【开脑洞】如果像武汉一样“精准调控”，杭州各板块的房价会怎样？

Original 江公子/麦格层楼 2022-05-16

“澄品101估计要冲出天际！”、“滨江新房或许会上5万吧？”……

绿城·沁园涨价后，许多购房者担忧，接下来的地王盘，会纷纷领出一个远超预期的价格。官方给出的回应则是：杭州进入“精准调控”时代。

较有可能性的路径是：部分亏本严重的地王盘，允许一定上浮；而本就有利润空间的项目，难有异动。

以沁园这个样本来考察，“上浮”的度大约就在保本或微利之间。

就像我们以前一直说的，这一轮楼市升浪，杭州无论启动、大热还是横盘，都比多数一二线城市晚半年到一年。包括限价逻辑的微调，此前也有武汉等多个城市已提前实施。

过去大半年，武汉限价的原则一直是：根据土地成本，给开发商留5%左右的利润空间。

假设以此为准，杭州各板块房价，会如何演变？

经测算，我们发现大多数板块，“房价天花板”有可能改写，比如滨江、奥体、市北和申花；特别是城东新城，集体等待救赎。但也有个别板块如钱江新城，找不到上涨理由。

当然，任何定价最终都取决于供求，地王们的“小心思”还得看市场脸色。

以武汉为例，《武汉买房》的陈珂告诉我：除去核心老城区，无论刚需板块还是高端改善区域，只要有老盘在售，涨价的地王盘就会成为“站岗者”。

“比如武汉二七滨江商务区，4万出头的某城卖不动，边上3万出头的华发，却卖得飞快”。

其实，“正常市场”才是开发商最严酷的考验。

所以，对于接下来的杭州房价，大家不妨放宽心态。不要为个别楼盘的涨价，过于焦虑。起初的一阵骚动后，杭州也可能重走武汉的轨迹：

领出新高的地王盘站岗，其它平价盘热卖；或者，地王们熬不住，开始悄悄打折卖……

为方便计算，我们列了几个假设前提。

1、毛坯保本价=（实际楼面价x1.1+建安成本）/0.88

2、实际楼面价，为考虑自持、公租房、幼儿园等成本后的真实地价

3、地价3万以上商品房（含自持）建安成本4500元/㎡；3万以下3500元/㎡；公租房、幼儿园3000元/㎡

4、自持部分，业内按60%可售计算。即项目实际可售面积=销售面积+60%自持面积

5、整盘利润按5%计算，含车位收益

6、最后通过公式：毛坯保本价x实际可售面积x1.05=售价x实际可售面积+车位收益，即可得出结果

【滨江】

新房均价破5万？

1、中海·云宸

项目由2幢自持8层洋房，和4幢可售26-30层高层组成，户型均为139㎡四房，可售房源393套。
地上可建筑面积：64218㎡；自持比例：13%
可售车位：565个，参考售价35万/个；拿地总价：221318万元
5%利润后的毛坯价：49836元/㎡

中海·云宸尚未开盘，参照这个价格，并算上精装修，突破5万才会有盈利。而此前，金茂府精装高层均价不到5万，有一定市场挑战。

不过，在改善需求旺盛的滨江，139㎡四房的客群基础庞大。

2、绿城·晓风印月

项目规划10幢高层住宅，户型建筑约136-255㎡，共804户，预计三季度首开。
地上住宅可建筑面积：143063㎡；无自持，需配建6065㎡幼儿园
可售车位：若按1比1.3算，约1045个。售价参考金茂府，约40万/个；拿地总价：481053万元
5%利润后的毛坯价：46748元/㎡

继明月江南、柳岸晓风后，绿城在滨江开发的第三个项目。

有绿城品牌背书，又位于物联网小镇核心，二手房也有支撑，即便最终售价超过5万，估计依然会好卖。

3、温州时代区政府项目

项目规划方案未出，预计年底亮相。
地上可建筑面积：105351㎡；无特殊配建要求
车位：具体规划未出，参照晓风印月体量比例计算；拿地总价：343844万元
5%利润后的毛坯价：45284元/㎡

