杭州摇号“无差别式火热”，你看懵了吗？
The following article is from 地产小王子 Author 苏阳
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最近的摇号行情，把我看懵了。
似乎一夜时间，所有新房的购买难度都高到匪夷所思：不管是一两百万的刚需盘，还是千万级的豪宅盘；不管是倒挂板块，还是鸡肋地段；不管开发商是品牌大房企，还是不知名的小公司……
虽然新政以后，杭州已经消灭了“万人摇”，但取而代之的，却是所有摇号楼盘几乎“无差别式”的火热。
不久之前的市场，除了少部分热点楼盘，还能允许购房者在摇号的时候挑挑拣拣。现在的市场，无论你多看不上的盘，都很有可能买不到。于是只要摇到了，不管什么顶底楼，沿高架，一律拿下。
举几个例子——
上周末选房的望林府，657户抢82套房子，中签率12.48%，最终270多号就把房子选完了。
虽然是离地铁不太远的洋房，但是祥符要卖45500元/㎡，好卖成这样，还是有些出人意外。
想想去年和宁文华府有多紧张，再看看现在望林府的中签率，果然生逢其时比较重要啊。
春来枫华，多少有点客观存在的小硬伤，上半年开发商自己还很紧张呢，但转眼开盘的时候，首开中签率只有22%。惊讶程度不亚于九龙仓天玺的反转剧。
今年7月，边上的香栖天第，中签率可是有92%，几乎想买的都买得到。若不是当下这个“逼空行情”，我是想不出什么理由了。
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杭州又到了“几乎没有难卖的房子”的阶段。
前段时间，一位同学摇中古翠蓝庭，顺序还很靠前，轮到自己的时候，想都没想，立马买定离手。
去年，他可是连不用摇号的古翠隐秀都没买。前段时间养云静舍没摇中，回头连九龙仓天玺的捡漏几乎都没有了，这才感受到了紧迫感。
“能上车就好，顾不上挑了。早知道，去年直接买古翠隐秀了！”
申花的九龙仓天玺，上个月1157户抢73套房子，这两天又加推了最后一幢，马上就要清盘了。虽然有学区预期，但是5万4买一个真石漆外立面的楼盘，居然还能抢的这么厉害？
从三季度末开始逆转的这一轮行情，很多人抓破脑袋都想不到，与上半年相比，开发商态度也180度大转弯。
上半年，总是有开发商说：帮忙推荐推荐我们项目吧。现在，总是有开发商说：我们要开盘了，请低调。
就连一些根本看不到倒挂，甚至自住品质都很一般的楼盘，都要靠抢了！还有一些供应量集中的板块，比如崇贤、高桥、临安，最近情况完全逆转——
比如崇贤，去年基本上一盘接一盘卖，价格也还停留在20800元/㎡。今年涨到了23000元/㎡，又碰到6个楼盘集中入市，走量明显慢了很多。
就拿光合映来说，5月首开以来中签率一路从16%、28%上升到35%、42%。杭六条发布以后，中签率急转直下，直接到了12%、8%，报名人数也是越来越多。
同样上半年六兄弟扎堆的高桥，好几个楼盘同台打擂，想要加快去化，需要启动中介分销带看，基本上随到随买。
最近一段时间，高桥居然也要摇号了。金茂万科新都会最近一次加推，222组家庭报名，中签率57.7%。
萧山科技城，去年的江南壹号院有多难卖啊。
今年荣望轩，4次开盘，中签率全部在20%以下。前湾江上湾，今年6月甚至都还有流摇，最近一次摇号中签率10.4%。
今年崇文+学军托管的尚德学校一落地，利好刺激，再配合“逼空行情”，直接就反映在中签率上了。
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这种“无差别式火热”背后，是市场对踏空的恐惧。
首先，杭六条新政以后，非人才、非无房购房者的中签率大大降低，导致很多购房者从摇号策略上，就选择避开最红的楼盘。
