现在需要恐慌成这样了吗？ | 楼先生问答NO.353
记得我说过的两句话：
第一句是：2019年政府力量和市场力量将互相较量，此消彼长，追求一种动态平衡。这符合中央预设的楼市主基调：稳。只要控制住预期，就能制伏巨兽。
第二句是：不管是楼市还是股市，牛短熊长。因此，对接下来出现的任何一波牛市现象，都应该保持警惕。
微观市场方面，过完年回来，大家已经看到了，全国多地楼市要么止跌要么回暖，尤其杭州楼市，才刚开始调整就马上结束了。很多人期待的「猪年第一跌」没有出现，反而冒出一个「猪年首涨」。
看势头，分分钟感觉「预期」就要脱缰了。
这几天，私下里接到好多朋友的咨询电话，其中一位朋友从事的行业还跟房地产有那么一点关系，当他问出「XX楼盘可以投资吗」，就彻底把我震惊住了：现在需要恐慌成这样了吗？
其实用不着慌不择路。
根据上面第一句话的逻辑：如果微观市场操纵了你的情绪，那么可以马上到宏观政策里找一找理性。中和一下，能使你把趋势看得更清楚一些。无法作出判断时，不如就地趴下。
去年底我就提醒过：要注意住建部部长说些了什么。
两会期间，住建部部长王先生就说今年房地产调控仍有「五个坚持」。第一个是坚持「房住不炒」定位，第五个是坚持政策连续性和稳定性，防止大起大落。其它三个不重要。
再记住一句话：2019年，多一点观望，才是正确的买房节奏。而不是冒进和冲动。
1.
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450-500万、投资+改善、城东/萧山市北
@郑笑笑
你好，本人在天庐苑小区有一套住房，目前出租。现在打算卖掉，考虑投资+自住，预算450-500万，目前在关注保利澄品。我的困惑：1、天庐苑目前价格偏低，卖掉再买新房是否可以？2、其它还有什么楼盘推荐？
楼先生：只要能买到地段更好或产品更好的房子，两者能兼得更好，有这样的前提条件，除非暴涨行情，其它时间都可以置换。天庐苑这样的房子，目前价格偏低，再等下去也未必比现在更理想。对于置换，不要太计较短期得失，而是应该看得长远一些。换句话说，生活是第一位的。
你关注到的保利澄品，有很多人在等。只不过，你的预算估计有点够不着。由于限价相对有弹性，它最终能备出多少价格，现在也说不太好。对于开发商来说，只要有一线机会，价格还是要往上冲一冲。你可以继续关注，但也要做好其它准备。
万一保利澄品够不着，还能考虑萧山市北的新楼盘，从拥潮府、锦宸到杭州世纪，再到锦粼府，预算不会超出，也更容易买到。
另外，城东也是一个比较好的方向，而且城东能选择的新楼盘也比较集中。比如在彭埠一带，四五百万的总价预算，可以选择森林海尚和都会风华的小户型。或者想要单价便宜一点，就到杭甬高速的东面，艮北在售的三个新楼盘，也比较合适。甚至可以考虑九堡的玖峯汇。
2.
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环杭楼市、900万、中海钱江湾、南星桥
@紫番薯
老师好。我住新塘家园，我想买都会森林，感觉离自己住的地方太近，花将近900万感觉不值。还有如果投资的话，绿城华景川（海宁）升值空间大吗？另外，钱塘天誉目前投资性的买一套，等五堡，六堡一带江景房开卖的时候置换，这样合算吗？五堡，六堡，七堡一带不知什么时候建造？
楼先生：现在环杭的房子，如果为了自住或规避限购，可以继续考虑，尤其自住，买来是能用得到的，比如靠近下沙的奥特莱斯附近， 或者与临平接壤的许村。但如果单纯为了投资，还是应该要谨慎一些，它的市场波段相对会较长，只有等到下一波升浪，才会有比较显性的收益。
今年市场波动会比较快，影响市场的力量也比较多，所以不会是一个非常好的投资年份。因此，即便想要投资，也要做好较长期持有的准备。基本上可以说，今年想要短炒，是不可能的。钱塘天誉这样一个整体规划改善的楼盘，更应该用来自住，而不是投资型过渡。
再说，五堡六堡的住宅开发，八字还没一撇。现在谈合不合算，毫无意义。与其关心很难把握的未来，不如看看眼前是否可以抓住。如果说，都会森林这个地段不能让你冲动，不妨关注一下中海钱江湾，有一线江景，甚至也可以到南星桥。
3.
