杭州行情还没跑完，别的城市开始救市了？| 楼先生问答NO.585
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
走出杭州，你会吓一跳。因为大部分二三线城市都火不起来了，甚至有的城市早就降价和打折。如果你肯走出浙江，“房住不炒”的感受会更加明显。
国家统计局数据显示：10月新房市场，上涨城市从55个减少到45个，下跌从8个增加到19个。二手房也是一样的趋势：上涨城市50个下降至39个，下跌17个增加至27个。
你在杭州见不到打折促销，走出去看看，比如青岛、郑州、天津等城市，打折并不罕见，二手房想要出手，也只能大降价。个别城市明显扛不住了，近期比较重磅的传闻是，在经过传谣、辟谣之后，说天津已经放开限购了......当地业内人士告诉我：目前还没有，10月底因为走漏消息，导致现在还没有发文落地。
这说明，有一批城市涨完了，进入下跌周期。
记得两年前就提到过：杭州在走独立行情。当时很多人嗤之以鼻，认为全国楼市一盘棋，杭州也不可能例外。当然我们当时也没有坚持住，自己也不怎么相信......
果然任何预判，都不可能准确。事实上，我们也被打脸了，尤其北京上海都开始横盘或下跌的时候，杭州有两三个月冷风小吹了一会，但很快就风风火火挺过来了。
那时还有人相信房价会跌，现在空军全被堵住了嘴。从数据看，不管是中签率、万人摇还是房价指数，杭州基本面都可以控住，但买房依然凭运气，后台粉丝留言很多的是：为什么调控都叠加成这样了，房子还是那么难买？
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380W、拱墅区/关注学区、云澜天第
@霞&Mary
我们首套，孩子要上小学，想考虑350-380W的学区房，目前看了一下，好像只有拱墅区那边可以选择，请问老师有什么更好的建议吗？
楼先生：那就关注拱墅区的新盘吧，从对教育资源的投入方面来看，拱墅区是很努力的。拱墅区本来是民办比较优秀，但在公民同招的政策下，已经开始发展公办了。所以，接下来拱墅区的角角落落都会有一波发展，可以期待一下。但要想清楚，学区是靠读出来的，需要时间。
拱墅区的新盘，三四百万的预算，还是有的选的。比如运河新城，这里的发展是很明确的，沿着运河向北延伸，是桥西的延伸。但从规划上看，更科学更有整体性。至于学区，有上海世外领办的小学，大概率是公办的。上河公元开过一次，接下来也可以开始关注云澜天第了。
其它的选择，往东面一点就是祥符板块，有望林府、祥宸府这些在售楼盘，远洋操盘的新项目也要亮相，案名叫做宸章新邸，要是你逛商城的话，可能已经看到一些外展点了。远洋在房子的品质上还是很重视的。另外，属于拱墅区范围的话，还有桃源板块，桃源一带的教育资源比较丰富，而且几个楼盘都在地铁边上，北秀观云等等这些都可以。
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450W内、申花/春月杭宁府、限价4W5
@sunflower
预算420-450万，想改善一下，希望学校不要太差，孩子2023年上小学，工作地方在城西翠苑，通勤时间1小时内都可以接受，当然距离越近越好，可以推荐一下比较适合我的楼盘吗？
楼先生：跟上面一样，可以重点关注祥符板块和运河新城，这里有拱墅区的新学校，卖小和上海世外等等，拱墅区有很好的师资力量，有比较好的教育基础，所以新学校筹办起来，还是很值得期待的。因此上面四五个楼盘可以留意一下，基本符合你的要求。
另外还有一个楼盘应该很适合你，就是位于蓝孔雀板块的春月杭宁府，它的马路对面就是华师大附小，虽然不能百分百保证，但根据就近原则，还是很有希望的。这个学校在拱墅区挺受认可，不然蓝孔雀板块的二手房也不会这么贵，甚至比申花一些有点房龄的小区都要贵。
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江河汇、杭州封面、江河鸣翠/限价6.85W
@lu
