最低390万，学区房“流量王”，东方郡116套挂牌房源全分析
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
“东方郡啊，两三天就能卖出一套。”在春晓路上的中介门店走一圈，听到最多的，就是这句话。
其对应的江南实验，因为连续几年中考成绩出众，加上9年一贯制的定位，是杭州目前最火的公办学校之一。
而东方郡，又是江南实验学区房里挂牌量、成交量均排在第一的楼盘。
10月，东方郡成交22套，较9月大涨120%。这个成交量，在全杭州主城区所有学区房里，也能排进前3。
好找房上，东方郡的挂牌量高达116套。近日，层楼对这100多套房源进行了全面梳理。
需要说明的是，这个挂牌量中，可能包含部分房东已下架房源。但为了便于分析，仍将所有房源作为样本。
01
千万以上只有3套
先上一波基本信息。东方郡共有3000多户，是杭州大型居住区之一。曾在2009年，荣获杭州新房销售总套数冠军。
我们的分析，按总价段作为区别标准。
总价在1000万以上的，总共只有3套，而且全部是180㎡段的房源。
这一带的大户型，因为建造年份较早，有一个通病，就是往往需要较大的尺度，才能做出四房。
因为是9年一贯制，东方郡的买家中，很多考虑是自住，而非简单买个学籍。
江南实验学校这两年颇受追捧
这样就出现了一个问题，二胎家庭，想要考虑学区的同时，在东方郡常住改善，变得非常困难。一是总价高，二是可选的房源非常少。
我有一个朋友，大宝在江南实验读五年级，小宝刚上幼儿园，之前在边上某小区有一套三房。
为了换四房，家庭会议开了好几次。晓风印月摇不到，又不想把家庭资产全部压在一套10几年的二手房上，特别纠结。
现在最大的心愿，就是幻想着能摇到丹枫四季。
02
想买3房，600万起
第二个总价段，是600-900万，总共25套。
这个区间段的房源，主要面积有两种，一是130多㎡的，另一个是约117㎡的。
130多㎡的，也分三种情况。一种是天生四房，一种是可改造四房，一种是天生三房。
不过，无论哪一种，都带两个卫生间，符合当下居住主流需求。
我曾经现场看过两套不同的130多㎡户型。
东方郡的小高层基本都是大户型
房子都位于12层的小高层内，其中一套约139㎡的，是天生四房。户型相当方正，中间是餐客连厅。三开间朝南，全部可以做卧室。
北面有一个房间，做卧室尺度也够。两个卫生间一个在进门处，一个主卧边。南北各有一个阳台。
我去的那天，阳光明媚，这个户型采光非常理想，暖暖地晒得我不想走。
但这样的户型，本来小区里就不多，挂出来卖的就更少了。我看的那套楼层较低，很多客户不喜欢。
还有一套约135㎡的，是改造后可变四房。南向是客厅和两个房间，北向两个房间。
东方郡西区对面（右侧绿树背后）就是江南实验学校本部
其中改造的那个房间尺度较小，基本不能做卧室，只能用作书房。而且整个户型，看上去不够方正。
两套房子的挂牌价，要差50多万。
而约117㎡户型，均为三房，且只有一个卫生间。总价上，基本比130多㎡的，便宜100万左右。
这类房源，适合的家庭是只有一个孩子，且希望住得较为宽敞。不过，个人认为，一卫户型已经完全不符合当下居住需求。
有5套约89㎡户型，也出现在这个总价段，要么属于房东个人挂牌偏好，要么装修非常不错。
03
主力军是450-600万
东方郡挂牌的大头，集中在450-600万总价段，总共74套。其中，除了一套126㎡外，其余73套，全部是89㎡户型。
东方郡的89㎡，号称“市场流通金蛋”。它有以下几个优势：学区、地铁口，以及这一带最为集中、且罕见的小户型供应。
边上的风雅钱塘、温馨人家、中央花城、倾城之恋等小区，基本上都以大户型为主。
对想买江南实验学区的家长来说，这既是入户门槛，也是未来最方便流通的筹码。
具体到89㎡这个产品，也分为两大类。东方郡分为东区和西区，两者隔着春晓路相望。