金茂府对角，星耀城东侧，区政府核心，位置得天独厚。

有金茂府热销在前，温州时代项目只要售价，不要过于夸张，相信问题还是不大的。它有平价走量的底气。

【奥体】

板块价值的正常回归？

保利·澄品101

项目规划16幢23-25层高层和17幢5-7层洋房，高层主力户型约127-198㎡，洋房主力户型约146-198㎡。总户数1988户，全精装交付。
地上可建筑面积：312872㎡；无特殊配建要求
车位：2900个，参考售价40万/个；拿地总价：1009861万元
5%利润后的毛坯价：44025元/㎡

过去两年，限价3万5的奥体新房，难买程度堪称杭州之最。

即便澄品101售价（精装）达到5万左右，也算是价值的正常回归。而且，纵观整个奥体核心，宅地也已所剩无几。

当然，真到了这一房价水平，投资客们大概都会退潮了。

【萧山市北】

市场接受度是个问题

1、融信·杭州世纪

项目由11幢23-25层的高层围合而成，户型面积115㎡-360㎡，共778户。
地上可建筑面积：118315㎡；无特殊配建要求
车位：1比1.5，约1167个，售价39万/个；拿地总价：364600万元
5%利润后的毛坯价：41969元/㎡

理想很丰满，现实很残酷。去年底，杭州世纪以精装均价38300元/㎡，连续三次开盘。首次开盘中签率41%，算是很不错，但后两次比较平谈。

可见，价格一旦再涨上去，市场接受度会成疑。

2、恒大·悦龙台

项目规划9栋高层，总户数534户，尚未首开。
地上可建筑面积：119130㎡；无特殊配建要求
车位：1100个，参考售价39万/个；拿地总价：362005万元
5%利润后的毛坯价：41652元/㎡

杭州世纪的邻居，双方面临的局面，完全一样。

只是杭州世纪勇敢冲向了市场，悦龙台却选择了暂时蛰伏。但还是那句话，只有市北板块价值得到进一步提升，才能缓解困境。

3、招商市北西项目

项目规划8幢多层洋房，以及15幢高层，并需配建幼儿、小学，及道路和停车场。
地上可建筑面积：218699.6㎡；自持4%
车位：具体规划未出，参照周边项目体量比例计算；拿地总价：564163万元
5%利润后的毛坯价：36144元/㎡

相比恒大、融信，招商的拿地成本低得多，且地段上更靠近滨江。

参照翡翠之星热销的3万6高层和近4万洋房售价，即便不突破任何板块限价，招商项目保本微利的可能性，还是挺高的。

【钱江新城】

不涨价也有获利空间

1、保利滨江·上品

项目由16幢高层组成，目前仅开了一次盘，主力户型约129㎡、137㎡和167㎡。
地上可建面积：约134793.6㎡；自持比例：23%
拿地总价：559294万；车位：1214个，目前售价50万/个
5%利润后的毛坯价：60387元/㎡

去年11月，上品首开均价68496元/㎡，去除7800元/㎡精装，毛坯均价60696元/㎡。也就是说，哪怕不涨价，上品也已有获利空间。

2、安徽置地·凤起钱潮

项目规划有合院、洋房、高层三大产品，以大面积改善户型为主
地上可建面积：约80725.6㎡，总套数471套，可售376套
自持比例：16%；拿地总价：354623万；
车位：按1:1.8计算，车位数量713个，车位参考售价50万/个
5%利润后的毛坯价：60784元/㎡

凤起钱潮产品的一大特点，是规划有合院。相比市中心高层住宅，合院、洋房都是拉溢价的产品。

况且又是钱江新城这样的地段，凤起钱潮匹配得上这样的售价。

3、金隅中铁诺德·都会森林

项目由10幢23-24层高层住宅组成，主力户型约124-190㎡。
地上可建面积：约168430.6㎡，共1096户；拿地总价：729100万；
车位：按1:1.8计算，车位数量1973个，车位售价50万以内，按50万/个计算；
5%利润后的毛坯价：57927元/㎡

自去年10月首开以来，项目先后加推了3次，近期在售4、10、12号楼高层。前期销售均价58600-59032元/㎡，去除5000元/㎡装标外，毛坯售价53600-54032元/㎡。

