还能闭上眼睛摇的楼盘，都给你数出来了 | 楼先生问答NO.360
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还能不能理性一点？
恐怕很难。上周五萧山市北土地又疯了，封顶+自持22%，还是绿城拿的。年后连续四场强势土拍，绝非偶然现象。于是，各种买方根本坐不住了。
上周四龙湖江与城194套房子，6700多人登记摇号，中签率2.8%。均价微涨了600元，中签率却更低了。跟沁园一样。虽然大江东是有不少利好消息，但江与城的热度一冲到顶，实在意外。
接下去，还算得上「闭上眼睛摇」的楼盘，还有哪些？
粗略数了一下，严格一点，仅在一双手之内，放宽一点要求，可以有14个。当然站在自住或投资的不同立场，看法会有不同。有的适合自住，可以排到第一位，但纯投资就很难算上，而有的则只适合投资。
1、微风之城：剩余高层合计约280套，主力户型为103/139㎡三房/四房户型，预计价格11800元/㎡，预计4月中下旬加推，分批次加推。
2、天都城：滨沁组团还有2幢，沁源组团还有1幢，共500套左右高层，毛坯，户型90㎡和115㎡。下一批预计4月中旬，均价1万6。
3、和光尘樾：项目住宅共1445套，由5幢高层和16幢小高层组成。高层328套，户型89-117㎡左右，小高层1117套，户型92-131㎡左右，预计4月上旬加推3、4号楼136套房源，主力面积92-113㎡，精装标准3300元/㎡。
4、云和湖：最后剩下2幢精装高层，一共268套，户型有89㎡、110㎡、117㎡，上一期均价26900元/㎡，大概今年6-7月会加推，一次性推完。
5、华夏四季：整个项目还剩下2幢洋房，112套，户型有127㎡和139㎡，均为四房户型，推盘暂无节点，上次洋房开盘均价30800元/㎡。
6、星奕云著：还剩余洋房约384套，主力户型为118-125㎡四房户型，预计价格：26000元/㎡，预计4月下旬加推，分批次加推。
7、金色时光：项目共1721套16层小高层毛坯房源。目前在售三期7号、8号、9号、10号楼，面积89㎡-130㎡，剩余共50余套房源；即将推出四期2号、3号、4号、5号楼，共计442套房源，面积70㎡—130㎡，预计5月底开盘。
8、天城府·天著：剩余高层合计约320套，主力户型为85、88、89、127、135㎡三房、四房户型，前期均价34719元/㎡。下次预计6月加推。
9、梧桐郡：整个项目共2255套高层，之前三期均已售罄，剩下四期600多套房源，户型80-170㎡，预计分别于今年6月和10月两次开盘。
10、未来悦二期：共11幢楼，共约575套，将分四次推盘。预计4月中旬开盘，首推113㎡、125㎡，共149套。注意，有60多套90㎡户型。未来悦一期精装均价3万。
11、江与城：四月加推12#13#14#楼，合计300套左右，户型面积段为89-122㎡，只能说这批次开盘均价为17800元/㎡。
12、杨柳郡：四期，共616套，卖完就清盘了。1号和2号楼45-75㎡，共462套，3号楼85-100㎡，共110套，4号楼106-138㎡，共44套。预计9月份开盘，到时一次性推出。
13、悦虹湾：纯精装高层还有约1600套，其中一半是89㎡，其它有113㎡、127㎡、140㎡，排屋还剩下120套左右，140㎡、160㎡和180㎡。下一批预计5月加推排屋和高层，其中高层约200套，有89㎡。
14、西溪公馆：整个项目共2217套，有小高层、洋房和排屋。小高层2000套左右，户型从59-220㎡，洋房108套，户型160-200㎡左右；排屋45套，户型300㎡左右。毛坯。
1.
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200-280万、首套/单身、工作在学院路
@你月牛
各位老师好。我是刚需首套房，单身。买房主要为自己住，不求挣大钱。上班目前在西湖区学院路附近，预算200-280万。请问：是继续新房摇号还是买市区老房子？有什么建议吗？个人比较看中配套和通勤距离。
楼先生：既然之前都已经在新房摇号了，为什么不继续摇下去呢？虽然价差较大的限价新盘，已经越来越少，但总的来讲，在价格方面，一手房还是比二手房要有优势。目前次新房的价格还是不够便宜，市区的老房子也没有多少性价比可言。不管是次新房还是市区老房子，都可以等等看。理论上来讲，二手房不具备再次上涨的动力和条件。
有机会的话，还是应该先往新房努一努力。而且，你的预算往城西或城北方向，有不少选择。良渚的和光尘樾，就可以重点关注。家门口有地铁2号线，永旺梦乐城也已经成为周边不可缺少的商业配套，今后学校和医院都会慢慢长出来，它的价格也比较符合你的预算。
另外，三墩北的云和湖和云谷天境，虽然没有地铁，通勤成本还是相对可控的。还有未来科技城的西溪公馆，它的价格也高不了，3万内。如果总的预算往200多万靠，那只能关注崇贤、闲林和南湖这些。
2.
