楼市真火还是假热？1月至今杭城91张预售证，实际去化率全在这了
不管你是否愿意承认，开年这波火热行情，一定感受到了。
新房涨价、地价反弹的交替刺激下，整个杭州楼市，似乎又回到了癫狂与焦虑中。至少，我在朋友圈里看到的，是到处“抢房”的众生相。
更夸张的是，看起来，这还是一波无差别热销。
无论市中心热门板块，还是远郊冷门；无论上千万豪宅，还是不到两百万的刚需盘；无论一手新房，还是二手房，甚至酒店式公寓……全部集体狂欢。
说实话，我始终不太敢相信，这波行情竟有如此大的能量，能让原本滞销的楼盘，一夜间变得“一房难求”。
这样的行情下，购房者也是云里雾里。但更多时候，是被狂热的气氛裹挟着下了单。
今天，《层楼》准备做一个楼盘真实去化率的大调查。
数据是不会骗人的。我们选取今年1月1日至3月中旬前领出的91张预售证，以此为样本，一个个从透明售房网上，查找出实际网签量。
谁是真正热销，谁还在衣锦夜行，大致能看出端倪。
结果可能颇为意外，有些我们认为比较困难的楼盘，反而卖得挺不错；部分看上去不愁卖的楼盘，至少数据上还没表现出来。
备注：
1. 开完盘1-2个月，热销盘基本有时间能够完成网签，特殊情况除外；
2. 3月申领的预售证因开盘时间过短，网签有一定滞后，可能会造成去化率偏低现象。
3. 网签数据截至2019年3月30日下午16时，仅代表当前去化率，并不代表最终去化率。
4. 所有数据源自透明售房网、国立公证处等公开途径。
1月：
一半去化8成以上
整个1月，杭州十区共发放30张预售证。2742套房源，7853户登记，平均中签率34.92%。
就月平均中签率而言，在过去一年里是第二高，仅比去年12月低了不到3%。
有20个楼盘，因登记人数少于房源量，无需摇号。中签率最低的是众安学君里，72套房源，1896户登记，中签率不足3.8%；翡翠之星次之，仅5.5%。
过了两个多月，中签率低的楼盘，基本网签完毕。
让人略有意外的是，金辉蓝光星奕云著、滨江御江南、德信碧桂园印江南及万科西望等4盘，中签率并没有很低，去化率却达到了100%。
滨江御江南跟万科西望，卖得还是排屋产品。
有7个楼盘无需摇号，但在过去两个多月里，不声不响地卖掉了一大半，去化率超70%。
像临安的宝龙旭辉城，248套房源（登记241组），网签235套，实际去化94.76%；越秀西海岸，216套房源（登记27组），网签164套，实际去化75.93%。
这跟开年过后，临安首付调整及市场快速回暖有一定关系。
据板块内开发商透露，近几个月来，临安楼市回暖明显，尤其是轻轨沿线，有很多城西客户跑去买房。
大江东的德信浙旅天空之翼，1月领证时零登记，但实际去化率已近92%。
最让人意外的是，均价接近3万的凤凰台，也是零登记，一度被认为销售难，但实际去化率高达65%。
当然，也有部分楼盘（主要集中在远郊），仍旧卖得一般。
2月：
仅1盘100%去化
2月恰好是农历春节，从预售证数量看，明显少一些。
一共申领了20张预售证，1777套房源，但摇号人数多达18974户。最主要是受“网红盘”中国铁建西湖国际城的影响。262套房源，17344户登记，中签率低至1.51%。
但无需摇号楼盘更多，占比高达70%。
或许是因为开盘至今时间还太短的原因，20张预售证里，仅有九龙仓君廷一个楼盘，去化率100%。
去化率90%以上的楼盘，跟房企宣传基本一致，接近售罄。比如，绿城沁园、万科缦云坊、滨江新希望新城未来海岸等。
当然，卖房总有各种意外枝节，售罄未必立刻100%转签。
而万科大溪谷、越秀西海岸，虽然无需摇号，但80%以上房源已网签。
我反而发现，市面上很多中介力推的“高性价比”楼盘，从实际去化率看，不算特别理想。这意味着，购房者若是想买这些楼盘，有更大几率选到喜欢的楼层跟户型。
值得一提的是，2月有3个楼盘零网签，分别是西湖国际城、运河宸园和吴越府。
西湖国际城显然是因为网签数据还未提交。运河宸园是总价数千万的中式联排，吴越府这批房源，则是均价2万6的排屋，去化率低也属正常。
3月：
热销分化渐显
据不完全统计，3月已发放70多张预售证。推盘速度，跟去年底各大房企冲量有的一拼。
其中，3月15日前，先后领出30张预售证，2908套房源，24449户登记。（3月15日之后领证的，不少刚开完盘，未有网签，暂不列入统计。）
受市场大环境影响，摇号楼盘增多，占比近6成。中签率在10%以内的有4个楼盘。
但去化率上，出现一定程度分化。像月初才领出预售证的天都城沁源公寓、祥生绿都京杭府、华夏四季，目前去化率已经超9成。
差不多同时期领证的其他楼盘，去化率最快的也就53%，甚至有的盘网签仅个位数。
让人意外的是富阳的万科玖望，12日才领出12套排屋的预售证，到月底已经全部网签。
而看起来不少的“零网签”楼盘，如君奥时代、艺尚府、公园1872等，主要是因为网签数据滞后。 但也不排除其他个别楼盘存在销售困难。
总结
数十个楼盘实际去化率统计下来，我们发现了几个有意思的现象，购房者不妨作为参考：
第一，无需摇号楼盘，并不是真的没人买。
这一点，早在去年就强调过，零登记/无需摇号楼盘，并非一套都卖不掉，有时只是开发商有意为之。
比如万科大溪谷，两次开盘均“零登记”，但短短1-2个月时间，去化率分别有87.5%、93.75%。比不少摇号楼盘成绩要好得多。
还有天空之翼，1、2月申领出的预售证，分别只有0户、3户登记，但不影响实际销售啊。目前两张预售证分别去化了91.94%、70.77%；
第二，远郊一带售价偏高的新盘，依旧难卖。
虽说开年部分楼盘价格有所突破、地价又频频创新高。但原本就不算特别热门，房价还高于预期的板块，销售上还是存在难度。
第三，楼盘扎堆的板块，分化比较明显。
同一个板块内，原本销售好的楼盘，在这波行情下更好卖；但原本销售一般的楼盘，虽然到访量增加明显，实际去化率未见明显增长。
销售好不好，除了实际去化率外，还有一个指标可以参考：中介有没有主力在推。
真正热销的楼盘，预售证一出，大家就等着冻资摇号；只有销售情况一般，或是去化压力较大，比如季度末、半年末要完成考核指标，才会开通多个拓客渠道。
总的来说，整体市场的确升温了，但远没有“鸡犬升天”那么夸张，依旧是冷热不均。
本月，杭城将迎来高价地集中上市，市场成色到底如何，自有分晓。
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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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