利率调整才是「坏消息」| 楼先生问答NO.352
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从某种程度上来讲，房地产的背后也隐藏着一条逻辑：没有什么事，是钱解决不了的。
接下来，不管涨跌，行情跟钱更加密切相关。
因此，有一部分人，不算看空，并非看多，但就是始终比较淡定，也没什么焦虑情绪：要么暂时持币观望，要么先到股市里转一转。
即便过去一个月，楼市受到很多事件性的刺激，比如沁园破限价、勾庄地价创新高、以及政策信号转向。在他们眼里看来，这些都还不算是「坏消息」。
真正让人担心的是：利率的调整。
《层楼》粉丝群里有很多人都相信一点：如果房贷利率打折了，那就不用犹豫了，闭着眼睛杀回楼市吧。
据媒体报道，杭州多家银行下调首套房贷利率上浮比例，部分银行新房首套房贷利率仅上浮5%。相比去年上浮15-20%，真的降了。
并不是只有杭州。深圳首套房利率三连降，仅上浮4%；厦门多家银行回归基准利率；北京、南京、常州、天津、徐州等城市都出现明显下降。
这两天，去富阳、临安以及大江东等板块转了一圈，多数楼盘都表示：相比农历年前，现在房子又卖得动了。
比如有一个楼盘，之前1个月都卖不出1套，最近一周就卖了7套。再比如临安，最明显的一点是：消失的外地投资客又悄悄地回来了。连杭州的酒店式公寓都说回暖了。
对于刚需，很遗憾的是，杭州只是短暂横盘几个月，就等不到更多的「好消息」了。今年杭州很多土地要卖。
1.
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关键词
银湖/南部新城、桂语朝阳、250万/滨江刚需
@冷月
刚需，总价最高承受250万。女朋友在未来科技城，我在古墩路，两人都是互联网公司，后期可能会在滨江上班，目前在看银湖板块的云湖城和阳光城上林湖，这两个盘老师你怎么看？还有其他板块适合我们吗？
楼先生：还是要看你如何认知银湖板块。对于富阳的居住环境，大家都是认可的，但往往受制于地理位置。其实等地铁6号线通车之后，物理上的距离就会拉近，尤其银湖板块到滨江区，可以很顺畅地连接上。所以，银湖板块会慢慢承接滨江区部分喜欢居住环境好的刚需。
至于上林湖和云湖城这两个楼盘，不存在非此即彼的选择，都可以考虑。周边有不错的学校，也能搭上地铁，满足了这两点，对于刚需来说，确实就还挺合适的。只不过，今年整个富阳新房的供应量很大，可以有比较多的挑选余地，真喜欢这边，也不妨先多看看。
此外，你也可以去南部新城看看，这里有现成的地铁和配套，浙二医院也来了。如果对地铁要求没那么苛刻，可以买到印江南、湘湖悦章和佳源府这些，其中与地铁零距离的是桂语朝阳，有绿城品牌加持，就是不知道它会开什么样的价格。只要价格合适，可以去争取一下。
2.
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关键词
800万、准备二胎家庭、改善自住/申花
@痘小姐
预算800万左右，考虑申花或西湖区的房子，改善自住，三口之家，近期要二孩。本想考虑沁园135方，也考虑融信ARC175方尾房，户型一般，总价也超了。这两个怎么选择好？今年下半年是否更适合改善？有值得推荐的其它新盘吗？
楼先生：同样都是四房户型，差不多的居住功能，沁园的132方，总价上更可控一些。而且从品牌和品质来讲，在购房者心里，绿城占据的分量还是要多一些的。如果从居住舒适度来讲，融信公馆ARC175方要好得多，对于二孩家庭来说，也很有必要。融信是那种很想把产品做好的开发商，努力是有目共睹的，在产品投入上确实也很舍得。所以就看你是选择功能性多一点，还是舒适性多一点。
今年确实是比较适合改善，甚至都不用到下半年，整个杭州高端改善的楼盘很多，购房力实际上是有限的，高端市场压力不小。当然，你若是想房价有很大的下跌，可能性也不大，所以有合适的房子，还是尽早完成改善比较好。至于其他选择，在申花一带，周围配套多，生活方便，你还可以关注首开杭州金茂府、古翠隐秀，都可以买到它们的四房。如果考虑学区，周边环境好，那可以买留下的和家园，800万总价，也可以买到很宽敞的户型了。
3.
