三江汇最新航拍来了！这未来十年的“超级风口”，哪里机会最多？
从年前流出的《杭州地铁四期规划环评意见征询》看，三江汇无疑是大赢家。
除了已通车的6号线，预计还有5条地铁经过。两条延伸线：4号线南延段、10号线南延段；三条新建线：南北快线、12号线、以及15号线。
作为“未来城市”实践区，三江汇的推进迅速。
2019年10月，三江汇概念传出；2020年7月，发布《杭州市三江汇绿心公园详细规划设计》方案征集公告；2020年11月，第一份控制性规划（景观）落地。
2020年12月，三江汇建设管理委员会挂牌。10天后，第一次会议召开，三江汇正式启动。
三江汇规划管控范围高达458平方公里，相当于4个未来科技城。重点管控区265平方公里，涵盖之江、滨江、萧山和富阳四个区，大小板块十数个。
以地产角度审视三江汇，浦沿、闻堰、义桥一带，空间相对有限，富阳离主城又较远。
相比之下，拥有大量可开发土地的之江，存在更多的机会。当中，又以地铁双浦站周边最甚，几乎仍是一张白纸般的存在。
这几天，我们带着无人机，航拍了一圈大之江，带回了最新进展。
【之江新城核心区】
新房短缺，期待之江未来社区
作为之江最成熟的板块，之江新城核心区的热度毋庸置疑。
上月加推的珊瑚世纪和云境，分别交出了3.97%和3.63%的低中签率，双双创造新低。
去年底，又迎来了两大利好。
一是：地铁6号线正式通车，横贯之江新城；二是：之江一中正式加入杭二中教育集团，加上原来的求是之江二小，已跻身“双优名校”板块。
已动工的之江蚂蚁地块
陷入风波的蚂蚁地块，也已动工。现场可以看到进进出出的工程车，数台挖机正在作业。
之江新城虽好，可售新房却极少，目下仅有超级难摇的珊瑚世纪和云境。
不过，从空中俯瞰发现，板块内仍有一些待开发土地。比如，蚂蚁地块西侧，恒大国际水晶广场与之江财富中心之间。还有之江印西侧，到绕城高速之间，都有一片空地。
之江新城核心区实景
这些地以后会是住宅供应吗？
我仔细对比了《之江度假区管理单元控规》，基本是商业商务、行政文化，或者绿地等用途。
就目前来看，未来之江新城核心区（彩虹快速路以北），可以期待的住宅上车机会，主要就是之江未来社区了（预计2024年竣工）。
之江新城核心区实景
未来社区地上总体量约92万㎡，包括住宅、商业、办公、酒店、服务式公寓、45班九年一贯制学校、幼儿园、邻里中心及规划展示馆、配套公建等。
当然，前提是维持现有3万7左右的高层限价，至少不能出现大幅突破（二手5-6万）。
按照控规，彩虹快速路以南，枫桦东路沿线也有零星几宗宅地规划。
但这也不是一定的。因为去年5月，杭州已启动之江度假区单元控规修编工作，一切都要以新版控规为准。
【云栖小镇、铜鉴湖】
产业区+景观功能区
沿着科海路往南，来到了第二站——云栖小镇。
云栖小镇的前身，是西湖区转塘科技经济园区。2011年，云栖小镇瞄准了以云计算、大数据为科技核心的产业方向。
2013年，阿里云、中软国际、短趣、博客园等30多家成员，在小镇发起成立了全国首个云产业生态联盟——云栖小镇联盟。这里也成了云栖大会的永久举办地。
云栖小镇
高光时刻是2016年，阿里云正式入驻云栖小镇。
但兴也阿里、衰也阿里，随着近年阿里云的外迁，云栖小镇的产业，正在慢慢褪去曾有的光环。
不过，就目前之江的功能格局看，云栖小镇仍是绝对的产业中心。
云栖小镇西侧有一座小山，即云栖公园，公园山脚下，就是曾与西湖齐名的铜鉴湖。
铜鉴湖历史悠久，自然环境得天独厚。后来由于钱塘江泥沙淤塞、围湖造田，湖面渐渐成为陆地。
铜鉴湖
