今年到现在，还没出现真正的「风向标」| 楼先生问答NO.365
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“不断刷新空军三观。”
前天的二条推送里，一位粉丝心有余悸地感慨当下的楼市现状。确实这样，最近每一桩大事，都可以让多军在舆论上占尽上风。这一波行情，打得空军措手不及。
行情回暖到怎样的程度了？
萧山科技城的新盘摇号了，我帮一位朋友去打听小户型，竟然一套不剩；青山湖科技城也摇号了，投资客又杀回来了；去年去化相当困难的城东新城，也够到了摇号门槛。
但是开发商和购房者对后市都仍有一丝顾虑。
仔细想想，今年到现在，杭州楼市还没有出现真正的「风向标」，沁园不作数，西湖国际城和华夏四季也算不上，就连土拍大热，有一部分原因，一季度是开发商传统拿地季节，多少也有一拍脑袋的冲动决策。
尽管目前土地热归热，但地价、溢价率和自持比例，还没有刷新我们的认知。
真正检验土地市场，要到下半年才看得出来。现在下任何定论，都还言之尚早，更何况，看看今年杭州的《读地手册》，要卖的土地真不少啊。
至于新房市场，也憋着一口气，在等一个「灯塔盘」的出现。这个盘可能是御品，也可能是古翠隐秀、晓风印月、中海云宸，也可能是其他完全没想到的楼盘，目前最关键还是澄品。
打听到我这里的，不仅有无数后台粉丝，还有手握纯新盘待上市的开发商：澄品到底开多少？据我所知，价格备案还没到最关键的步骤，预计5月高层和洋房都会上市。
有一点是确信无疑的：价格不是开发商想备多少就多少。不然不会有这么多开发商不肯接受政府给的指导价。迟迟不开。
1.
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工作在城西、刚需220万、老破小/新房
@梅花遥落
老师，您好。我想问下我这样的情况您有什么推荐吗？工作在城西，西溪湿地东门紫金港路附近。早上上班比较早，因此不想离工作地点太远。考虑总价220万左右的房子，新房或者二手哪个合适？总感觉二手房附近的都是老破小，新房要不总价太高，要不路太远。
楼先生：这就要取决于你接受多少程度的通勤时间。如果你一定要考虑附近几公里内，确实也没有什么选择，只能够留意老破小，而且都会是一些房龄会特别老的小区。这样的老破小，房子非常一般，价格不算很高，却谈不上性价比。最重要的是，今后会下坡路，一年不如一年。
从房子本身来讲，还是希望你能够克服一下通勤时间，去买一套更主流的小三房。长远看，一套不错的小三房，也能成为你今后改善的坚实基础。你可以关注和光尘樾，应该最适合你，地铁2号线到丰潭路口，距你上班地点估计也不会太远了。只是它要摇号，摇中就买吧。
崇贤新城也会有一些，但地铁就没那么方便了。或者往闲林南湖方向，也在你的总价内。总之，220万的预算，市面上还有不少一手房，不努力一下就这么选择了老破小，挺可惜的啊。
2.
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首付50万、经适房/回迁房、崇贤新城
@YEah
层楼每篇文章都会看，特别感谢让我们能够了解买房。我只能拿出首付最多五十万，是买二手房好还是新盘好？主要不希望离市中心太远。请问都市阳光63方，170万左右的二手毛坯房怎么样？
楼先生：就跟上面那位朋友一样，只要有机会还是建议考虑新房或次新房。只不过，对你来讲，不大有这样的机会。即便是愿意离市中心远一点，也找不到特别合适你的新楼盘。除非你愿意接受富阳、青山湖科技城这些地方。我估计，这些区域的房子，买了不一定用不上。
对于资金有限的刚需，还是挺无奈的。你只能留意都市阳光这样的经济适用房或者其它一些回迁房，2.6万的价格，当然也没有很实惠，不管是跟一手房比，还是跟周边次新房相比。你要是很着急，也可以入手，至少能在杭州安家，如果不是很着急，等等看也无妨。或者想想办法再凑个十来万，可以考虑崇贤的新楼盘。
3.
