重要信号：4万6，朝晖“老破小”两天成交！这轮行情要到尾声了？
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
“300多万的房子，怎么才过两天就卖掉了，而且还只能还那么一点价。”说起自己的买房遭遇，沈阿姨五味杂陈。
沈阿姨原本住在江城路一带，因为年纪逐渐大了，孩子也已成家立业，就想着能和自己相识多年的小姐妹住得近一点，打麻将跳广场舞什么的都方便。
小姐妹住在朝晖。沈阿姨最初的算盘是，在边上买一套房，然后卖掉现在住的房子，总价应该差不多。
趁着每周一例行的学舞时间（地点在朝晖某艺术馆），她去了一趟边上的中介。业务员推荐了一套70多㎡的房子，叫价350万，折合单价差不多4万8。
房子沈阿姨看了很喜欢。虽然建造年份较早，但正好位于一条小河边，环境不错，而且户型方正，得房率很高，楼层采光什么的也非常好。
尽管业务员一再强调，这套房子非常抢手。但已经多年没有买房经历的沈阿姨，认为这只不过是营销手段，按惯例说要回家考虑考虑。
“朝晖的房子哪里要4万8，滨江的新房子也就这个价。”沈阿姨一脸自信。
当晚回到家，和家人商量后，沈阿姨做出决定，下周一去跳舞时和中介摊牌，能还到300万就买。
结果，这个星期的舞服还没有晒干，小姐妹就打电话来，说房子卖掉了。据了解，买家只还了15万元，最终折合成交单价46500。
“报纸上是看到过说现在杭州房子俏，没想到俏到这个程度。”
02
沈阿姨或是因为久离楼市，对行情不够了解。而事实上，最近一段时间，杭州不少老破小的成交都不错。
以老破小比较集中的下城区为例，根据某媒体统计的数据，过去30天内，朝晖一区的成交均价为43610元/㎡，较去年10月上涨9.2%。
镜瑞弄均价64090元/㎡，较去年10月上涨12.5%；最夸张的是直戒坛寺巷，上涨幅度高达31%。
同在下城区，房子相对较新的大家武林府和野风现代家园，近30日的成交均价和去年10月相比，却分别下跌了18%和5%。
在另外一个老破小聚集地上城区，涨幅居前的同样是凤凰北苑、信余里等建造于上世纪八九十年代的老小区，力克钱江御府、金隅学府等次新房。
我爱我家的数据显示，朝晖三区一带的房子，虽然挂价从3万多到5万不等，但今年上半年成交均价基本集中在4万左右，高的不过4万4。
沈阿姨看中的这套，虽然条件比较好，这溢价也太厉害了。
虽然二手房的成交具有较大的偶然性，但多个老小区集中上扬，足以证明市场上追逐的资金不在少数。
03
不过，我更关心的，是所谓的“老破小魔咒”会否再次上演？
在杭州楼市，一轮行情的尾声，有两种典型的标志：老破小开涨，或环杭开涨。
以2010年后为例，杭州楼市有两轮比较明显的上涨。
第一轮出现在2009年下半年至2011年第三季度，持续时间大约是30个月左右。
这30个月，是杭州楼市历史上的巅峰时期，几乎大多数月份的同比涨幅，都在两位数。根据统计，2010年杭州房价达到25840元/㎡，超越北京，上海。
排名全国第一。
在这轮上涨的尾声，环杭出现疯狂补涨。那时候的环杭，地域概念还不像现在那么广，主要集中在靠近海盐的下沙，和靠近临安的老余杭一带。
2011年9月，下沙某楼盘开盘。582套房源，1000多个客户，当天预定率就达到了95%。
宽敞的大马路，变成了巨大的停车场，车子一直绵延到了沿江大道;售楼处前，搭起了100多米长的帐篷，里面人声鼎沸，人满为患……
在老余杭镇上，此前一直不温不火的某楼盘同样遭遇疯抢，80多套房源瞬间销售一空。售楼人员直言“没见过”。
但这些，却成了杭州楼市那个时期最后的高光时刻。随后，杭州楼市进入了著名的“阴跌5年”。
04
第二轮上涨，始于2014年9月，从大周期看，一直持续到现在。
虽然整体而言，这是一个上涨的大波段，但这其中，仍有起伏。即便未见深度回调，但横盘的时间加起来仍然高达30个月以上。