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关键词
「迭代更新」、置换/自住、卖掉差房子
@纯真
层楼老师好。翠苑一区2号线和10号线地铁口，飞机户型。现在纠结是出售加现金全款买临平北排屋，还是出租，然后按揭买一套翁梅附近的89方。三口之家，不用考虑学区，工作在乔司南。
楼先生：任何时候，有机会都应该卖掉差房子，换成好房子。关于房子这件事，应该要有「迭代更新」的思维。只有这样，你手上的资产才会越换越好，紧跟时代的进步。翠苑一区的龄很旧，还是飞机户型，换掉它一点也不会可惜。趁着行情回暖，容易出货，不用犹豫。
然后再来考虑怎么买的问题。既然能够全款买临平北的房子，也就是说，差不多有五六百万的承价能力，完全有能力让自己住得更好一些。临平北经过这么多年的发展，早已经不是当年的样子，现在有大型购物中心，地铁也能通到，三路一环的构建，也提升了路面交通。只要愿意去住，临平北的排屋当然是一种选择。
其它选择也不用排斥，比如可以到九堡买一套叠墅，玖峯汇的上叠或下叠，也能够实现有天有露台或有地有院子的生活。再比如可以到艮北或彭埠买一套平层大户型，周边配套更丰富，城市感也更强。总之，犯不着留着手上的老房子。
3.
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120方以上、西湖区(蒋村)、拱墅区(申花)
@笑笑
老师好。本人在西湖区山水人家有一套110方，还有100万低息贷款每月按揭。另有海宁星星港湾一套200方排屋，还有萧山市北路80方一套商住房，现在出租每月4000。想置换一套120方以上新房，最好西湖区，拱墅区申花板块等区域，请问怎么操作比较好。
楼先生：如果要置换掉一套的话，理论上，先后顺序应该是商住房，再是海宁排屋，最后是山水人家。但是实际操作过程中，不管是80方的商住房，还是海宁200方的排屋，想要快速卖掉，会有较大的难度。反而是山水人家受众面会大得多。
这就要看你置换的急切程度了。如果不着急，那就慢慢卖吧，接下去申花庆隆桥西附近，改善的机会一抓一大把。比如沁园、首开杭州金茂府、古翠隐秀，以及九龙仓在申花有很多潜在供应，杭房还有一个现房楼盘。
往西湖区过去，跟申花差不多房价水平，主要集中在蒋村，有河滨之城、万科西庐这些选择。如果着急买到心仪的房子，那就只能选择先卖山水人家。相比之下，从品质、户型、园区来讲，都有很大的提升，也不吃亏。
4.
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关键词
工作在钱江新城、国滨府、翡翠江南
@日知为智
我和老婆都在钱江新城上班，请问国滨府、御江南、翡翠江南，能帮我分析一下吗？国滨府毛坯均价3万出头，最小户型139方。这个楼盘位置还不错，但只有三幢房子，体量小。
楼先生：国滨府确实体量小，有点遗憾，其它方面都还不错，有5号线地铁，有公园，也算得上是比较城区的位置，萧山现有的商业配套都在三公里范围内，比如万象汇、恒隆广场等等，跟火车南站也只有一公里。严格意义上来讲，御江南的地理位置，萧山本地人会更加认可，但对于杭州人来说，差别却是不太大的。另外，品牌方面，御江南要强势一些。御江南还有最后一幢高层，预计4月初会加推。
至于翡翠江南，目前看，周边的城市界面、配套等，都还不如御江南和国滨府，萧山本地人比较不会看上这里。不过从杭州人的角度出发，更喜欢宁围的这个位置，毕竟整个江南岸是基于拥江发展、亚运会、奥体等概念之上的，很明显，宁围一带跟亚运村、奥体以及世纪城都更好地搭得上边儿，资源互动也会更频繁，今后也可以更好地享受城市超级配套。
5.
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关键词
澄品/奥体核心、滨江区/晓风印月、置换
@胡鸡精
华夏四季摇进前十，买了139方，当做半投资半自住，是我们第二套房。第一套是滨江区的江南望庄小户型。只是还是喜欢奥体盘和滨江盘，目前手里还有70万存款，请问有必要把第一套卖掉试一试冲一下橙品和晓风印月吗？还是说适可而止？
楼先生：从自住角度来讲，有这样的能力，当然可以为「喜欢」埋单。接下去滨江和奥体有不少很令人心动的楼盘上市，位置很好，产品定位也比较高，都可以密切关注，成为你的选择目标。比如你说的澄品和晓风印月，一旦上市，肯定很多人想买，其中就有一批像你一样的地缘性改善客户。
江南望庄的小户型有两房和三房两种格局，不知道你是其中哪一种。如果是两房户型，那就不需要犹豫了，也没必要觉得可惜。如果是那种边套三房的，其实也可以努力置换起来，毕竟不管是澄品还是晓风印月，只要能换得到，是积极进步的选择。
换句话说，要是三房的户型，更有利于你出手。而且，相对主流的小三房，在价格方面也能坚持一下。总之，原则上，建议你可以试着租房，再冲动一回。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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