体时代，人人都成为了新闻传播者、制造者。
这从舆论监督的角度来看有十分积极的意义，但是也有一些媒体和个人为了吸引流量，夺人眼球，用编造内容、惊悚标题、断章取义等方式来制造新闻。
在这样的情况下，“用负面报道敲诈企业”的新闻敲诈事件也时有发生，成为一些无良载体的牟利手段。
从开发商角度而言，首要的是从源头上遵章守法、提升建设水平，为了品牌维护一味防控所谓的“负面新闻”，而不走法律途径解决问题，始终是一个权宜之计。
从消费者角度出发，重视对自身权利的处置，以法治意识看待合同，有风险防范意识亦是基本的要求。
消费者需要明白，合同具有相对性，在一个公开交易的市场上，在不违反法律强制性规范的前提下，既有消费者自由选择商品的权利，又有经营者制定价格及销售方式的权利，在双方缔约后才产生相互的约束力。
若无合同为前提，消费者本身并无所谓的“维权”基础。
【《刑法》第二百七十四条敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。
第二百七十五条故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。】
我国是大陆法系的成文法国家。
立法上的不完善和法律的滞后性，在面对新型矛盾时，缺乏及时灵活的应对；加之出于社会稳定的需要，在公共舆论快速发酵的情况下，信息公开和公共关系处理手法有许多待提升改进的空间。
在社会稳定的前提下，对购房者和开发商发生矛盾，双方不以调解诉讼等途径解决，而将矛盾上升为群体事件时，有关部门以何种立场出现，始终是一个敏感的话题。
有相当多的国人，在思想传统上认为“法律不外乎人情”，对于人情关系和法律规范的平衡有格外的期待，与之相对应的，有相当多的人并不尊重契约，并不重视法治精神。
契约的打破，有时基于单方反悔，有时基于规定的不合时宜。在现实中会出现：典型案例的发生——引起社会关注——立法/修改讨论——立法完善的过程。
另一方面，若因法律法规不适应新情况，按行政法相关规定，行政相对人对国务院部门和地方政府及其部门制定的规范性文件，可附带提请审查。
无上位法依据，有关部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或增加其义务的规范。
作者简介：
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室高丽敏（实习律师）；
毕业于浙江大学土地资源管理系，曾供职万科、建工、龙湖等房地产公司，在土地、建设工程、房地产等领域有较为丰富的专业经验。
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文∣高丽敏
编辑∣二叔
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