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关键词
600万、改善、城东新城/艮北二手大户型
@金鑫
层楼老师，在金沙湖中外公寓有一套89方，准备改善置换城东的大户型二手房，预算大概600万，目前看中央公园和杨柳郡的四房，哪个好？或者有其他好的选择吗？
楼先生：只要是换到更好更合适的房子，就可以啊。只不过，现在大多数二手房，都没有很便宜，品质很一般的会便宜一点。你想600万去买一套中央公园四房，加上还没两年，估计有点够呛。毕竟周边的新房也就4万6左右，而且可选余地这么多。从总价上看，杨柳郡的四房应该可以。
品牌上，绿城还是要比万科强一些，物业方面，两者差不多。至于地理位置，中央公园更靠市中心，但杨柳郡的性价比更高，因为其实也就隔着一条马上要抬上去的杭甬高速。
彭埠一带，你还可以关注德信东望，已经满两年。如果价格想要低一点的，可以往看看德胜快速路北面的几个商品房小区，比如金色黎明、草庄和公园大道这些。每一套二手房的情况和所占据的资源都不一样，具体房源要逐一分析。
4.
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关键词
260万、政府力量PK市场力量、精准调控
@雅痞陶
本人刚需未婚，目前在富阳上班，社保需到今年8月份才满两年。想着今年无论如何都要有套房子，不想漂在杭州，结合自身还款能力，只能考虑总价在260万左右。不考虑富阳、临安。最好新房，请问接下来该如何选择，购房时需要兼顾学区房吗？市区老破小能考虑吗？
楼先生：你可以考虑一手房，也可以考虑二手房。至于市区老破小，暂时可以不用考虑。毕竟你到8月份才有购房资格，还有半年时间，计划赶不上变化。这几个月由于楼市利好消息有点多，市场的焦虑情绪又骚动起来了，但总体来说，全年的行情不能太乐观。
接下去，杭州楼市会进行「精准调控」，政府力量和市场力量会进入新的博弈，所以大概率，新房的价格变动不会太超出理解范围。至于二手房，我依然认为还是有下降的空间。
你在富阳上班，不考虑临安可以理解，但不考虑富阳是今后会换工作吗？如果有260万的总价预算，能够选择的区域还有一些。在钱塘江南岸，萧山科技城、南部新城都可以关注，到杭州城北，又有运河新城、桃源板块，以及到三墩北、良渚这些，甚至未来科技城周边也有挑选的余地。最终还是要看你的工作在哪里。
5.
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关键词
320万、良渚/和光尘樾、三墩北/云和湖
@結城晟
总价320万左右，考虑稍微偏大一点的户型，良渚或三墩，是等待和光尘樾，还是去摇云和湖，还有一个选择现在就入手颐和江南。现在很焦虑，一边怕限价放宽，摇不到买不起，一边又怕等了颐和江南卖完了，请指点一下。
楼先生：用不着焦虑，也千万别被焦虑操控。如果由于焦虑，去买一套自己根本不满意的房子，那就太吃亏了。而且限价放松，并不意味着房价一定就会上涨，还要坚信一点：“看得见的手”离市场越远，反而越能从容买房。接下去的「精准调控」，市场应该还是相对稳定的。
你要买颐和江南，那一定是你真心觉得房子好，或者房子适合自己，而不是担心到时卖完了。这一点不用担心，市场上会有同类型的产品出现。至于和光尘樾还是云和湖，其实都可以关注，一方面是价格是否有变化，如果还是按照之前的价格，基本上还是会要摇号的，不一定摇得到；另一方面两个楼盘的优势不同，前者是地铁，后者是学区。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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