这波行情回暖会持续多久？| 楼先生问答NO.350
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新房、土地、二手房，都暖意洋洋。
其实楼市回暖不只出现在杭州，全国不少重点城市都有类似回暖迹象。比如南京限价铁门也被蹿开，房贷利率上浮回调。再比如宁波土地市场，开发商也是情绪亢奋。
很有意思的是，能回暖的城市，都自动回暖了；不能回暖的，也不允许降价。据媒体报道，江西某个小城市对特价房进行整顿：同类型住宅不得低于2月成交均价，否则暂缓备案。
对于杭州来讲，既有好消息，也有坏消息。
土地市场，相比去年三四季度，回暖是事实，但也不要过分解读和恐慌。正如一位业内人士所说：今年货多量大，开发商不用抢，如果抢起来，正好可以加量。从另一个角度看，加大土地供应，长期有利于市场平衡。
除此之外，不少人也感觉到银行在房贷方面确实也松了一些，但总体来说，还是很正常的利率水平和放款速度。有句话说：只要利率不打折，就说明行政管制还在。
还有就是限价，实际影响有限，更多其实是你吓唬我，我吓唬他，人心惶惶。去年底的时候，我说过：市场会分化，限价放开不可怕，卖得动的，涨上去了也门庭若市；卖不动的，怎么喊涨也无济于事。
那些供应量大的板块，有说要涨价吗？没有。
我们都知道，楼市已经沦为一种「情绪」，我们也知道自己的情绪不能被带节奏，但往往还是不自觉地被裹挟进去。
接下去，新房和土地会相互抬升，个别高价成交的二手房和法拍房，也会在一旁煽风点火。市场可以被迅速抬上去，但理性下来，却需要用相对长的时间。至少三四个月内，开发商可以「趁火打劫」，刚需就比较煎熬了。
全年来讲，不用过度恐慌。尽管两会上好像什么也没说，但基本可以猜测：今年楼市调控不会调转枪头。还有二手房这颗「地雷」，挂牌量蹭蹭蹭往上窜，而成交速度明显跟不上。缺乏恐慌性投资需求的杭州楼市，想再刮起一阵大风浪，也难的。
1.
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200万/89方、工作在未来科技城、首套
@遥yifan
首套房自住，预算200万左右，89方小户型即可。未来科技城工作，倾向科技城或城西地铁（已开工或已规划的）沿线，新房二手房皆可。对学区学校没有要求，麻烦推荐。 另外中介推荐温莎郡，中等装2.6万/方，可否入手？
楼先生：可不可以入手，就看你对价格是否很敏感。毕竟这个单价，新房可以有更好的选择，无非就是不能马上入住。比如到南湖板块，中锐星未来、绿都鉴未来都有大量的房源可以挑选，价格要便宜得多，而且春节前就有挺大的优惠力度。如果能加一点预算，新湖·新菲林也能够得着。
未来科技城周边的其它方向，比如良渚一带，也不要完全排斥万科·大溪谷，虽然地铁帮不上忙，但跟未来科技城和火车西站还是很近的。在地铁口的位置，就有更好的选择了——和光尘樾，有很高的性价比。另外，2万6的温莎郡可以考虑，那同样价位，但地段更好的西溪公馆、云和湖，就更有让人购买的冲动了。
二手房普遍来讲，还不到非买不可的地步。我们的判断是，今年二手房慢慢会出现很多实惠的房源，你可以多一点淡定。这个价格不用着急入手，新房先去选一选，买不到再回头，这样的二手房，也会有很多在等着你。
2.
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现金350-400万、买房/保值、持有3-5年
@大菲
手上有350-400万闲置资金，房票一张，想买一套商品房作为保值增值的产品，预计手上放3-5年，请推荐。
楼先生：不知道你属于首套房还是二套房，既然是投资考虑，姑且算是二套房吧。也就是说，你可以有六百万左右的总价承受能力。从预算来看，选择余地就非常大了，东南西北都可以买得到。比如城东彭埠方向，你都可以买到改善的面积了，比如东城金茂府、钱塘天誉。单价低一点，就到艮北，也有三四个楼盘可以挑选。
还可以在申花、桥西以及奥体，这些区域都挺不错的选择，比如杭州大家、沁园、古翠隐秀以及澄品。其实还可以把目光放到萧山市北，单价从3万到4万不到，五六百万可以买到非常不错的房子了。
除了新房，二手房也是一个选择，当然前提一定要有肉眼可见的价格实惠，才能行动起来。其实还可以关注法拍房，今年整体经济形势挺不乐观的，很有可能，在拍卖市场里也有不少捡漏的机会。只不过可遇不可求，主要看缘分。
3.