中签率最直观，刚刚开过盘的滨江御滨府——
人才户和无房户各占据20%。按照人才户的中签率100%，随到随买。609户无房家庭抢21套无房优先房源，中签率只有5.86%。而剩下所有没有摇中的2642户购房者，瓜分61套房子，相当于中签率只有2.31%。
如果是35000元/㎡以下的楼盘，至少要向无房家庭倾斜50%，那么普通家庭的购房者的摇号空间就更小了。
而且，人才户和无房户的规模还在不断扩大。
今年还没过完，杭州已经新增了17080个认证人才。2019年杭州新房住宅成交了10.1万套。换算一下，大约六分之一的房子都要被人才户买走。
更不用说，今年通过各种方式新落户进来的无房户了。
另外，今年多个板块二手房价格，尤其是次新房，涨势都非常明显。看看很多板块的二手房，已经涨到了自住型买家的承价极限，实在买不起的时候，就宁可继续参与新房摇号。
通过观察这一年的摇号规律：红盘一开锣，中签率必然就很低，而那些原本普通的楼盘，基本上都是“高开低走”，越到后面，中签率递减。
相信这样的规律，购房者也都看到了，于是大家索性找“普通”一点的楼盘，首开就摇，增加摇中的概率。
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这一轮“逼空行情”，没有地王刺激，也没有红盘助推，与以前还真不一样，这次可能只是大家心态突然变了。
当然还是有背后成因的：第一，次新房交付挂牌价的刺激；第二，政策打补丁的同时，没享受到倾斜的普通家庭，焦虑倍增；第三，确切数据无法量化，但想象中早已经是“全国人才都来杭州抢房了”。
任何疯狂过头的行情，都要保持警惕。
我关注到两个细节：一，老破小行情似乎又有启动的苗头；二，犄角旮旯的地方也在涨。这种行情，不得不说是需要关注的一个信号，又到了要对市场保持敬畏之心的阶段了。
以前我也见到几个投资客在一起拼单摇，但最近有人在朋友圈公开“购买人才房票”进行代持，如果说，连人才房票都变成交易的筹码，实在有点夸张，也过分了！
目前行情下，很难分清楚是自住还是投资需求，甚至真正刚需，都在两者之间摇摆不定。
但可以确定的是，没有多少经验的投资小白，才最容易被市场情绪裹挟，闭着眼睛一冲动买了“普通新盘”，等到行情稍微理性一点，回头一看，却是没太大投资价值的楼盘。
对于纯投资来讲，盲目地认为限价就是随便买就能赚钱，是最错误的认知。市场永远是动态的。更何况，任何一个市场都遵循二八定律，最后大多数人可能赚不到什么钱，反而大笔资金被套在里面。
选择“非热门楼盘”摇号的，几乎都不是资深投资客。
面对当下的市场，经验老道的投资客反而佛系淡定，在《地产小王子》粉丝群里，他们手里紧紧攥着资金和房票，如果不是绝佳的套利标的，非红盘、非倒挂盘，不会轻易出手。
但对于杭州自住购房者，限价还是利大于弊。我们看了各个板块的一二手房的价格数据，绝大多数板块，在差不多段位的产品里，新房还是要比二手房便宜。
除非是急需自住、急用学区的家庭，毫无疑问，新房基本上就是第一选择。只不过，这段时间，卖方市场的信心太强了，我们听到的都是XX板块二手房又涨了，XX楼盘又成交了一套高价二手房。
一方面，上一批便宜的次新房，投资客已经换手过一轮，能卖的都卖掉了；另一方面，不诚心卖的房东，也不着急卖，反而觉得“卖便宜了就是煞笔”。
所以一旦二手房涨到超出了接盘侠的承价能力，还有什么办法呢，人家也不傻，宁可继续摇新房，哪怕机会再渺茫，也只能再试试运气呗。
当二手房陷入僵局时，新房市场就会火一把。
大家都是被行情逼的。
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