今年买房讲究「一分钱一分货」| 楼先生问答NO.358
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
对杭州楼市影响最大的一件事是什么？
那一定是「沁园涨价」。即使大家看到西湖国际城没涨、华夏四季没涨、云和湖和耦园也没涨，但「限价放开」这一巨大阴霾，依然笼罩在头顶上，久未能散去。
一个典型现象：全民猜想保利澄品到底会开多少价格？
如果放到「沁园涨价」前，保利澄品的价格，大概就不会有如此多的悬念。最早开始是4万出头，后来是四万二三，慢慢变成4万5，现在有消息说突破5万。
至少说明了，保利澄品是值得关注的楼盘。
话说回来。假设限价真的放开了一点点，一定是坏事吗？站在刚需的角度来讲，担心房价暴涨，踏空上不了车，这样的心情可以理解。但是正如上一期所说：要相信周期，要相信最基本的经济学理论「供应、需求和价格」。
限价放开，有人预测房价会涨；有人认为房价会跌。两种预期可能都不完全对。或许限价放开，市场力量和政府力量，相互抵消，对整体楼市而言，最后不会有什么影响。
不过有一点却是比较明确的：限价放开，把利润空间交还给市场，让购房者说了算，开发商才有动力做去好房子。毕竟论房产品质，曾经全国看杭州，杭州有绿城、滨江这样的坚守品质的房企。
而过去两年，简配成疯，货不对板，实在头痛。
说实话，看到「沁园涨价」，我是额手相庆的。至少年后一回来，就让我看到了「一分钱一分货」的机会：开发商可以用更多成本做出更好的作品，购房者可以用更多的资金买到更好的房子。
今年是改善大年。我听一位中介朋友说：目前挂牌的二手房中，尤其今年的挂牌增量当中，有大量是改善置换。这挺好的。因为我看到今年有挺多非常不错的楼盘，正等着上市。
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
投资+自住/首套、落户杭州、300万内
@万猛华
老师您好。目前在上海工作，已经落户杭州，未来会考虑去杭州发展。首套，投资+自住，总价300万内，新房/二手房都可以。有没有好的区域推荐，或者楼盘推荐？
楼先生：300万总价，还有不少选择余地。既然不着急自住，建议可以关注新房多一点。目前看，一二手房之间，还存在着价差，而且产品上，一手房会比二手房更先进。当然，今年二手房市场也会有机会，只不过能否抓住冒出来的实惠的二手房，要拼运气。
放眼杭州，这个总价的新房，可以关注西湖区三墩北板块的云和湖，还有最后两幢精装高层。未来科技城方向，有未来悦二期和西溪公馆，往五常方向，梧桐郡也是一个选择。这些新楼盘，只要还受制于限价，价格会相当实惠。
到城北，主要集中在丁桥、桃源以及运河新城附近，比如臻蓝府、御东方。往城东，就只能到下沙大学城北，龙湖和金地分别有一个在售楼盘。跨江到南面，相对选择更多一些，比如悦虹湾的高层小户型，比如萧山科技城，以及南部新城。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
望江新城、滨江金地·御品、老人房票
@王燕
看中御品，有老人房票1张，估计要全款。手上绅华府137方简装出租中，临安排屋自住中，请问是卖出哪套置换更合理？绅华府二手能卖5万吗？以上二套均付清，还是抵押贷款购新房？
楼先生：滨江金地·御品，非常值得考虑，而且也有很多人在盯着。这个楼盘处于蓄势待发的状态，你也可以先密切关注着。它的产品和地段都很OK，现在就剩下到底会备出多少价格的问题。印象中，今年望江新城还有宅地会出让，这个一直关注度不大够的板块，应该要回归了。
至于该卖出哪套置换，关键还是看你今后想住哪里，用得到的那一套应该保留下来。如果临安的排屋还要继续住，那也就只能卖掉绅华府了。12月成交的一套小户型，4.99万。如果其实卖出哪一套都可以的话，建议卖掉临安的排屋，相比之下，临安的排屋没有那么稀缺。除非现金流很好，否则不建议杠杆过高。