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首付最多凑120万、二套首付要求、刚需
@木鱼禾
我在外地买了一套，在杭州只能二套，首付最多能凑到120万左右，本人在未来科技城，老婆在滨江上班。求推荐比较合适的新盘，或者二手也行，不求涨价，至少保值。谢谢。
楼先生：很难推荐。一方面你们夫妻二人工作地点相距太远，没有折中的方案。另一方面，你们的总价可承受200万左右，撇开其它不讲，本身选择面就已经非常有限，想要满足二人的通勤，更是几乎不可能。
一般来说，这种情况我们都建议照顾女方多一点。总价200万在钱塘江南岸，能买到南部新城，而且选择还不是很多，另一个方向就要到富阳银湖、东洲这样的地方了。不管是南部新城还是银湖东洲，到滨江上班，勉强还能接受，但对你而言，就会很痛苦，甚至还得另外租房。
其它的选择，还可以离你近一点，那就到南湖板块附近，或者到良渚。还有一个方法可以试一试，那就是想法子弄到首套房资格，也就是说，总价可以提高到400万左右，这样的话，可以考虑之江转塘的二手房，算是一个还过得去的折中方案。
4.
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拆迁户有闲钱、投资/看性价比、沁园
@悦己
我们是拆迁户，房子已拿到，已自住，我跟老公名下都没房，我们手上还有闲钱，想考虑地段好点的房子，主做投资，想考虑沁园。麻烦给点意见。
楼先生：这个投资会有一些「奢侈」。一般来说，买房投资，为了易于今后转手，要尽量控制总价。从各方面来讲，沁园都是很值得买的一个楼盘，地段成熟，配套齐全，而且交通也是四通八达。只不过，楼盘再让人心动，还是要具体需求具体分析，也要考虑得更全面一些，沁园这样的楼盘，这样的价格，主要用作投资，需要谨慎一些。
如果考虑买沁园，可以考虑用来改善自住，不管怎么讲，从品质、园区以及物业，肯定都会比你拆迁分到的房子，要好得多。纯投资的话，建议找一找性价比更高的楼盘，比如华夏四季、西溪公馆、云和湖、未来悦二期、梧桐郡这些，当然也还要看它们的价格会不会上涨。
5.
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600-700万、置换改善、滨江金地·御品
@Hansen
有一套龙湖滟澜山一期的Loft住宅，88方豪华装修，目前中介保底估价4万，想置换锦绣之城100方，但报价基本都6万多，不知道金沙湖是否涨价空间。另外，主城区还有其他高档装修的新楼盘吗？想距离市区5公里内的。
楼先生：不管金沙湖有没有涨价空间，如果这套房子用不到，那也没有什么价值。虽然很多人每天盯着念着买房卖房，但永远都别忘记一点：生活是第一位的。具体来讲，只要锦绣之城能够用得到，就可以置换。只是6万多的价格，还不到非买不可的地步吧。相比申花这么多要上市的新楼盘，价格高太多了。现在比较无奈的是，品质好一点的次新房，价格都不便宜。所以再等等吧。
如果你指的市区是武林广场一带，那5公里内的选择，非常有限，也很两极化：要么是总价很高的豪宅，要么是房子很老的小区。六七百万的预算，挺难的。唯一能够想到的，应该就是望江新城的滨江金地·御品，是纯新盘，可以重点关注。其它就只能降低诉求，比如到城东新城、滨江或者桥西一带，不管是一手房还是二手房，选择会更灵活，但是距离都超过5公里了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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