抓住「小阳春」，赶紧卖出二手房 | 楼先生问答NO.348

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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“终于卖掉了。”

一位业内的朋友向我报喜：在勾庄投资的一套小户型，足足挂了4个多月，上周终于成交出去了。

由于自己不够果断，错过去年六七月的二手房价格高峰。没想到，杭州二手房成交价格自此不断走低。即便自己愿意降价近20万，也没再接到过中介带看的电话。

其间，她也接到过其他中介的电话，无非或这或那地暗示：行情变了，继续降价吧。只是，中介给出的参考价格，实在接受不了。于是，就这样拖到了农历年后。

市场恐慌情绪一上来，突然意向买家多起来了。

城北某楼盘，2月前24天，预定出去102套。沁园价格涨了，中签率却更低了，加上西湖国际城、华夏四季以及天都城这样的性价比楼盘，一出紧接着一出，对市场情绪又是一顿顿哄抬。

我接到的反馈是：多数楼盘表示，来电来访量明显比去年四季度要回升。就连远郊某个楼盘，都说自己客户接待不过来了，营销总监忙到晚上回不了家。

限价破开了，万人摇也来了，看着地价也涨了。其它关于限贷、首付比例等飘忽不定的消息，也在煽风点火。难怪有人说：这波楼市「小阳春」是被吓出来的。

现在的行情：与去年六七月份疯狂时相比，要正常得多，但却比十一二月要暖和不少。恐慌情绪也传到了二手房市场：市场成交明显活跃。

但也要承认：二手房缺乏上涨动力。一旦挂牌价涨上去了，就无人问津了。

昨天透明售房网显示：杭州二手房挂牌量6.7万套，有时单日挂牌量超千套。记得去年10月最后一周我写过：杭州市区二手房终于突破6万大关，往前推半个月，平均每天挂牌285套。

关键是，今年大概还有145个楼盘要交付。

小阳春过后，「楼市会怎样走」，确实比较迷茫：于是，有人加快入场，更多人可能急于甩货。从去年三季度到现在，我们的观点不变：2019年二手房市场，机会多。

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钱江湾、杭州壹号院、改善、800-1000万

老师好，刚准备好房票和资金，在等开盘，从自住和性价比的角度以下楼盘该怎么选：杭州壹号院，中海钱江湾，上品，御品，都会森林，钱塘天誉。很有可能上品率先开盘又容易买到，但个人偏好杭州壹号院和中海钱江湾，就怕很迟开又买不到，很纠结。

楼先生：从地段上看，钱江新城南星桥，整个区域的居住气质非常好，保利滨江·上品这样的楼盘，在高端市场领域，还是会有很多人去追求。只是每个人对于房子的喜爱确实有很大的差异，既然你心有它属，不是非上品不可，也用不着纠结。比如南星桥还有一个很期待的楼盘：仁恒滨江项目，就在钱塘印象的后面。

另外，从性价比角度，如果还是5.5万左右的价格，中海钱江湾的性价比是最高的，占据着一线江景，今后这样稀缺的江景视角，都很难再有了。随着钱江新城二期和拥江发展，江河汇流区的利好释放，区域价值会慢慢进入兑现阶段，而且对面就是蓬勃向前、日新月异的奥体。当然从产品自身看，相比其它几个楼盘，钱江湾没有很多惊喜，毕竟是早期的楼盘。所以，产品和性价比，就看你自己如何权衡。

都会森林和钱塘天誉这样的楼盘，肯定不会卖得很快，可以作为选择之一，但不用很着急。而望江新城的御品，已经蓄势待发，目前不确定价格，如果比较接近南星桥，那性价比就会打折扣。至于杭州壹号院，二期以大户型为主，总价门槛到千万左右，也就是说，不用担心买不到，而是能否买到最想要的那一套的问题。总的来说，至少目前来看，今年的高端改善市场，可以很从容的选择。

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300万内、投资+长期、君奥时代/天空之翼

@在云端

想在杭州买房，暂时不住，用来出租和长期持有，主要投资用。也考虑小孩今后可以来杭州发展，毕竟是省会。大宝12岁，小宝1岁，看了君奥时代和天空之翼，对杭州不了解，总价300万内，求指点迷津。

楼先生：房子是一座城市的股票。对于杭州这样的城市，不管今后孩子是否来杭州发展，都很有必要买一套。去年的时候，我们就明确过一个观点：有钱又有购房资格，杭州的房子应该尽快配置。接下来几年，杭州的虹吸效应会继续增强，对人才的吸引力会越来越大。