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投资置换、保利澄品、限价灵活松动
@潘虹
老师好。本人名下有一套合景映月台118方，不打算自住，目前没有名额购房，想4万的均价卖出，腾出名额买澄品101，可否？感觉折腾，也担心到时摇不到号。
楼先生：保利澄品会不会摇号，主要看开盘价格，如果卖得不便宜，到时也就用不着摇号，你可能也不会非常想买。春节前，限价就已经相对灵活，年后松动得厉害。限价厉害，肯定要摇号，限价放得多，不用摇号，你又可能不会买。因此，现在操心也没用，先密切关注着吧。
换房肯定是折腾的，但只要能换到更好的地段或房子，就很值得。撇开价格，澄品这样的楼盘，换不换得到另说，有能力还是应该去争取一下，毕竟这样的楼盘，面对的是全杭州的客户，自住和投资皆宜。退一步讲，即使澄品到时价格不合适，或者摇不到，市面上也有很多房子，机会不少，从房子本身来讲，也要比映月台好很多。
4.
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800-1000万、新房二手房、不考虑学区
@小鹿
2019年9月份有购房资格，滨江区预算800-1000万左右，不考虑学区，新房和二手房（两年内的）都可以考虑，求推荐。
楼先生：滨江区其实最缺的是四五百万的小户型新房，现在这个总价段的房子，只能外溢到萧山市北。但是，一旦总价到八九百万，甚至一千万左右，今年能选的楼盘就很多了。过去几年，滨江区的楼盘产品也完成了迭代，你会发现，接下去要上市的楼盘，各方面都要进步得多。所以，对你来讲，可以选关注新房。
比如在东方郡对面的绿城·晓风印月，起步是140方，你的预算可以买到较大的户型。这个楼盘有绿城品质加持，边上又有滨江银泰城，而且学校和地铁都在家门口的位置。另一个可以关注的是，杭州壹号院，紧贴着莲花碗，估计五六月份会推出二期的大户型。其它还有时代区政府项目，这个盘暂时还没太多信息。
其实也可以关注奥邸国际这个项目，预计四月加推最后一幢住宅，面积为186-216方，总价一千万上下。这个楼盘行政区域上属于萧山，但配套上与滨江区是完全共享的，甚至比滨江区的大多数楼盘，都更能享受奥体核心区的超级配套。
如果贪图早点入住，那二手房也可以考虑。在大户型市场上，比较受关注的，也是比较值得推荐的，可以看看明月江南、春江郦城、水晶城、彩虹豪庭，不过单价都得五六万。另外，也留意一下水晶澜轩，不过总价估计不大够。
5.
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400万内、准现房和毛坯二手、留下/勾庄
@Cherry
老师好，本人首套房（已婚）打算买来自住，和配偶的工作在黄龙体育馆附近。总预算400万以内，考虑准现房和毛坯二手房。目前看中两个区域：1.西湖区 留下：和家园、黄龙和山，89方总价在380万左右；2.拱墅区，万科北宸之光，89方总价在300万左右。请问这两个区域该选择哪个？或是周边有哪些楼盘值得推荐？
楼先生：跟黄龙的衔接性，留下要好得多，这里属于西湖区，学区也是一个重要的加分项，另外就是现成的居住环境和商业配套，也是很多人愿意住在这里的原因。但从性价比来讲，北宸之光要更好一些，毕竟这里今后区域规划、发展前景都是很明确。
只不过你看到的这套北宸之光，也不是非买不可。包括北宸之光、瑷颐湾都已经成交过更便宜的房子，有不少270-280万，260万也有过。其实四百万左右的预算，可以考虑万达广场附近的楼盘，目前的二手行情，耐心一点应该可以买到实惠的房子。另外，石祥路以汽车北站附近的次新二手房，也可以留意。从地理位置上看，与黄龙更近。
二手房的价格变动很快，你应该时刻关注。二手房市场更注重信息对称。尤其作为买方，最好货比三家，自己对二手房市场和趋势有一个最基本的判断，否则就很容易吃了亏还不知道。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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