预期大躁，顾不上真真假假的信号 | 楼先生问答NO.361
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到底有没有明确的进场信号？
相信很多人当下都已经看不懂了。于是，本来想买的又果断买了，先上车再说。不想买的暂时还在犹豫，对于他们来说，至今有一点是可以确定的：还有限购。
最近各种谣言以及到处扑火。降准的、降息的、首付比例的、宁波的、海南的......真真假假的信号，目不暇接。还有搅动人心的股市大盘，也让人眼花缭乱。
但只要有限购，房价就还可控。
为什么这么说呢？上周末我的同事去了南方一个小城市考察，有两个区域到处都是投资客，有个楼盘几乎快被全国投资客买空了。一问才知道：有机会买进了。
现在楼市极其敏感，经不起任何政策的风吹草动，比如降准或降息，都会抬升楼市预期。还有，开发商最难的时候其实是去年，融资成本奇高无比，而今年大家都喘口气了。放水还是立竿见影的。
我们不去评价与预测其它城市，至少从最近这一波神操作来看，杭州并不想杭州房价跌。你看，推地节奏多快，地价卖得多漂亮。
一放水，就买房。这算是过去十多年总结出的一条打不破的经验。而放眼全国，除了可以放心存钱的一线城市，杭州也是很好的蓄水池。限购是杭州最后一个守门员。
很多人在后台追问：杭州限购会放开吗？这个我不知道，也没人知道，也不会有人回答你。但你不用怀疑：假如放开限购，杭州房子一定不够卖。
1.
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改善/300万、放弃老破小、中等学区
@沈*芳
闲林润和西溪郡有一套89方自住，小区规模小，配套也不太完善，小孩马上要读幼儿园了，考虑到以后上学问题，纠结是到主城区买一套小面积中等学区的老破小，还是考虑直接置换，最好西湖区，学区中等即可，总价300万左右或稍微出头点，有没有合适的楼盘推荐？
楼先生：如果有机会，还是直接置换吧。相对来说，再买一套老破小，对你的生活没有起到改善作用。既然对学区要求也只要是「中等」即可，市面上很多房子都可以满足，所以就没什么好纠结的，放弃老破小。或者说，先努力试试置换，不行再回头买老破小也来得及。
任何时候都可以改善置换，只要能换到地段更好，或者房子更好，就不会吃亏，两者都能兼得当然最好。不知道300万总价是哪一个方案的预算，总之实力强，可以往申花桥西蒋村一带考虑，一手房和二手房可以一起看。实力不是很足的话，就往外围一点的区域，比如三墩、勾庄、五常这些。
2.
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400-450万、悦虹湾/桂语朝阳、刚需自住
@文海
我是集体户口，预算400-450万，将来计划去市区邵逸夫医院或者萧山新浙二医院工作，老婆喜欢住靠近自然风光的小区高层，交通较方便，3-4房。我们近来关注较多的是悦虹湾，请问有其他的建议吗？
楼先生：不管是居住环境、地理位置还是价格，悦虹湾跟你都还挺匹配的。如果横向对比一下，目前看来，悦虹湾在江南岸的性价比较高，是挺实惠的一个新楼盘，而且家门口就有地铁站，可以密切关注。以你的承价能力，可以买到127方户型。
你还可以盯着南部新城的桂语朝阳，如果今后会到萧山新的浙二医院工作的话，桂语朝阳还是挺适合你的，又是绿城的房子。在邵逸夫医院工作，当然也行得通，搭乘地铁2号线就能到庆春广场，不需要换乘。只不过，桂语朝阳迟迟不开，在等合适的价格上市，估计得三万左右的样子了吧。
3.
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上品/御品、澄品、改善置换、萧山市北
@YUJIAN
我在钱江新城工作，老婆在滨江区工作，常住瑞立东方花城89方中间套，小三房一卫户型，不是很好，另有丁桥龙湖武林九里89方住宅和商铺均已出租，商铺收益7%。想改善置换，最好有学区，宝宝明年上幼儿园。如何操作？
楼先生：考虑到房票问题，只能卖掉一套住宅，如果钱还不够，那就再卖掉商铺。再怎么样，手上留一套住宅还是很有必要，尤其如果你打算置换的是新房，建议应该卖掉武林九里，倒不是因为武林九里的房子不好，而是在置换期间，保留东方花城可以自住，不会影响到你的生活品质。
至于置换到哪里，要看你的总价承受能力。经济能力足够，可以到钱江新城一带，7万的上品或者暂时还不知道价格的御品，都是不错的选择，也可以到三堡或城东新城，也有不错的选择面。另一个比较重要的选择，就是留在滨江区，接下去晓风印月这样的房子，一定是滨江区很多改善需求的选择目标。
往奥体方向，保利澄品也可以先关注着，关于学区这一点，也不用担心，钱江世纪城这边有不少在建的学校，不一定特别好，也不会差的。另外，如果能力不是很足，就往萧山市北一带，比如拥潮府、锦宸、杭州世纪等等这些。
4.
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和家园/二手房、申花/古翠隐秀105方、学区
@gigi麦
目前小孩2岁，想考虑城西一带有带学区的房子。第一个方案：和家园或蒋村90方的二手房，学区和各方面生活配套都还可以。第二个方案：考虑古翠隐秀等新盘，地段更好，但学区不确定。请老师帮助分析一下。
楼先生：两边的房价相差不是很大，最关键还是看你对学区的要求程度。跟和家园和蒋村一带的二手房相比，申花的学区确实算不上特别好，这也是申花目前为数不多的让人挺可惜的一点。但也不是很差，基本上还是能够满足大部分人的要求。
如果冲着学区，那就买和家园或蒋村的二手房，和家园有比较好的周边环境，蒋村一带商业配套这一短板也接上了。如果一般学区也愿意接受，当然可以去申花。申花的城市配套资源会更多一些，相对来讲，交通也四通八达，到东南西北各个方向都很方便。
申花的新楼盘，小户型特别稀缺，目前古翠隐秀会有一批105方，但也只有一幢楼。跟沁园一样，估计到时也要摇号才能买得到。
5.
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闲钱三四百万、首套、工作在武林附近
@静
你好，目前在武林附近上班，家里有三四百万的闲钱，首套，自住，考虑购入三室二厅或四室两厅或者叠墅，希望开发商是滨江、绿城、融信、融创或万科，区域最好在主城区、钱江新城或者余杭区，请问是否有合适新楼盘推荐？谢谢。
楼先生：也就是说，你的承价能力最高可以有1000多万，选择余地可以很多。既然你选择了这五家房企，那逐一去匹配就可以了。只不过，现在许多楼盘都是多家开发商合作的，其中会有这些开发商的身影，但又不一定都是他们操盘的。
如果按照操盘，那就很容易了。比如绿城在申花有沁园、在滨江有晓风印月，这些平层都在你的预算内，如果考虑排屋，富阳的云栖桃源华和小和山的和庐，也是买得到的。到未来科技城，还有一个湖畔雲庐。再比如滨江，则有御品、上品（保利操盘）、拥潮府、御江南等等，都是当下关注度较高的新盘，接下来还有一个仁恒滨江园。
万科的古翠隐秀、中城汇，以及五常车辆段项目，也都属于板块内的中高端楼盘。融信有杭州世纪和厘望NEO1，是今年重点楼盘。融创也不少，有大关项目、运河湾项目、杭州壹号院和江南壹号院，预计单价从三万到五六万不等。融创还有江南府的排屋合院，之前一直卖得不错。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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