老师你好，我们现在住在明月江南，请问江河鸣翠值得投资兼自住吗？如果摇中的话，明月江南的房子是留还是卖？
楼先生：江河汇是杭州「灯塔」板块，这么说一点都不过分，毕竟这里将成为杭州封面，与江对岸的亚运村隔江相望，是城市天际线。有人预期江河汇的房价天花板是15万，但实际上可以说，这里的房价没有天花板。换句话说，杭州房价会冲到什么位置，看这里就可以了。
至于江河鸣翠，是滨江和绿城第二次合作的项目，上一次合作要追溯到武林壹号的时候。从产品上来讲，跟武林壹号这样的「1号作品」没办法比，但放到目前的市场上，还是妥妥的第一梯队的楼盘，而且它的南面就是新鸿基的综合体项目，地铁就在家门口。限价又比新鸿基的住宅便宜，一个是6.85W，一个是6.98W。这个楼盘不是要不要卖的问题，而是要评估一下自己的运气了。
至于江南明月，卖还是留，那就看你的资金实力了。如果很有实力，放着也可以的，毕竟是滨江核心区，毕竟是学区房，不管是不是能跑赢行情，但至少跟得上市场主流产品。当然，这是后话，你先摇到江河鸣翠再说吧。
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1400W现金、天空之城、建仓奥体/亚运村
@鹰击长空
目前未婚，名下一套桂花城，加上车位大概950万，9月爸妈用人才房票买了一套天空之城145方小高层，这两套都是全款付清。现在爸妈还有一张房票，女朋友也还有一张，现金大约1400万，我们家后续还款能力比较弱，请问：我们还能摇什么楼盘，想投资收益高一点的？桂花城后续升值能力如何，有必要卖掉或者抵押出来吗？要不要全部资金都投入到房产里？用人才房票买天空之城合理吗？身边人总说应该用在江河汇或奥体那边。
楼先生：天空之城用人才房票，值得的。虽然要限售五年，不能很快就变现，但像天空之城这样的楼盘，一个是适合长持，建仓未来科技城，与板块一起成长，可以分享更多的发展红利。我常说，中长期看，未来科技城还没到天花板呢。另一个是，你要想清楚，政府为什么把它定义为「热盘」，好好拿着天空之城吧，会给你惊喜的。
至于1400万的现金，既然对钱塘江两岸有兴趣，那就试试看吧，那边的楼盘不会是「热盘」，对普通房票也是开放摇号的。奥体核心区，还有嘉品、君品可以摇，马上观品也会上市，限价4万7，如果摇不到，到年底或明年初，亚运村四千多套住宅，也可以试试。
对于你们来说，买江南岸可以把两张房票都用掉，甚至还有多余。买江北岸的江河汇也好，望江新城也好，单价要7万，估计只能买一套。不管是哪一边，能买到都好，但建议上还是可以倾向于奥体、亚运村。现在经济不确定，手里有点钱会更安心。
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首付300W/二套、运河新城、初中学区
@花开有期
老师您好。目前我居住在祥符板块都市水乡，想卖掉去改善。孩子已上小学二年级，希望兼顾初中学区。首付预算仅能300万，请问有没有好的建议？谢谢。
楼先生：其实没必要考虑，杭州公办初中要么没有很好，要么很好却非常难进。现在改革了，以后公办和民办初中逐步会平衡，希望公办初中可以变得好一点。另外要记住，以后初中好不好，如果对应的小学生源足够好，这样升上来后，初中的升学率也会高的。
以前生源好的小学，毕业都去了民办初中，现在不一样了，这样的趋势会扭转过来，以后公办初中慢慢会有所变化。你可以关注一下，现在家长们最喜欢是九年一贯制的学区房，给孩子打个底。换句话说，现在不错的小学，以后初中都会变好的。
现在考虑确实有点晚了，只能看看孩子小学毕业时，能不能摇同户籍、学籍所在的其他公办初中，或者二选一看能不能读民办吧。至于300万作为首付，应该是二套房吧？也就是总价500万的承受能力，还是要建议往运河新城一带看看，目前城市界面还一般，到处都是断头路，路上也都是工程车，还不如三墩一带呢，但要用发展的眼光看，过两三年这里就会完全不同了。
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