下个月“土拍归来”透露信号：限价还是严厉 | 楼先生问答NO.592
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
坊间传言的“房价每年上涨5%”，尽管还比不过实际物价通胀，但还是让人忍不住“赶紧上车”。年关将至，马上要2021年，杭州限价会不会松一松呢？
杭州已经一个多月没有挂牌新地块，整个12月都不会有土地出让。今年杭州一共出让277宗地块，总价出让金2609.3亿，比去年少116.3亿，成交总建面2249.9万方，比去年少108.7万方。
两个数据都降了，于是今年杭州不是全国第一。把这个宝座和舆论压力让给上海，毕竟上海行情已经在启动。杭州可以继续做第一，也连续两年做了第一，今年选择不做第一，是相当明智的觉悟。
但杭州开发商普遍缺粮，尽管在杭州做开发不赚钱，一不小心还亏钱，但还是太想拿地，已经迫不及待。杭州也很想卖地，决定2021年一上来就要卖。主城区挂出了7宗地块，其中3宗涉宅用地，分别位于笕桥、运河新城和滨江浦乐。
计划出让时间是1月5日。
限价怎么样呢？笕桥精装均价40800元/㎡，运河新城38000元/㎡，滨江浦乐38000元/㎡，与目前的限价完全持平，一分未涨。而且，笕桥已经三年没有涨过，运河新城也已经两年未涨。
虽然杭州政府想多卖地、多卖钱，支持城市基础建设，吸引更多人才。但从2021年第一次土拍可以看出相当明确的信号：一，卖地也是调控的重要一环，也在努力寻找合理的平衡。二，2021年限价会基本维持今年的水平线，让大家继续放心摇号。
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未满2年/配合过户、璟隽公馆、拆迁/旧改
@爱弥儿
老师，目前手上有两套房，一套萧山市北璟隽公馆89方，一套观音塘居安坊59方，想置换掉其中一套，请问先卖掉哪套比较好？璟隽公馆明年4月份满两年，居安坊已经满两年了，我们上班在钱江新城，另外居安坊有无拆迁可能？
楼先生：这两套房子都可以卖，一定要卖掉其中一套的话，建议先考虑居安坊，一方面是老小区，也没有特别好的学区作为支撑，另一方面，相比之下，满两年的房子总归还是会更好卖些。至于老小区的拆迁，可能性比较小，现在主要还是以旧改政策为主要方向，而且一旦列入旧改范围，大概率5-10年就不会有拆迁计划了。
理论上，卖旧换新是一个选择方向，但实际操作过程中，璟隽公馆的次新房也可以是置换的备选方案。记住一点，只要是自己不住的房子，换成自己愿意住的房子，都是值得的。无非是满两年的问题，其实买卖双方是可以配合过户时间，毕竟也就剩下4个月，只要买家真喜欢你的房子，这一点都不是问题。
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600W、二套+学区房、荣安春月杭宁府
@青青子衿
二套房，预算600W左右，倾向于华师大附小，但附近的次新房均价6.5W左右，一直在纠结犹豫，不知道该怎么选，有什么推荐的吗？
楼先生：华师大附小目前认可度是很高，周边几个小区像学院府的房价也能卖得很贵。但再怎么样，也还没毕业生，成绩好不好还挺难讲，也不能百分百保证。以前申花没什么学区优势，尽管地段配套都很好，但学区方面就是遗憾。所以来了一所华师大附小，又可以有华师大初中托底，一下子热了。
只能说，华师大附小很值得期待，一个是拱墅区比较重视，想把它作为区域标杆来培养，另一个是这所学校的教育意念，以及硬件设施，家长们看了也比较认可。总之学区是一个零和游戏，优秀的生源都往这里集中了，以后是会向上发展的。如果你急着要用学区，那就直接买好了，无非600万左右的预算，只能买到一套小户型。
学区是会成长的，只要是相关部门比较重视、办学理念比较先进的学校，其实也可以关注。比如600万在城北也有不少选择，一个是春月杭宁府这样的楼盘，它就在华师大附小的边上，大概率有机会被划进去，另外边上也在新建一所学校。另一个是像金地大运桥西府、上河公元这样的新盘，它们的边上都会有不差的学校。
