之前跟着杭州凉凉，三四线楼市这回也有“小阳春”吗？
竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。
厮杀104轮，艮北宅地实际楼面价突破3万；沁园涨价近五千，125套房子依然两个多小时卖空；二手房3月1日成交271套，创下近半年新高……
无论一二手房还是土地市场，杭州这一波“小阳春”真的来了。回暖的架势，就像万木枝头迸出的点点春意。
那么，在浙江广袤的三四线城市，一度遇冷的楼市，有起色吗？
金华、温州、台州、丽水……问了一圈最新行情，发现确实有一波回暖，但分化依然在，能持续多久，也还很难说。
PART 1
元宵节刚过一周，金华楼市早早注入一剂强心针。
上周，位于金华市区中心的A盘首开，以近2万6的单价，一共卖出约150套房源，成绩抢眼。因为嗅到回暖的气息，该盘特地把开盘日期提前了。
这让萎靡不振了好一阵的当地楼市，开始兴奋起来。
2017—2018年，金华市区房价涨得太快，均价从1万2蹿到1万5左右。楼市一度陷入冰冻。像春节前开盘的几个楼盘，差不多只能卖出三、四十套。节后一转暖，这些楼盘也开始陆续走量。
之前稳中微降的台州黄岩，春节楼市的热度也不错。
地处黄岩中心好位置的B盘，春节前最后一个开盘，均价2万1。刚好结合了返乡置业潮，卖得还挺好。最终以150套左右的成交量，拿下2月销冠。
“这一波回暖，感觉还是蛮明显的，客户心态有变化。”
在绍兴上虞，几位开发商都这样告诉我。首先，不止是人气，成交量也上来了。其次，成交周期缩短。一般一周之内，客户来过两三次就能敲定，以前基本要看房六七次。
再来，案场优惠减少一个点、半个点折扣，客户也都能接受。
上虞某低密盘C，周末日均能有四、五十组客户，十名销售常常忙到轮接不过来。之前没卖完的四、五套低密房源，这几天也陆续走光，客户下单爽快了不少。
在有名的侨乡丽水，春节返乡置业潮更明显。
因此这一波行情还不错。丽水新区中心的楼盘D，销售接近尾声。即便这样，春节至今，总价500万以上的排屋，陆续成交了三、四套。
PART 2
像杭州一样，闹着“小阳春”的三四线城市不少。但也有一些城市冷热不均，或压根没感受到“春意”。
比如行情相对独立的温州，房价走势跟杭州几乎同步。
这在三四线城市中很少见。去年6月，温州楼市就已开始趋冷，而杭州也基本以7月初的土拍降温为调整开端。等到9月，温州楼市凉凉。
有楼盘8月开盘时，还去化六、七成，9月一加推，撑死只能卖两成。
这以后，一些项目开始“各显神通”。价格明降虽然不大有，但送车位、工抵房之类，稀松平常。
各区域的情况，也分化明显。
像鹿城区是老城区，行情比较坚挺。瓯海区供应量少，日子也还好过。比如瓯海区市政府旁的E盘，单价高达4万+，春节至今卖了二、三十套。毕竟是总价600万—800万的房子啊。
最悲催的是龙湾区。由于是政府规划的新区，多个项目在售，价格又不低，目前难以动弹。
再比如我的家乡金华浦江，并没有出现“小阳春”。
浦江一向传导速度慢，去年9月前后，二手房成交价还曾达到最高峰。城东的F盘，去年7月开盘不利，均价1万5。前两天，我同学跑了趟售楼部，看到至少有四、五套特价房。
最合算的，是一套11楼的89㎡，原单价1万5，现价1万4。折合下来，总价便宜了9万。销售再三说：“要是真的买，还能再优惠一两万……”
另一个低密盘G，春节后加推36套房源，卖出一半左右。最近售楼部也人气如常，没什么变化。
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PART 3
与此同时，多个三四线城市的土拍，也在陆续回温。
3月6日，金华婺城区一宗商住地出让，厮杀场面激烈。从下午两点到晚上七点，13家房企鏖战281轮，最终中天美好集团以14.9亿的总价竞得。
楼面价11505元/㎡，溢价率28%。
这块地去年8月曾流拍，因此，也被视为春节后楼市的又一强心针。
重新挂牌后，地块的楼面起价从10381元/㎡，大幅调低至8986元/㎡。由此吸引13家房企参拍，包含招商等尚未进入金华的新面孔。
再往前看，3月5日的宁波土拍更生猛。
鄞州区东钱湖附近一宗宅地出让，同样激战226轮，金地16.1亿拿下。成交楼面价13020元/㎡，值得一提的是，溢价率高达57.6%，战况相当激烈。
3月4日，丽水一宗商住地出让，也曾于去年11月流拍。最终的溢价率，也达到了42%。
从一手房到土拍市场的升温，三四线楼市轨迹跟杭州相仿。
那么，这一场回暖，从何而来？
事实上，三四线楼市的购买力，仍以本地需求为主。要么是改善自住，要么买给子女或投资。也因此，关键不在于本地客户买不买，而在于客户选择什么时候买。
春节后走一波行情，本来就是楼市的季节惯性。
加上节前虽然遇冷，但多数开发商也没什么降价动作。两相一叠加，购房者的心态预期很可能变了，从犹豫观望只看房，变成愿意积极入市了。
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PART 4
第二个问题，这一波“小阳春”，预计持续多久？
有开发商表示了隐隐的担忧：时间周期不好说，可能不长久，所以要加快推盘速度，多卖一批是一批。
也有开发商比较乐观，觉得上半年没问题，毕竟GDP目标摆在那儿。3月5日的《政府工作报告》中，“房住不炒”没有再提，关于房地产的表述，也没有新的政策。
再回到三四线城市的基本面，它们跟即将迈入千万人口城市的杭州，有着巨大的不同。
三四线城市，绝大多数是人口净流出型城市。
它们的楼市，由此成为内生型市场，本地客户是绝对购房主力。本地民营经济如何，决定了买房时的承价能力高低。
比如台州人最爱买的面积段是140—200㎡，金华人稍逊一筹，集中在120㎡左右，就是这个原因。
也因此，三四线楼市的整体购买力增长有限，较容易饱和。人们不那么缺房子住，爱买一手房的同时，二手房流动性差。
一句话来概括，三四线楼市容量有限，也一直存在隐忧。
所以我们看到，这两年杀入三四线的品牌房企们，常常做的一件事就是：拿地段中心的优质地块，造当地最好的房子，以此来提高安全性。
而在2017—2018年这一波升浪中，大面积棚改和货币化安置居功至伟。
如今，棚改退潮已成定局，这是市场最大的变量。
数据来看，2018年浙江棚改超额完成40.6万套。2019年，浙江计划新开棚户区改造安置住房（含货币化安置）18.3万套，同比减少55%。
因此，前阵子传播甚广的“三四线城市买房只有居住属性，没有投资属性”的观点，也就不难理解了。
如果想自住，那就买。如果纯投资，还请慎重考虑。
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文∣楼小姐
编辑∣二叔
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