市中心改善真难啊，连洋房中签率都个位数了 | 楼先生问答NO.581

Original 楼先生层楼 2022-12-08

杭州真正的有钱人：不摇了！

一方面住宅市场上没什么真正的豪宅产品，相比当年群星璀璨，现在只能算高端改善，连努力垫垫脚的中产也能够得上。另一方面真有钱人根本挪不出房票，房子太多了，想要住得好一点，只能被挤到类住宅市场去。

确实，不管是观雲钱塘城、黄龙云起、嘉里逸庐，还是迪凯金座、海威天地和君豪one53，在产品界面，各显神通，但有一点：吊打目前市场上所有的住宅产品。所以真的让你想不到，杭州商业大平层也能卖得风风火火，有些资源特别好的房源，转眼就被神秘买家买走了。

第一梯队的这些有钱人，可以不管升不升值，自己住得舒服就好。但中产们却不能这样任性，毕竟资产的其中一项重要要素是升值，让自己变得更有钱。于是，还得老老实实参加限价新盘的摇号。

杭州中产们的改善只有一个感觉：太难摇了，而且越来越难摇！望江新城、奥体和滨江就不说了，一直很难买，现在就连申花、城东新城这两个原本很容易买到房子的板块，也彻底翻身了。

花语天境77套高层，711组客户登记，中签率10.83%，九龙仓天玺天荟直接把中签率拉到了个位数，还有位于文晖的中海望庐，这次是价格比高层贵得多的洋房，中签率只有7.77%。我们可以看看马上要登记的古翠蓝庭，最后137套会有多少人报名？

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300W、转塘TOD项目、银湖/众安顺源府

@岳俊

现在转塘上班，单身不属于无房家庭，总价300万左右，转塘那边的二手房可以买吗？或者是买银湖那边新房？另外转塘有两块新拍的地，值不值得等？因为蚂蚁金服搬到之江了，又担心摇不到转塘新房，到时候附近二手房又涨了起来，请问该怎么选择？

楼先生：被地铁集团拿走的两宗转塘地块，很有可能有点类似「天空之城」，就看地铁集团最后选择跟谁合作，不管怎么样，这将是一个很值得期待的TOD项目。本来转塘一带的关注度没有那么高，但近期蚂蚁拿地之后，热度一下子就上来了。所以这样的项目，不管到时行情好一点差一点，都会挺难买的。

实际一点的话，其实没必要刻意守着这个项目，更不要孤注一掷，因为非无房户非人才的普通家庭，摇中还是挺难的。但比较麻烦的是，目前之江转塘一带，没什么新房可买，只能关注二手房了，比如中海定山府、融创瑷骊山，可以重点留意一下，转塘二手房主要集中这个区域，可以认真挑一挑喜欢的房源。

至于买不买银湖的新房，要看你对通勤的接受程度，总的来说，在转塘之江上班，银湖是合理的辐射范围，今后有地铁6号线，会比较方便，即便不坐地铁，可以走彩虹快速路，直接连接转塘之江。你可以关注两个楼盘，想离地铁近一点，可以考虑众安顺源府，想品牌强一点，绿城的桂语映月，产品户型都很主流。

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总价800W内、奥体/亚运村、人才房票

@高画画

350万现金，还有人才可贷款150万。我们是萧山人，工作居住萧山城区，请问有什么增值空间厉害一点，又合适我们自住的楼盘？像我们这样的情况，奥体和市北，应该怎么选？

楼先生：建议重点关注奥体、亚运村两个区域，奥体限价4万7，亚运村的限价大概率也八九不离十。相比市北板块，奥体和亚运村的规划更厉害，是实实在在的拥江发展的重要部分。换句话说，有能力和有机会的话，应该积极参与一下这座城市最重要的发展和建设。

更何况，听你的意思，应该有人才资格吧，买到的机会更大一些。比如奥体的观品、嘉品和君品，总价800来万都能买到的，以及亚运村那几个楼盘，等实体样板房开放之后，可以去看看，每一个都会让你心潮澎湃。退一步讲，奥体和亚运村的新房，投资前景肯定没问题，又能兼顾到自住。

