3.8万套库存压顶，杭州新晋“限售”的市北板块，二手仍难言大涨
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
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开年的杭州楼市，一切皆有可能。
就在前两天，市北的保利·潮起云上府，突然爆冷杀出一个7.5%的中签率。
低于10%的中签率，也把潮起云上府拉入5年限售的行列，这也是市北板块首个限售的楼盘。
而在这之前，潮起云上府只能说是不温不火，前三次中签率一直徘徊了20-30%之间，登记人数也只有1000组出头。
但这次竟然吸引了5335组家庭的火力，比之前三次开盘登记人数的总和还要多。
除了个盘本身从平平无奇到风头正劲，也再次让不少人重新注意到了市北的存在感。
那么，像市北这样一个原本算不上热点板块，突如其来出现限售状况，会不会带动一波二手房呢。
就像未来科技城和三墩北，因为新房限售5年，不少购房者只能转投二手房，致使二手房出现多个波段上涨。
市北板块的二手房们，能复制这一幕么？
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就目前来看，市北板块在二手房价方面，一直处于相对平稳的状态。
以交付一年多的大国璟为例，去年5月份左右高层网签价在3万7到4万5之间。
快一年过去了，不少热点板块的二手房价都已经涨到瞠目结舌了，但最近一个月大国璟的高层网签价，竟然还是去年初的价格，纹丝不动。
市心路一带虽然二手房价难有波动，但好在和新房还略有倒挂，像大国璟每个月也还能成交个四五套。
可挨着高铁的市北东，二手房成交价却一直不理想。
根据兔博士数据，东方名府、望海潮等楼盘的二手房成交均价在3万4左右，这和板块目前33500元/㎡限价，几乎没有价差，甚至省去了两年的交房等待期。
虽然网签可能有做低因素，但从低迷的成交量看，实际成交价也不会太高。
交付5个月的望海潮只有2套网签，2019年8月交付的东方名府，经过一年半的时间也只有9套网签，还不如一些楼盘一个月的成交量。
相对来讲，有着奥体光环的市北西，在成交价和成交量上都会更强势一点。比如网红盘桂语江南，高层网签价基本在5万4上下，成交量也还不错，交付半年就出货26套。
当然，5万+只是市北西的偶然性，它叠加了绿城的品牌和产品力，更多的小区在4万上下摇摆。
比如，网签价4万出头的江南之星和江南国际城，成交均价不到4万的香悦奥府。
03
市北板块的二手房价没有掀起大波大浪，主要还是得益于它的供应量，算得上是僧多粥也多。
市北很大。北至建设四路、西至风情大道、东至通惠北路、南至北塘河，整一块都是我们所说的市北板块。
自西向东，又划分为市北西、市北（市心路一带）与市北东（通惠路一带）三个小板块。
东方名府实景
在大市北板块中，目前在售的新房只有潮起云上府、锦粼云荟，限价32500-37500元/㎡。
看似选择余地并不大，但今年初滨江在市北拿下两宗宅地，招商和兴耀在市北也各斩获一宗宅地。
4宗宅地建筑面积高达50.7万㎡，按照套均100㎡计算，就有约5000套房源，后期潜在供应力十足。
另外，这四宗宅地的价格，依旧还是37500元/㎡，和潮起云上府如出一辙。
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当然，能不能买到新房，还是有一定偶然性，但接下来3年内市北板块要交付的新房，却是天量的。
根据《层楼》统计，市北板块近3年内将交付的楼盘，多达15个，总套数为9950套。
大名城华府、杭州世纪、闻博花城等楼盘，更是将在今年年内交付。
而市北板块的这些二手房，集中了大量的投资客，届时换手率会非常高，流入二手房市场的房源，当然也就源源不断了。
市心路近在眼前
如果，再把目光放宽到近5年交付的二手房上，那选择的余地就更大了，有17个楼盘，房源量高达20278套。
其中，不乏像江南之星、江南国际城、世纪之光这类，体量超2000套的大型小区。
算下来，市北板块的5年内次新房+在售房源+潜在供应量，将近38000套。单从供应量这点来说，不缺房子的市北，缺乏二手房上涨的根本动力。
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目前，市北中的二手房价已达4万5上下，绝对值并不低。
二手房价要想再往上大跨进一步，除了天量的供应，地缘关系、产品定位和众多竞争板块都是掣肘。
市北西相对特殊，紧邻奥体，还有一些面子消费的因素。但市北中和市北东，距奥体过远，就谈不上什么炫耀性消费，二手市场完全由自住需求支撑。
这里曾是萧山富人最爱的市中心，但现在富人更爱奥体和世纪城，陆续外流。
板块中主力的购房人群，来自于滨江外溢。他们能选择市北，最主要的原因还是因为预算够得着。
这也就解释了，为什么在市北的一众新盘，起步都是规规矩矩的小三房，哪怕是四房也要控制在120㎡，主要还是为了迎合刚需客群的预算。
如果市北的二手房价上涨太凶，他们就会外溢到其他替代板块，比如同样3万出头的南站、宁围，或者再降一级去南部新城。
毕竟，市北不是奥体或世纪城，没有非留在这里的理由。
这里虽然不缺地铁和综合体，但在学区上，却一直比较弱，少有杭州人普遍认可的学校。
所以在北塘河南面，拥有银河实验学区龙湖天钜，上限会高一些，最近二手房网签价已经高达4万7，比隔河相望的望海潮成交价，足足高了1万+。
没有好的学区支撑，刚需型小户型的上限能有多高？
究其实，潮起云上府的大热限售，只是当下逼空行情的一次“惯例挤压”，而不是板块基本面的颠覆。市北适合自住，但尚未有暴涨的基础。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 江山云樾府 | 26200 | 板块：下沙大学城北 房源：199套 户型：88、98㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：3.11-3.13 |
| 国开东方锦贤府 | 20458 | 板块：临安锦北 房源：66套 户型：89、125㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：3.9-3.11 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络