东区楼下就是地铁1号线滨和路站
东区以小户型为主，主打产品就是89㎡，其优势是离地铁近。地铁滨和路站C出口，就在东方郡东区的东侧围墙外。
西区的89㎡，集中在几幢高层，小高层里也有部分房源。优势是离学校近，出了小区北侧入口，就是江南实验学校本部。
不过，小朋友要从四年级开始才在本部上课，之前在月明校区就读，东区过去更近。
同时，西区离联华超市、龙湖天街等商业配套也更近一些。
小区配套的幼儿园，也在西区，接送娃非常方便。
幼儿园在西区
从户型上看，东西区的89㎡，既有南北通的、也有不通的。除了极少数房源之外，都是两房一卫，适合过渡家庭。
前几年，东方郡掀起过一轮较大的包阳台行动。一些89㎡户型，北向和南向都能拓展出去一块空间。尤其是南向，可以变成一个好几平方的阳光房。
我也看过一套89㎡包阳台的，南向可以做出两个卧室，北向做书房或者小朋友房间都没问题。确实比没有包过的，舒适感上要强太多。
即便是和长辈同住，短期过渡也没有问题。
这批房子，很多房东自称三房，在挂价上，也普遍较没有拓展的89㎡要贵十几万到几十万不等。
04
最低门槛390万
挂牌价在450万以下的，有13套。其中最便宜的一套住宅，挂牌价390万。换句话说，这也是目前购买东方郡的最低门槛。
450万以下房源，集中在50-60㎡，这批房源，都在东区。
这其中，除了3套LOFT房源是两室外，其余都是一室（东方郡东区，有少量的LOFT房源）。
购买这些房源的客户，相对来说，自住的可能性不大，主要是买个学籍。
05
结束语
无论是挂牌还是成交，东方郡都堪称杭州学区房里，第一梯队的销量担当。这也足以表明，在望子成龙的家长眼里，这个小区的含金量有多高。
和市区一些老破小的学区房相比，东方郡的总价门槛并不低。但在江南实验学区，因为其有大量小户型，相对又是比较友好的。
从挂牌压力看，东方郡并不明显。如果能保持10月的销量，现有挂牌5个月左右即可消化完毕。
难怪有人说，杭州学区房两大扛把子：北有文鼎苑，南有东方郡。
综合梳理一下，购买东方郡的客户：
二胎家庭一步到位的，1000万以上；
三房改善的，600万以上；
主力过渡两房，450万以上；
最低门槛，400万左右。
今年，江南实验学校的落户要求在3年4个月左右，这个时间在杭州学区房里，属于比较严格的。而去年，只有2年3个月。
数字背后，折射出学校受追逐之外，也提醒家长，想买东方郡这样的小区，还是要趁早。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
美的 西径晓风 | 24755 | 板块：临安区 房源：20套叠排 户型：135-138㎡ 登记方式：首套冻资50万，其他100万 登记日期：11.10-11.12 |
银城 青山湖畔 | 19000 | 板块：临安滨湖新城 房源：68套 户型：89-142㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：11.10-11.12 |
世茂 国风大境 | 37110 | 板块：青山湖科技城 房源：33套排屋 户型：117-178㎡ 登记方式：冻资200万 登记日期：11.10-11.12 |
| 万科大溪谷 | 20872 | 板块：良渚 房源：240套 户型：97㎡ 登记方式：冻资：首套50万，二套及一次性为100万 登记日期：11.10-11.12 |
地铁万科 彩虹天空之城 | 25600 | 板块：萧山南部新城 房源：154套 户型：99-128㎡ 登记方式：冻资：首套45万，二套为90万，一次性为145万 登记日期：11.10-11.12 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络