都会森林眼下的价格，只能算保本。当然，项目还剩最后3幢楼，位置更好，若批出更高价格，或许会有些利润，但也有一定销售压力。

【城东新城】

集体等待救赎

1、世茂钱塘天誉

项目由20幢高层、8幢洋房、一幢平墅及2幢院墅组成，共计1220户。
地上可建面积：182167.2㎡；拿地总价：664200万
车位：约1500个，目前在售46万/个
5%利润后的毛坯价：49437元/㎡

钱塘天誉去年11月首开，一次性推出365套房源，均价46500元/㎡。去除4500元/㎡装标，毛坯售价是42000元/㎡。

目前而言，钱塘天誉大概率是亏本的。好在项目产品类型丰富，洋房、平墅、院墅相对都能拉高溢价。后期若是备案价上涨，亏本局势将扭转。

2、信达东莱府

项目规划6幢高层住宅建筑，层高在14-16层左右。产品类型目前尚未公布。
地上可建面积：约46166.4㎡，按套均120㎡计算，总套数约385套
自持比例：11%；拿地总价：168024万；
车位：参考周边，按45万/个计算，车位配比按1:1.25计算，约482个
5%利润后的毛坯价：50421元/㎡

信达跟淮矿共同拿地，表面楼面价虽不高，但算上自持部分，是整个城东一带实际楼面价最高之一。相应的，它也是未来销售压力最大之一。

3、东城金茂府

项目规划有16幢13-15层高的高层，户型面积约118-165㎡。
地上可建面积：约92272.8㎡；自持比例：2%；
拿地总价：334701万；车位：899个，参考周边，按45万/个计算；
5%利润后的毛坯价：48941元/㎡

东城金茂府去年11月首开，均价46647元/㎡，带4500元/㎡装标。实际毛坯均价只有42147元/㎡，目前来看盈利可能性很低。

同时，和市北板块类似，仅按目前售价，各楼盘的去化率，也只能算一般。

【申花】

板块价值能否支撑涨价？

1、绿城建发·沁园

项目由6幢洋房+4幢高层组成，户型建筑面积约103-185㎡，共540户。
地上可建面积：76044㎡；拿地总价：310000万
车位：按1:1.37计算，约740个，售价在49万/个
5%利润后的毛坯价：49295元/㎡

楼面价40766元/㎡，因高昂的拿地价，沁园的一举一动全城瞩目。

首开均价49500元/㎡，还带6000元/㎡装标，让沁园带上“血亏”的帽子；然而前两天，沁园再次申领预售证，售价一下涨了9%，达到54000元/㎡。

剔除装修部分，毛坯均价48000元/㎡，这么算来已有微利。再加上项目有6幢洋房，后续获利可能性很高。

2、融信万科·古翠隐秀

项目规划有12幢11-24层高层，其中1号楼为服务室公寓，2-12号楼为装修成品住宅；高层户型约105-200㎡。
地上可建面积：约149567.6㎡；自持比例：3%；
拿地总价：606371万；车位：1496个，参考周边，售价约在49万/个；
5%利润后的毛坯价：54256元/㎡

沁园售价一涨，古翠隐秀算是松了口气。原本地价就跟沁园差不多，沁园全是住宅，古翠隐秀还有一幢是服务室公寓，价格是住宅的7折左右。

如今，沁园售价提高，古翠隐秀好歹也有了希望。

3、九龙仓大小庆隆地块

2018年，九龙仓在申花板块一共拿下3宗宅地，根据拿地时间，代号为“大庆隆”、“小庆隆”跟“新庆隆”。
“大庆隆”跟“小庆隆”地块，将合并为一个项目操盘，采用的是九龙仓“天字系”产品。
地上可建面积：约111514.3㎡，按套均140㎡算，可售套数约767套
自持比例：大庆隆地块自持6%；拿地总价：445682万
车位：按1:1.5比例算，车位约1150个，售价参考周边，约49万/个；
5%利润后的毛坯价：52575元/㎡

三宗地块加在一起，九龙仓在申花板块掌握的可售面积超过23万㎡，总货值超百亿。

若提价后的申花继续表现良好，2019年九龙仓的业绩报表，或许会相当亮眼。

【未来科技城】

地王开盘价成最大看点

1、景瑞镜溪绿汀