开发商也控制不住「情绪」了 | 楼先生问答NO.356
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举手投足，皆是内心投射。
在买房和拿地这件事上，亦如是。从沁园涨价开始，购房者就开始坐不住了：二手房成交走量，偶尔又出现天价二手房的个案，难卖的新楼盘也逐渐卖到了尾声。
周二上午，我在城西某个非常不知名的酒店式公寓楼盘售楼处，还遇上了20多个温州来的扫货团。
还有一件事也反映当下预期：就我所知，去年底，有一些资金紧张的房企，本来打算打包出售一些酒店式公寓项目。现在要么提高底价，要么直接不卖了。
这些事说明，尽管很多人不愿意承认，但预期这东西仍不受个人意志左右，出现反转。或者说，大家对全年行情都不大乐观，也心知肚明，但短期的情绪波动，依然把行情抬升了一把。
最直观的就是土地市场。
昨天未来科技城闲林宅地和勾庄商住地，前者几乎都拍到封顶，后者又创了新高。我们第一时间的感觉是：不要高估开发商拿地时的理性。
换句话说，开发商也有一点控制不住情绪了。
楼市参与的各方都出现冲动行为。这些冲动，只有回过头才能判断是好是坏。过去不少人因为冲动而买了房，当时以为站了高岗，后来房价莫名其妙翻了倍，而得利。
开发商也有这样：谨慎的被淘汰，勇敢的做大规模。
但我们更应该要看到，冒进的死在前滩上的案例。因为在真正的大周期面前，无论是开发商还是购房者，其实都是弱势群体。最重要一句话：今年没必要神话地价。
至少目前看，开发商还是克制的，情绪尚未脱缰。
1.
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450万内、工作在钱江新城、给儿子买房
@人生如梦
我儿子今年26岁未婚，户口随大学时迁入，目前工作在万银国际，想给他买总价450万内的房子，最好沿江边或地铁距上班近一点的楼盘，不知道该选新房还是二手房，很迷茫。
楼先生：一手房和二手房都应该同步看起来。农历年回来，行情稍有回暖，限价也有条件的、局部放开，但总的来说，价格方面还是一手房占优势。有机会买到合适的一手房，还是可以把握一下的。
你可以在城东方向做一些考虑，主要是城东新城和艮北新城两个区域，隔着一条杭甬高速，两者价差五四千，可以买的楼盘有森林海尚、都会风华、公园1872、天悦江湾和杨柳郡。整个城东的发展一向都比较低调，也没奥体炫目，但接下来发展还是会进入快车道。
如果想要环境好一点，还可以考虑之江板块，与钱江新城也还算紧密，今后之江也会有购物中心，也会有地铁与钱塘江两岸连通起来。你可以买到的仁恒之江项目、祥生云境。
另外，你的预算还可以考虑滨江区的小户型，不过都是稍早一些的房子，比如到滨康路附近，房子不是最新的，但产品还是主流的，比如玲珑府、官河锦庭或者东方花城这些。
2.
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200万、首套自住、老余杭/中泰(南湖)
@弢迹匿光
老师好。首套房自住，预算200万左右，89方小户型即可。未来科技城工作，新房二手房皆可，对学区没要求，麻烦推荐。最近看了英特尔湾（毛坯）和鉴未来，鉴未来上次开盘没卖完，可以直接买，精装2.29，帮忙点评下这两个楼盘。
楼先生：二选一的话，建议考虑英特尔湾多一点吧。相比之下，英特尔湾位于老余杭镇上，配套方面会更丰富一些，比如距离万达广场约800米，而且周边也有不少产业作为支撑，比如人工智能小镇，最主要的是，从实际距离上来讲，也是英特尔湾更顺一些。毕竟中泰这边与未来科技城隔着一条02省道（天目山西路）。虽然你对学区没要求，但英特尔湾还是有一项附加价值，那就就是它自带的教育资源。
如果预算实在捉襟见肘，考虑到英特尔湾是毛坯交付，还要有一笔装修投入，或者说，今后工作也有可能往南湖板块，比如往达摩院之类的调动，那鉴未来也是退而求其次的选择。总结一下的话，像鉴未来这样的楼盘，暂时也不会卖得很快，英特尔湾今年的推货量也不小。
其它的推荐，就得换一个方向，到良渚，可以买到的楼盘有大溪谷、缦云坊这些，没有地铁，商业配套也弱，不过好在跟未来科技城也比较好的连通，而且居住环境不错。如果预算能往上提，可以考虑和光尘樾的高层小户型。
3.