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400W内、人才房票+首套房+投资+自住
@木木V2.0
你好，首套房，已经有人才证了，预算400万内，紫璋台，天空之城，勾庄怎么选？兼顾自住和投资。
楼先生：一定要选一个，那还是未来天空之城吧。这个楼盘我在问答栏目里已经分析过很多次，主要它不是一个普通楼盘，看看它身上的标签或关键词：未来科技城、全国最大车辆段项目、超级TOD大盘、微缩城市和未来社区概念等等。你会发现，这些关键词加在一起，似乎只有万科了。
所以，第一票还是应该投给天空之城。无非这个楼盘会越来越难摇，想想看，无数多的普通家庭都没有参与的机会，但上次的人才房票中签率也只有25%左右，下一次开盘人才中签率只会更低。也就是说，即便你手握人才房票，也不一定百分百摇得到。
第二个选择可以是紫璋台，一个是限价优势，一个是现房优势，还有一个是学区优势，加在一起无比诱惑。目前周边次新房正在冲刺5万。当然毫无疑问，是「热点楼盘」，只面向无房户和人才，普通家庭依然没有机会参与。至于这个楼盘中签率会怎么样，很难判断，这是政府最头痛的楼盘之一。但一定不能是万人摇。
这些「热点楼盘」都没有特别明确的开盘计划，先等等看吧，对于市场而言，每一个热点楼盘都是一颗重磅炸弹，所以大概率还是会甩出一堆红盘的预售证进行分流。我能给的建议是，调整一下心态，不一定要买到最好的那个。
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400W、春风金沙106方、望金沙101方
@王萍萍
二套房，自己在下沙工作，老公在临平工作。目前居住在下沙沿江。预算400万左右，自住为主。孩子明年幼儿园，请问有什么板块和楼盘推荐吗？
楼先生：不知道金沙湖板块的两个新盘，最后这几次开盘的中签率会低到什么程度，但可以肯定，跟之前相比会变得相当难摇。融创的望金沙和绿城的春风金沙，这两个楼盘重点关注吧，限价3.75万，小户型的总价能够符合你们的要求。
金沙湖的位置就不说了，反正现成的什么都有，至于能不能摇得到，只能祝你好运。这两个楼盘都在排队拿预售证，密切关注一下吧。这就是我们一直强调的，不要看着有些楼盘一开始中签率相对高点，就犹犹豫豫不够果断，看看多少杭州多少楼盘都是「高开低走」，到最后一两次开盘就无比难买了。
如果金沙湖摇不到，还有一个选择方向，就是丰收湖板块，限价3万到3.3万，目前还是比较好买的，不用怎么摇号。九乔板块处于城市十字路口，往各个方向都很方便。你可以留意这些楼盘：地铁很近的源著天樾府、标准更高些的长粼府，以及离丰收湖很近的观湖之宸，对面就有公园的时光里。
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600W、刚改/地段/居住品质、石祥路附近
@盼盼
老师你好，我们想把房子置换一下，预算500-600万，孩子要上幼儿园小班，主要考虑孩子上学，请问推荐哪里？
楼先生：总价五六百万，其实是目前杭州刚改的一个主要总价段，可以实现改善置换，地段和居住品质也都能提升一下，而且东南西北四个方向都有比较多的选择余地。只不过你没有指出特定的区域和方向，就比较难给你推荐。
比如往北主要集中在石祥路附近，有祥符板块、运河新城这两个区域；往东面过去，城东新城、笕桥和艮北这些区域，另外相对更市中心一点，还有三塘、文晖和东新板块，限价5万左右。往西就只能到未来科技城一带，无非大概率你是没有摇号资格的。最后是南面，从奥体、亚运村再到萧山市北，也有一堆楼盘可以挑选着摇号，看你自己喜欢了。
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