有三百万的预算，选择还是挺多的。既然是准备出租和长期持有，区域上就不用局限了。君奥时代还有最后一点房源，性价比相当高，无非到时能否摇中的问题了，而且也用不到三百万，从投资角度来讲，是很不错的选择。至于天空之翼，短期内看也只能是偏投资型的楼盘，它跟下沙很近，今后也有直接连通的地铁，而且自身带有不错的商业配套，性价比还是有一点的。

钱塘江南面，还可以往萧山科技城，以及市北东方向，地理位置上要好得多，而且也基本符合你的预算。其它江南的选择，主要就集中在南部新城，从两万二的毛坯到两万八九的精装，挑选余地很大。至于其它区域，比如未来科技城周围、三墩北以及城北的桃源板块、运河新城、丁桥一带，300万也能买到小户型。

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艮北新城/城东新城、500万、工作在下沙

@佳

工作在下沙，父母老房子在庆春路中山北路交界，想要在彭埠或七堡买房，和父母同住，都会风华和森林海尚，哪个更合适？或者二手房也行。预算总价500万左右。

楼先生：五百万预算，往城东方向有一定选择余地。从地理位置上讲，不管是艮北新城还是城东新城，都已经是相对成熟的位置，而且地铁交通发达。接下去几年，城市建设会不断刷新大家的认知。尤其等万象汇、十字天幕街、港龙城到来，整个城东的宜居性会加强起来。所以，有能力的话，在城东新城这样的位置，还是值得改善一套的。

至于都会风华和森林海尚，是彭埠唯一还有小户型卖的新楼盘，都会风华最小95方，森林海尚89方，都是三房。如要控制总价，森林海尚只要400万出头就够了。但从地理位置上来讲，都会风华更靠近杭州东站一点，而且商业配套也相对便捷一些。

其实也可以考虑艮北新城，毕竟与城东新城只隔着一条杭甬高速，但两者之间有6千元的价差。而且，杭甬高速的抬升工程今年将整体启动，2022年竣工之后，两个区域就能融合接壤。如果考虑性价比，那就关注一下艮北的新盘，比如公园1872和天悦江湾，杨柳郡最后一批房源要到今年八九月份加推。

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600-1000万、工作在庆春路附近、改善

@鸿春

老婆在浙一上班，孩子读采荷一小，手上除了采荷一套房，还有一套在东新园，现金200余万，公积金帐号里还有50万左右，每月公积金9000，想卖掉东新园差不多有350万，在离浙一近一点的地方买一套，求推荐。

楼先生：如果按六成首付算，也就一千万的预算？如果是，都会森林就可以买到比较好的楼层，目前在售的这批房源均价是5万9左右。这个楼盘的地理位置，还是比较公认的，产品也是花了一定心思的。至于它的价格，看法就有差异了。同一个区域内，安徽置地的凤起钱潮也会上市。再往南一点，到之江东路上，像上面提到中海钱江湾，要等也是可以的，无非就是你能否买得到。

到南星桥一带，保利滨江上品是一个选择，129方和137方户型，可以密切关注。接下去还可以关注望江新城，像滨江金地·御品，包括售楼处、示范区，都很快就要亮相了，预计六七百万差不多了。单价想要便宜一点，那就往城东方向，艮北和城东新城又形成一个价格阶梯。

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首付100万、地铁1号线、七堡附近二手房

@赤朱丹彤

首套，首付100万内，新婚夫妻想买拎包入住二手房小两房。计划三年内生娃+购车，将来孩子上小学前有能力再置换三居室。现在不知道买哪个区域合适，想要生活便利又要升值空间大。工作地点一个在临平一个在钱江世纪城，目前中意一号线九和路和七堡之间的二手房，不知道是否合适，或有更好建议？

楼先生：刚需先上车再置换，这样的思路很正确。只是，以你们的预算来看，不管是二手房还是新楼盘，都可以直接考虑小三房，没必要降低诉求。从居住实用性以及今后转手率，都应该考虑更主流的小三房。比如89方的三房两卫，就很好。

如果急着自住，那只好关注二手房。从你们的实际情况和经济能力来看，选择七堡和九堡之间的区域，还是比较能够接受的。无非二手房的差异性太大，想要找到一套各方面都满意的房子，需要较大的时间成本和耐心。今年二手房市场有不少买房机会，也不排除有一些捡漏的机会。总的来说，还是朝着买方市场倾斜。

从地铁的便捷性考虑，可以关注九和路南面的几个楼盘，比如交通小时代、招商雍华府、世茂东壹号，小区品质谈不上有多高，但至少户型还是相对主流。今年附近还有几个新盘也会陆续交付，其中就有不少投资客，很有可能也会抛货。

离地铁远一点也能接受的话，可以到普福板块，也就是德胜快速路的北面，也有挺多选择，比如阳光城普升、远洋心里等等，是区域内比较不错的二手小区。

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