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首付100万、首套、少关注行情多关注房子
@朴一张*智
刚需，有房票，属于首套房，首付80-100万左右。小孩过两年要上小学了，自己目前有在看闲林、临平北和翁梅的楼盘，不知道自己应该买二手房还是新房？针对学校来讲，临平北荣安开发的有学区，翁梅的江山云著也有学区，什么时候买，想听听老师的意见。
楼先生：为什么关注的区域跨度这么大呢？既然是刚需买房，虽然总价考虑是一个方面，但不是更应该关注与工作的密切程度吗。如果按揭能力还行，80-100万的首付预算，总价三百万左右的房子，还是很有选择余地的。撇开工作通勤不讲，不管一手房还是二手房，有实力还是应该买市中心一点的位置。
你可以考虑的板块有丁桥、半山桃源、运河新城甚至萧山市北也可以够得上。今年的行情，应该还是「稳」，不会大起大落，也是今年房地产市场的主基调。对于刚需来讲，与其关注行情，不如多关注房子本身。长远看，涨一点买入或是跌一点买入，都可以不用那么计较，只要房子匹配合适，就可以买。
要提醒一点的是，现在的很多新楼盘，其交付时间要等上两年左右，所以，同你小孩上学的时间要对接得上才行。如果对接不上，那还是往二手房这边考虑吧。
4.
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保利澄品/翡翠江南、500万、萧山市北
@田政
在珠海有贷款记录，杭州无房，之前刚来买过一套酒店式公寓。我在江陵路地铁站附近上班，老婆创业在近江地铁站开了个铺子。垫垫脚能拿出300万，比较关注翡翠江南和保利澄品这类房子，现在女儿15个月，主要还是考虑新房，老师，我应该关注哪些楼盘？
楼先生：保利澄品很值得关注。只是500万预算够不上，这个楼盘大概率要突破限价，价格可能会比较「刺激」。相比之下，翡翠江南肯定在你的预算内。这个楼盘地理位置也相当不错，尽管不在奥体核心位置，城市界面也有待改造，还有铁路这个不利因素，但至少跟奥体、亚运村、市北开发区都能搭得上边，想象空间还是有的。
考虑新楼盘的话，在滨江区就更无奈了，总价门槛至少700万以上才好把握。想要留在滨江区内，只能考虑二手小户型，单价从4万多到6万多都有。靠近滨康路一带就会实惠一点，到区政府附近就要贵，比如春江郦城、明月江南89方几乎还要6万多。
那就只好到萧山：一是萧山市北，有一批新楼盘可以买，有3万出头的，也有接近4万的；二是湘湖板块，目前只有一个楼盘在售，还挺适合你的——悦虹湾，均价3万3出头，可以买到127方四房户型。
5.
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前湾国际社区、99方/129方、萧山科技城
@Kerry Chan
我们是首套房，考虑前湾国际社区，销售说仅剩几套房源了，有套路在里面吗？我们主要纠结大小问题，99方没压力，生活品质不会受影响。129方后期还款有压力，经济不好，感觉有点虚。我们打算要二胎，实在紧一紧，129方也能上车。前湾国际社区这样的性价比，是不是很难有第二次？
楼先生：去年底的时候，萧山科技城的行情，还是比较乏力的，开发商也比较着急。农历年一回来，受「小阳春」的影响，行情确实有在回暖。其实真正有多少利好，也谈不上，不过现在整个市场就是非常「情绪化」，一不小心就会被焦虑和恐慌操控。一时半会也冷却不下来，估计接下去会有两三个月，还是会「暖春行情」。
我去过萧山科技城的两个楼盘售楼处，现场确实比较忙碌。至于所谓的销售套路，不管行情好还是差，或多或少都会有，置业顾问永远在暗示你「房子快卖完了」。其实，根本不用去理会，你只需要关心房子是不是合适，就好了。退一步说，萧山科技城虽然只有两个楼盘，但房子也不会卖得太快，这批赶不上，下次也还有房源。至于价格，涨得可能性不大：一是还有限价，二是涨的动力也有限。
前湾国际社区是个不错的楼盘，仁恒也是有口碑的开发商，产品方面可以不用担心。无非就看你对区域是否认可，或者对板块未来是否有足够的信心。至于买小户型还是大户型，就是相差一个可用房间的问题，对于二胎家庭，能吃得消的话，建议一步到位吧。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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