3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
500-800万、未来科技城/教育、和家园
@叶再
我在未来科技城海创园上班，想卖掉彩虹城的房子置换一套未来科技城市的四房，总价在500到800万都可以，小孩现在上幼儿园，最好有学区，有那些新楼盘可选？
楼先生：未来科技城的教育资源，还是非常扎实的。过去这几年，很多优质的教育资源也在向未来科技城倾斜。比如公办高中2所，初中2所，小学3所，幼儿园5所。相对来说，民办教育资源更牛一些，有文澜、人大附中、维瀚国际学校，以及还有双语幼儿园等等。每年都以2—3所的速度建设完工投入使用。所以，不用太担心。
今年未来科技城有不少项目可以选择，比如耦园还有一些洋房，估计单价还是2万8，已经基本现房销售。未来悦二期接下来的房子，也可能还是3万出头，带精装，附近还有一个纯新盘，就是富力未来科技城CBD项目。
其它的新楼盘，还有两个叠排项目，分别是绿城湖畔雲庐和景瑞境溪绿汀，不过总价要千万级了。其它比较好把握一点，800万左右，到和家园可以买到170方的户型，而且学区方面也比较笃定。或者到蒋村一带，河滨之城、万科西庐以及西溪蝶园等这些二手小区，也可以留意是否有实惠的房源。
4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
资产优化、次新房/实惠、新房/性价比高
@rainbow
亲爱的层楼老师，现有西湖区一套69方老小区房子，正在考虑置换。未来城，还是金地自在城，怎么选？也去看了城北的万家名城，总价350之内。
楼先生：不知道你置换的目的是什么。如果是想把资产变得更好一点，且仅此而已的话，那这三个二手楼盘都不建议，因为相比之下，更应该考虑那些仍受限价影响的一手房。不管是三墩、良渚还是勾庄，都有性价比明显更高的新盘可以替代。
如果有特殊原因，只能选择二手房。那从户型、园区或者产品等方面，这样去置换也都可以，大方向上也不会吃亏。比如金地自在城的房子，虽然时间不短了，也还是市场主流房子，有比较好的学区，地铁和商业在附近。同样的，未来城和万家名城，也都是位于积极发展的板块中，长远去看，比你手上的老房子更有潜力，也是毋庸置疑的。
最关键还是价格，能否买到实惠的二手房。比如万家名城一套小户型，若是靠近350万总价，也没什么非买不可的必要吧，再比如未来城，最好也别超过2万8，毕竟同区域内的新盘洋房也就这个价格，去化还不快。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
500万、中城汇/TOD、古翠隐秀/105方
@阿鲍
你好。现在手头有500万现金，在考虑中城汇和古翠隐秀，不知道怎么选。
楼先生：虽然都是万科主导操盘，但这两个楼盘其实没什么可比性，或者说，这两个楼盘面对的客户群体，重合度应该是非常小的。从产品定位来讲，古翠隐秀是高端改善，在产品设计方面也请来了真正的国际大师，颇花心思，今后在申花庆隆一带，辨识度会挺高的。在万科内部，古翠隐秀也是对标大都会79号。预计4月首开，会推出100多套105方的户型。
而中城汇，属于TOD住宅项目，这个楼盘的状态也很好，属于在「刚改」或「优质刚需」群里中关注度较高的楼盘之一。总的来说，是一个各方面都比较均好的楼盘。比如家门口有地铁、周边也有购物中心，与市中心的距离也不远。
但与申花庆隆相比，不管是地段、产品定位还是城市资源，还是会相差一个层次。没什么好比较的，选择上也不用迷茫。对你来讲，如果自住，考虑古翠隐秀，有这样的经济实力，尽量选择好的产品，犒赏自己。如果更看中投资，古翠隐秀反而应该次选。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
▍推荐收藏·2019购房指南
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络