调控收紧，信贷友善，挺好的 | 楼先生问答NO.371
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这一波楼市信号，该怎么形容？
利剑高悬、鼓点紧密，吓得各个地方的房价不敢有任何冒头之举。尤其住建部对多个城市发出预警提示，更是起到明显敲山震虎的作用。
如果中央不转变风向，整个市场的节奏会慢下来，焦虑情绪也会慢慢抚平。我再说一遍：我们很有希望看到像去年四季度时的那种市场状态。
虽然我们无法统计购买力，但我们始终相信，经过两年的高强度去化，现在的实际需求一定是虚弱的。而今年整体的供应量比去年充足得多得多。所以，对于刚需或改善，完全有可能出现一个更加友善的买房环境。
这么多年，这么多轮调控下来，会让我们认清一个“客观真相”：楼市需要调控。如果没有调控，可能很多人根本没有机会上车，甚至可能早就崩盘了。
尤其对于刚需来说，调控越紧越好。
如果说，信贷方面能对刚需有一定的优待和倾斜，那是我们最愿意看到的。
有小部分人认为利率上浮越高越好，契税越高越解气，觉得这样投资客就无路可走了。比如去年，房贷利率上浮比例着实吓人，我记得有的城市首套房都上浮了20%，
但这完全是错误的想法，相当于杀敌一千自损八百。因此，我一直认为，首套房贷款利率就应该给予特殊的支持和优惠，把刚需扶起来。
好在，去年底开始，房贷利率上浮比例逐步回调，从全国范围来看，也实现了连续三个月下降。现在杭州首套房基本上可以拿到上浮5-8%，有最新消息出来，有银行可以执行基准利率，只是条件比较苛刻。
总结一下：调控收紧，信贷友善，挺好的。
1.
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城站附近、现金100万、尽量别选回迁房
@宇子
下沙四季名门一套130方，低于均价5000，半年了没卖出去，不知道需不需要再降价卖出？工作在城站附近，手头还有一百万，请问考虑哪些板块自住好？如果摇不到，望江新园的二手房怎么样？感觉也会涨。
楼先生：你指的均价是「挂牌均价」还是「成交均价」，如果是前者，那就不具备参考意义，现在很多房东并不诚心卖房，如果是后者，应该不至于半年还卖不出去，除非你的房子有特别大的缺陷。另外，需不需要降价卖，取决于你是否着急改善，总的来看，今年二手房行情并不会有利于卖方，尽管现在好像行情还不错，风风火火的样子。
在城站附近工作，且考虑自住，那望江新城板块就有一个非常理想的楼盘，叫作滨江金地·御品，最小面积119方，总价不会低，就看你能否够得着。望江新城现在是上城区重点打造的板块，很多资源会倾斜过来。如果预算可以再提高，还可以关注上品、仁恒滨江园等楼盘。单价四五万的话，还可以到之江、城东艮北等板块，或者直接跨江到南岸，滨江也是一个选择，如果愿意到萧山，会有更加不错的选择面，可以重点关注悦虹湾、市北板块等楼盘。
望江新园的二手房，再怎么样，也不是主流的商品房，而且房子不新，差不多10年了吧，价格差不多也要4万上下，一套两房的小户型算下来，总价估计也要接近400万，有这个预算，你完全可以选择更好的商品房去，选择一套回迁房，有点可惜。
2.
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滨江改善需求、晓风印月、700万置换
@伊谢尔伦
你好层楼。我现在自住璞悦湾85方小三房，手上还有一套江南之星117方精装洋房，一套鑫都汇公寓每月7000出租中，想置换晓风印月，请问怎么操作。
楼先生：记住，任何时候，把酒店式公寓换成商品住宅，都是合适的。而且，晓风印月这样的新楼盘，是今年滨江区最重要的改善楼盘之一，很多人都翘首以盼，有品牌，有地铁，有学校， 有购物中心，地段也很不错。但对你来说，置换的提前是，你需要腾出房票吗？其次是你需要多少资金？这两个问题的答案，就是你操作的关键。
如果不需要房票，卖掉鑫都汇就可以凑够资金，那没什么好犹豫的，卖掉它就可以了。但如果需要腾出房票，稍微麻烦一点，建议你卖掉璞悦湾，留下江南之星。一是江南之星还有很多税，这个时候卖出不是最划算的；二是从小三房到洋房，也是一种居住升级，毕竟晓风印月还没这么快交付；三是，跟着城市战略走，江南之星更靠近奥体、世纪城，未来想象力更大。
3.