2020年9月28日，铜鉴湖公园一期工程告捷，里湖、花海、云栖三大板块国庆期间正式开放，为之江增添了一处乡村郊野休闲公园。
约1.35平方公里的主湖区修复，也将在今年底完工。
云栖小镇和铜鉴湖，基本没有商品房开发用地，主要还是作为产业和景观功能区存在。
【地铁双浦站四周】
未来之江最主要的土地供应区
云栖小镇往南，紧挨着的，就是大家认知中的双浦了，也是地铁6号线支线的终点站所在。
为什么说这里潜力很大？
从之前流出的三江汇土地利用控规中，可以看到，以6号线双浦站为中心，有一大片建设用地。而那些黄颜色的单元，基本是居住用地。
目前，地铁站西北向已有少量建成小区，东北向也有多个工地在施工。
这些小区大多数是安置房，真正的商品房小区，只有钱江彩虹府、祥生云浦新语。但两宗项目土地均出让于2016年6月，距今超过4年半，且早已交付。
好找房数据显示，最近一套网签价分别为3万6（84㎡），和4万2（129㎡）。
北侧的彩虹府和云浦新语
我查了下过往成交数据，对比去年上半年，已有不小涨幅。看来，三江汇的前景，已经开始慢慢拔高市场预期了。
之江新城高层限价3万7，作为下游板块的双浦，限价肯定更低，倒挂红利没跑了。
从空中俯瞰，除了北侧，地铁站的东南西三个方向，现状全是大把的空地或农田。尤其是往东方向，腾挪出的空地特别多，茫茫一大片。
地铁双浦站往东实景
这一带开车的最大感受，就是空旷、断头路特别多。
值得一提的是，地铁站往东约1.7公里，还有一个在建的养生堂生物医药产业园。
养生堂生物医药产业园
仔细看土地控规图，可以发现，长深高速以东、袁富路两侧，也有一片居住用地规划。
去年底，相关人士向透露，2021年双浦有望推出大量土地。双浦成为杭州又一个新兴板块，看来已是大概率事件了。
【东江嘴、三江口】
绿心公园核心区
东江嘴位于双浦镇最东面，地形独特，为钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇处，呈月牙半岛形态。
它是绿心公园的核心区之一（还包括长安沙、义桥沿江部分）。从字面意思，可以看出，未来这一带以绿化公建为主，商品房开发占比极低，甚至为零。
绿心公园是三江汇地的先导区块和启动项目，是未来城市实践区的生态心和活力心。
从中标方案看，远景相当高大上。
首先规模庞大，总规划范围32平方公里，相当于11个杭州植物园，其中水域面积10.6平方公里。
整个公园空间内，有一条南北穿越的轨道交通线，即10号线南延段，从之江新城进入绿心公园，东出跨江连接萧山湘湖地区。
三江口
另有一条东西走向的沿江快线，也将穿越绿心公园并与10号线规划站点交汇。
原本将双浦“一切二”的绕城高速，在这份规划中将改建为地下隧道，并从地下穿越钱塘江。此外，还有过江隧道和过江大桥等设想。
但仅仅只是设想，一是方案还可能变动；二是就算要启动，短期也不现实。
2018年8月，包括东江嘴村、小叔房村、外张村等在内的9个双浦镇沿江村庄，启动整治，目标打造双浦智慧新农旅田园综合体。
东江嘴村和江中的长安沙
2019年6月中旬左右，新农村拆违完成改造。
虽说计划没有变化快，但花下去那么多人力物力财力，突然说要引进大项目，马上就开始搬迁、重新打造，似乎也不太可能。
十年树木、百年树人，一个宏伟蓝图的实现，必然也是一个持久战。
三江汇值得期待！
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编辑∣二叔
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