其中最著名的一段调整期，就是2018年7月，以绿城拿下西兴地块（即目前的晓风印月）价格未封顶为起点，前后持续不到一年。
而就在此前两个月，我的朋友飞哥，成功高位套现了一套老破小。
飞哥的房子在市中心某老小区，40多㎡，正是在2016年高点时入的手，当时价格差不多3万9。
买入即巅峰，随后这套房子基本上处于“套牢”状态。好在飞哥自住为主，影响不大。
后来添了孩子，飞哥一直想换套大的。2018年3月他去挂了牌，价格和买入时基本一致。但很长一段时间，无人问津。
5月的某一天，飞哥正在吃饭，电话响了。中介说有人看房，飞哥想着人在外面，又预估卖掉希望不大，就推掉了。
没想到过了几天，中介说有3波人要看房，后来增加到10波。在深深的怀疑与不解中，飞哥加价12万后顺利出手。
前段时间，飞哥经过中介门店时，顺便看了一下行情，发现他这个小区的很多房子，挂牌价比他那套卖掉时，都还要略低或仅持平。
数据显示，2018年3-6月，也就是阶段性调整的前期，杭州二手房成交月均高达近万套。但从7月开始，跟随整体行情开始量价齐跌，至年底基本回落到3000套/月的水平。
也就是在这几个月，包括翠苑四区、景芳五区、古荡新村、濮家新村在内的一片老破小集体开涨，基本达到此后近一年的价格高点。
像翠苑四区，2018年3月的成交均价在42500左右，到了下半年，回落到不足4万1；景芳五区2018年上半年的成交均价接近4万，下半年不到3万9。
不仅如此，好找房数据显示，目前这两个小区的成交均价也分别只有4万1和3万9，未回到2018年上半年的巅峰。
05
类似规律，在股市中也能找到，最著名的就是“两桶油”现象。
2015年6月，沪市到达5178点的阶段高点，随后出现了著名的股灾，大盘在不到8个月的时间里，跌掉了2000多点，几乎被腰斩。
两个月前，也就是2015年3月，中国石油从不到11块开涨，短短36个交易日内，涨到了最高近16元，阶段上涨高达近50%。
要知道，中国石油是最著名的“熊股”，自上市之日创出48元的高点后，10多年间一直处于下跌状态。
能在不到2个多月里阶段性上涨四成多，简直是神迹。
难怪很多老股民，后来一见到两桶油上涨，就赶紧卖出手中股票，以免吃误伤。
究其原因，无论是老破小还是远郊房产，更像是楼市里的“两桶油”：不仅几乎没有任何炒作的题材（除了部分学区和拆迁概念外），而且放眼望去，命运一眼看得到头。
当这样的房子开始上涨，意味着阶段性整个大盘的轮动已经衰竭，或者说，市场上能炒作的题材不多了。
当然，一定会有人持相反意见，认为当下的杭州楼市仍然火爆，很多板块的未来，一定支持更高的房价。
我不会否认整个城市的基本面，也从来没有说过一轮行情的结束，一定会以全盘暴跌的方式。事实上，它很可能以横盘、震荡甚至局部板块仍旧上涨的形式存在。
但这个时候，因为选筹建仓的时机和眼光不同，会带来截然相反的下场。
毕竟，如果你在2015年6月买了贵州茅台，虽然中间曾经被套20%，你能咬牙扛过去（很多人是扛不过去的），拿到现在，翻了8倍多。
但如果你是在那个时候，花15元买了中国石油，那么很不幸，昨天它的收盘价刚刚4块出头。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
中海·望庐 | 56900 | 板块：文晖 房源：41套 户型：122-139㎡ 登记方式：首套冻资230万，其他460万 登记日期：10.30-11.1 |
宋都弘阳· 济宸府 | 16300 | 板块：富阳富春 房源：106套 户型：98-105㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：10.31-11.2 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络