倒计时？杭州最后的“深水房票”接连进场，可调控却越收越紧
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
“预算多少？要买多大面积？地段有没有要求？”
正在陪女儿玩耍的地产人老郑，接到高中同学老刘的电话。不曾想，岁月静好的他，一张口竟然是要买房。
“总价500来万，有个四房就成。我在杭州名下无房，按政策应该算是无房户。”
老郑跟老刘都是地道的老杭州人。十几年前，老刘因工作原因，调往安吉，平日里只有周末或是节假日，才得空回杭州。但他的户口，一直未迁出。
在老郑记忆里，往年的同学饭局上，任凭大家怎么聊房子，老刘始终不为所动，人称“定海神针”。如今，竟连他都坐不住了。
“不买不行啊，财富差距太大。就算不为自己考虑，也得为下一代考虑。”
老刘目标明确，今年一定要在杭州买套房，第一摇锁定在城北某新盘。其实，像他这样的无房户，全杭州可选择很多，大热的奥体、未来科技城都能摇。
如老刘这般的“深水房票”，杭州本地还有不少。
临平当地人李姐，买房已有数年，朋友圈里颇有名气。近来常接到不同朋友的聚会邀请，目的基本雷同：咨询买哪里的房子。
“每次调控过后的开盘潮，咨询买房的朋友就格外多。”李姐说，她们大多不缺房，名下的房子是自住，现在发现家族里还有无房票，又蠢蠢欲动起来。
02
最新、最直观的例子，是刚结束登记的禹洲宋都·望林府。
167套房源，1695户登记，中签率仅9.8%，直接触发“5年限售”。早一年清盘、均价便宜4千块（高层）的和宁文华，哭晕在路上。
这是继同一板块的大家湛景·天承美筑，湘湖的佳源湘湖印象，以及瓶窑的溪上俪庭之后，牛年第4个需限售5年的新盘。
杭州房票集中性大爆发，最早发生在去年5月底，远洋西溪公馆二开，959套房源，吸引近6万人摇号。
不过那时，杭州摇号制度并不严苛，只要有足够多的资金，同一张房票同一时期可参摇数盘；外加“PS大法”大行其道，实际有效房票数量要少很多。
但紧跟着的两次调控加码，却是最佳房票“去伪神器”。
3个多月后，也就是去年9月4日，杭州新政补丁发布，其中包括：同一时间段内，单张房票只能择一盘摇号；父母投靠落户需满3年方能购买；热点盘自网签之日起5年内不得上市交易等。
条条都在限制有效房票。我数了数，7大同期入市的热点楼盘，无房+人才报名量近1.5万，而房源量不到3100套，平均中签率约20%。
今年1月27日，调控再度升级。落户未满5年的新杭州人，限购1套；还堵住“房票无限获取大法”的赠予漏洞。
且限售要求进一步扩大，除了红盘，中签率低于10%的热门楼盘也限售，限售期从原来的网签之后5年，调整为产证办出之后5年。
截至2月5日，19个热门盘，10132套房源，74016户登记，整体中签率不到14%。
03
这还是基于天量成交之后，暴露在外的有效房票。
自西溪公馆之后，据杭州克而瑞数据，2020年6月至2021年2月，9个月时间，杭州十区一共网签了132533套新房。其中，纯住宅量高达126188套。
除新房外，同一时间段内，杭州市区（除临安外）还有84838套二手房成交。
超20万张有效房票被消耗 ，又碰上两次调控收紧，杭州还能生出更多的有效房票。不得不说，毕竟是个真正的千万人口大城市了。
自2019年起，专科及以上学历人才，在杭缴纳1个月社保，即可落户杭州；若是杭州无房，还拥有无房户资格。
有数据显示，2015年到2019年期间，杭州新增落户人数近73万；2020年新增落户数据虽未公开，但从目前各项数据透露的信息来看，想必不会少。
比如，社保缴纳数据显示，2020年杭州新增城镇就业人口69.05万，相比2019年多了一倍多；比如2020年杭州新引进35岁以下大学生，高达43.6万，居全国第一。
除外部因素外，内生需求的扩张，如上文提到的老刘、李姐朋友等“深水房票”被唤醒，也是导致房票激增的一大诱因。
我在办公室里做了个小型的房票调查，在场的十多个同事里（新老杭州人各占一半），房票、资金全部用完的，不过三分之一，大多数人手头都有至少1-2张房票，甚至更多。
这还只是小范围内的样本，扩散到全杭州城，数量会更多。
内生型“深水房票”分两类：一类是本地拆迁户，典型如财务小米，夫妻双方均为杭州拆迁户，名下有多套回迁房，但商品房一套没买。拥有纯正无房户房票，想摇号随时都能摇。
另一类是老杭州人，父母辈及同辈亲戚、又或祖父母辈，名下拥有一套早年单位分的房改房自住，也没想过改善，一直握着二套房票。
这两类有效房票客群，之前大多“长期潜水”，但现在即便主观上不想，客观环境也会推动他们。
04
面对一再激增的有效房票，没有必要过分焦虑。
民间一直流传这样一句话：当菜市场的大伯大妈都在炒股时，意味着离股市暴跌也就不远了。反馈到楼市，也是一样。
当一个个“粉盘”，甚至连“粉盘”都算不上的普通盘，中签率都屡屡低于10%时，需要提高警惕。未来不可预知的因素太多了，尤其是锁盘7-8年这么长的时间，奥运会都能连看两届。
谁又能确保，现在的投入，未来会有足够多的产出作为回报。当然，纯自住除外。
“1.27新政”如同中药，一开始未必立竿见影，但功效会慢慢显现。
比如，它堵上的赠予漏洞，就让“无限房票赠予大法”功亏一篑。这是之前一些杭州本地超高净值人群，明明名下有多套房，还一直买买买的秘密。
但现在，这群人只能退出楼市。单是在层楼群里，就有多名粉丝是在春节期间，突然意识到赠予方式行不通，放弃买房。
别小看这个人群，高端二手房将因此少了一大批接盘者。
我的一个朋友，为保险起见，原计划用赠予方式，把女儿（单身）名下的房子过户给自己，腾出房票摇新房，一旦摇中后再卖房付新房房款。
谁知行动不及时，直接被政策卡在门外。类似的例子，不胜枚举。
05
就大环境而言，不论是地方、还是全国，打压楼市炒房的声音，一浪高过一浪。
昨天一早，杭州限购政策继续打补丁，“法外之地”的法拍房，被纳入限购，成为继上海之后，全国又一个漏洞被堵上的城市。
此外，二手市场上，中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价的房屋信息，进一步打压过热的二手楼市。
前天国新办举办的推动银行业保险业高质量发展新闻会上，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清再次明确房地产市场泡沫，并第三次将其定性为系统性金融风险的“最大灰犀牛”。
随着大环境的波诡云谲，杭州房票的有效性，将进一步被检验。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
华侨城 芳菲与城 | 28520- 35913 | 板块：丁兰 房源：149套 户型：97-137㎡ 登记方式：存款证明，首套60万，其他120万 登记日期：3.2-3.4 |
滨湖天地 湖山壹品苑 | 22061 | 板块：临安滨湖新城 房源：380套 户型：89-315㎡ 登记方式：存款证明60万 登记日期：3.2-3.4 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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