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老余杭、青山湖科技城、投资+自住/3-5年
@Louie Zhang
很喜欢层楼的一问一答。我有两套住房在新明半岛，一套89房，一套143方。想卖掉89方小套置换青山湖科技城的绿城国际社区140方，用来今后投资或自住。请问这样安排是否合适？青山湖科技城今后3-5年的发展前景和老余杭比，是否更有优势？
楼先生：乍看上去，这样的置换，看不出有非常明显的提升。只是考虑自住的话，从新明半岛置换成绿城国际社区，是可以的。从投资角度来看，可能最后差别也不会很大。除非有一种可能，闲林老余杭和青山湖科技城的房价，三五年内能够拉平，赚取当下的价格差。目前来看，这样的可能性很小。
青山科技城有自己的发展机会，但老余杭介于中间位置，未来科技城和青山湖科技城的发展，也不可能完全绕过它，所以发展的方向也会是同步的，很有可能受益于未来科技城还会更多一些。总的来讲，没有谁比谁一定更优势。
4.
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600-700万、新杭州人、滨江奥体市北
@菊千代
我是户口刚落过来的新杭州人，预算600-700万左右。看了古翠隐秀、钱塘天誉和都会森林，但周边还都是些土黄土白的老房子，没有都市感，不想买个房子感觉在城乡结合部。想请您推荐，想在6月前入手。
楼先生：在杭州买房，很难完全避开回迁房、经适房、农民房这种，即便在上海、深圳这样的城市，除了个别新区之外，相信也很难吧。就连武林壹号这样绝对市中心的地段，对面不也还有大塘新村这样的老小区吗？凤起潮鸣四周也都是老房子。
如果你特别纠结这一点的话，以你的预算，可以考虑滨江、奥体，甚至到萧山市北一带，比如保利澄品、拥潮府、锦宸、杭州世纪等楼盘，也许会更符合你的审美。钱江新城当然更好一些，但你的预算又够不上。
其实不管是古翠隐秀、钱塘天誉还是都会森林，地段都已经相当市中心了，而且也都在你的总价内。如果仅仅用高楼大厦去定义都市感，那绝对是狭隘的认知。
5.
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改善、兼顾学区+居住品质、申花桥西
@撒拉
工作武林门，一套德胜80方老破小，一套三墩北60方经适房，闲置资金还有200-300万，小孩明年幼儿园，想换学区中等偏上，不用很好，同时改善住宅。求置换方式？卖一套还是两套？卖哪个？选择哪个区域？
楼先生：不用纠结，只要你的目标是换一套更好的房子，随便哪一套都可以卖，老破小和经适房都不要舍不得。至于卖一套还是卖两套，就看你需要换多好的房子了。有必要的时候，两套都卖掉也没问题。只是在操作上，如果有可能，建议你先卖一套，腾出房票，先买入，再择机卖出，这样更稳妥。
你可以选择西湖区，教育资源更丰富，比如蒋村一带的次新房，或和家园也行，如果申花的学区也能接受，申花更能兼顾学区和居住品质，而且申花配套的城市资源很多，交通也四通八达，今年底5号线开通后，往回武林门会很方便。另外也可以考虑桥西一带卖鱼桥小学的学区房，不过现在次新房买不到便宜的。
如果还能咬咬牙的话，钱江新城南星桥附近的房子，也属于第一梯队的。另外城东方向，还可以往城东艮北，引进的是江干区重点扶持的采荷教育集团，这边都是一些新建的分校，只能算是中等。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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