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微风之城、青山科技城、拒绝老破小
@阿wing
你好层楼老师。江干区长睦板块的华天苑，单价2.23万，面积64方的二手房，它是经济适用房转的商品房，满五年。我们预算有限，准备投资用，值得入手吗？
楼先生：不值得。不管总价多有诱惑力，这种基本没有任何优势的老破小，还是能远离就远离吧。更何况你们还是出于投资考虑。完全可以想象得到，这样的房子买入之后，今后出租也好，等着升值也好，都没有多少想象空间。换个思维，边上有那么多的一手房和次新房，什么时候能轮到经适房。
我一直在强调一个观点：请尽快扭转思维，不能再用过去两年的暴涨思维和眼光来看杭州楼市了。在正常的行情下，老破小都不大建议用来投资。刚需自住无奈选择老破小，那是另一回事。你可以关注微风之城这样的楼盘，单价足够低，风险就小，或者稍微加一点点预算，去买青山科技城的房子，还不限购。
4.
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叠墅/排屋、600-700万、半投资半自住
@晴耕雨读
您好。我想在杭州买房，半自住半投资那种，排屋或者叠墅都可以，希望小区绿化要好一点，品质好一点，总价在600-700万，请问选择哪儿比较好？
楼先生：那就尽量往市中心选择，只要越靠市中心，资产的灵活度就越高，尤其是这种总价不低的低密产品。你可以重点关注一下九堡的金地·玖峯汇，楼盘来讲，有一点很难得，它的叠墅是精装修交付的。如果今后有可能考虑自住，选择精装修还是比较省事划算的。板块来讲，九堡一带的发展也是很积极的。其实不管是城东新城、艮北新城或者钱江新城二期，都会给九堡带来更多的机会。
你还可以关注悦虹湾的排屋合院，也在你的总价内。这个楼盘体量足够大，又在地铁口边，周边居住环境也好，单价也过得过，最主要的是，它属于城市排屋类型，可以用作第一居所。买排屋叠墅这种低密产品，应该要讲究稳妥和安全性。
六七百万的预算，其它方向也有很多，比如良渚和崇贤都各自有一堆，600万出头就能拿得下，另外，富阳银湖和东洲都有一些，比如绿城·云栖桃花源有大量的中式合院，挺吸引人的。下沙的北面和大江东也有，比如江与城、未来海岸。
5.
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300万、博翠府、崇贤新城、和光尘樾
@张帆
预算300W，请问博翠府将近三万的价格值得买吗？周边学校还好，但是感觉交通以及周边环境都一般，再靠北崇贤的几个新楼盘要便宜将近一万，求分析。另外，几个红盘都没摇中，后面估计和光尘樾的概率也不会高，我也在考虑这个楼盘，请给我一点建议。
楼先生：博翠府和崇贤的楼盘相比，前者是改善，后者更偏刚需，事实上，客户群体也的确是这样的。买博翠府还是地缘性客户，以置换改善为主，这是金科在杭州的首个项目，精装做得还是很不错的，而购买崇贤的客户，还是资金有限的刚需为主。还有一个区别在于一个属于拱墅区，另一个属于余杭区，当然在我看来，这个没差别。
博翠府和崇贤新城直接距离1.5公里左右，价差却将近1万，撇开其它不讲，但从价格来看，肯定是崇贤新城的楼盘更有性价比。等到整个大运河新城发展起来，大城北会慢慢融合成一片，相邻板块的价差有可能还是会缩小的。但客户心理往往是非常奇怪的，价格只是买房的一个方面而已。如果你追求性价比，那考虑崇贤吧。
至于和光尘樾，按目前行情来看，肯定是要摇号的，中签率应该会很低才对。这个楼盘的基本面要好很多，整个良渚的城市界面也已经焕然一新了，有现成的地铁，有购物中心，今后也有学校、医院等等，是未来科技城的后花园。在楼盘推荐的次序列表里，属于刚需选择的前列。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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