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青山湖科技城、融创云帆社区/限价1.93W

@Anya

外地有房贷记录的无房家庭，只够得到青山湖科技城，限购区域内无力承担六成首付。是今年先买到起青山湖科技城，还是先不买，再等一年筹到钱买大江东、余杭的刚需盘？很担心一年后限价盘的红利没有了。青山湖投资客过多，恐怕交付后入住率低，居住体验差。

楼先生：有一点可以放心，新房限价会是市场常态，虽然没有明文规定，但实际上杭州房价每年有5%的涨幅，这个涨幅非常有限，影响不大。所以通常我们所说的限价红利，还是会在的。当然，所谓限价红利也是相对二手房价格来说，打个比方，如果二手房回调跟新房价格一样了，还有限价红利吗？

总之对你来说，一年后再来买，还是会差不多的价格。至少目前看，新房放开价格管制的前提条件是不存在的，这个前提条件就是：杭州市场变得非常冷静，投资客散去，房子卖不完了，不用抢了。

另外，青山湖科技城投资客是过多，但杭州哪个板块比如奥体、勾庄、未来科技城的投资客就不多吗？青山湖科技城的新房也要2万多，而限购区域范围内，比如大江东的新房限价也是2万左右，崇贤2万3，富阳银湖板块2万啊。喜欢大江东，今年等着摇号吧，融创云帆社区就很值得买。或者比如说，明年预算能提高到三百多万，那选择范围就多了，那要另说。

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400W、祥符/天承美筑、桃源/沁语晓庭

@熊小姐

老师好，我属于二套家庭，预算总价400万，自住+投资，因为目前自住在拱墅区，二套还是想买拱墅区，请推荐几个楼盘？还想问香港置地怎么样，因为周边目前看不到任何配套，地铁也远，所以心里没底。

楼先生：总价四百万的预算，又要留在拱墅区，可以考虑的区域无非三个：一个祥符板块，一个桃源板块，还有一个运河新城。相对来说，从板块发展来看，运河新城更清晰，这里是桥西2.0的地方，也是与城北CBD衔接的发展点。如果运河新城不搞起来，整个城北开发是断层的。所以你关注上河公元是正确的。

上河公元这个楼盘，有比较好的基本面，上市时间也比较合适，不像融创运河湾的两个项目，大家对运河新城的价值感已经很笃定了。另外，香港置地在这个项目上，在限价之下还是花了蛮多心思，比如用了大量圆弧的设计，用了洗碗机而不是消毒柜，做了屋顶花园和下沉式花园，这些可能跟功能没什么差异，但成本却更高。这样的房子，喜欢就买。

其它的桃源和祥符，可以作为第二选择，比如滨江出品的沁语晓庭，中签率很低，可以关注看看，比如祥符一带，接下来大家房产主导的天承美筑，会是继金麟府、杭州大家之后，又一个本土品质房企的美宅。现在买房子，颜值真的是正义的。

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750W、九龙仓天玺天荟、改善+学区

@Darry

老师你好，我现在很犹豫，闲林有套房最近涨起来了，考虑要不要卖掉。有人才资格，是不是卖掉用人才票去摇新房更好些？有学区需求，想换四房，总价750万左右。紫璋台会不会有点偏，而且挨着高架噪声大，有点不符合改善。工作都在城西，帮忙分析建议一下吧。

楼先生：还有什么好犹豫的呢，有人才摇号资格，果断卖掉闲林的房子，然后去摇一套超级红盘好了。一方面，闲林这一波行情，完全得益于未来科技城二手房的挤压式外溢；另一方面，政府给人才派发超级大红包，肯定要抓住这个机会啊，而且是越早越好。

在城西工作，750万左右的预算，犯不着眼馋紫璋台这样的超级倒挂盘，反而看来看去，还是申花比较适合你，地铁口，学校就在马路对面，附近还有很多购物中心，居住氛围很成熟。目前可以关注的就只有九龙仓天玺天荟，上次开盘中签率已经个位数了，你有人才房票，买到的概率会很大。

其它的选择，如果预算能稍微撑一撑，可以守望一下中冶的锦绣公馆，现房销售，旁边就有一所文一街托管的新学校，应该不错的。这个限价5万8，比九龙仓要贵4000元/㎡，但这里属于西湖区。还有一个选项，就是位于蒋村的，也就是河滨之城对面的龙湖葛洲坝合作的中国府，这里的学区被炒上天了。

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◎11月开盘：60余盘要拿预售证，两大红盘也要上市