次新房炒得再凶，房价“保鲜期”只有5—8年？杭州人太“喜新厌旧”了

Original 江公子层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

PART 1

华夏四季，5天前网签了一套高层的112㎡，单价超5万5。

西雅图，一个月前89㎡带车位445万成交，现在，不带车位、不包双税，单价卖到5万。

壹品，两个月前一套4楼的135㎡，网签单价高达12万5。还有中南樾府，2楼的89㎡，5万5成交；时代奥城，早早站稳6万以上……

最近几个月，打开楼市新闻，满屏尽是“XX楼盘，一交付就卖出5万”、“利好消息一出，房东连夜跳涨50万”、“XX楼盘二手房价创历史新高”……

理解一下吧，这可能是次新房一生，最有可能卖出高价的高光时刻。

这些热门次新房，共性是交付时间短、最长不超过3年，一般位于奥体、未来科技城等板块。

它们房龄新、园区美，户型得房率还高；有的运气好，一交付就被划入名校。如同花季少女，步入一生最美好的年纪。

但对它们不要太执着，这些“会下金蛋”的次新房，都是有保鲜期的。

回顾过去十年，那些聚光灯下倏忽来去的明星次新房，多少人曾爱慕它年轻时的容颜，最终还要承受岁月无情的变迁。

PART 2

杭州次新房的“高涨幅神话”，一般能持续多久？

从业10年以上的房产业内人士，还记得文二路上的华都兰庭国际吧。

凭借日立电梯、法国France-Air新风、断桥隔热铝合金、内开内倒窗、中空玻璃、进口五金件等高端配置，2006年底，单价1万1的兰庭国际首开便畅销。

2010年，兰庭国际交付。据贝壳网历史数据，2014年，兰庭国际二手房成交价在2万6-3万不等。相比新房买入价，足足涨了一倍多。

2017年底到2018年，是兰庭国际的高光时刻。130-150多㎡的大户型，二手房价能卖到5万2-5万9。同样的总价，当年都够买一套崇文公寓的107㎡。

崇文公寓的学区是学军，兰庭国际的学区是文一街。在公办学区房排名中，两者可是差了一个行知+文三街。

在“公民同招、民办全摇号”新政下，凭借十三中的优势，现在兰庭国际90㎡以下小户型，还能卖出高价。

但大户型，不仅成交量少，价格基本维持在两年前。反观崇文公寓，100多㎡低楼层，都卖到8万5-8万6。

同年交付，位置更靠西面的滨江金色蓝庭，二手房价走势与兰庭国际相仿。

据兔博士数据，2017年，金色蓝庭89㎡二手房，能卖到5万4-5万5；现在，小区同面积段、楼层更好的，二手房价也不过5万5-5万6。

二手房价基本滞涨，甚至部分低楼层房源，还卖不出3年前的价格。

交付10年的兰庭国际、金色蓝庭，次新房二手房价的保鲜期，差不多在7-8年。

PART 3

交付更晚的大家·武林府、绿城·明月江南、欣盛·东方福邸，二手房价轨迹基本雷同。

先看武林府，2012年底、4幢住宅交付。2015年底到2016年，200多㎡的大户型，二手房能卖到4万7-5万。

去年，武林府一套205㎡的大户型，实际成交价卖到7万8。但今年，据兔博士数据，大户型一共才网签1套，成交单价不到7万3。

排除不同房源的差异，房价基本也滞涨了。想起我一个朋友，去年为了自住，8万多出手了侯潮府139㎡，所得房款，刚好以7万多入手武林府200多㎡大户型，当时还感慨，想不到武林府还卖不过候潮府。

现在，侯潮府二手房价已越过10万大关，武林府还在七八万徘徊，他得更感慨了。

绿城明月江南，2013年底东区交付。作为滨江区政府板块明星楼盘，交付头两年在二手市场风光无两。

2016年底，楼市大行情尚未回暖前，明月江南小户型最贵能卖到4万5。之后，随着大行情一路高歌猛进。2018年，二手房最贵卖到6万5；今年，也就偶尔少量房源，还能卖出6万5的价格。

单看二手房价，明月江南似乎还在微涨。但隔壁的春江郦城，交付更晚，二手房价已动辄6万+，后来居上了。

同样备感失落的，还有2013年底交付的欣盛东方福邸。

交付后两年，当时该小区还有新房在售，二手房就卖个2万2-2万5；2016年，猛涨到3万5；次年开年，又跳涨到4万。

涨势一直维持到去年，平层小户型最贵卖到5万6，但这之后，很少再突破。

从交付到二手房价的鼎盛荣光，武林府、明月江南、东方福邸，前后都不过六七年。

PART 4

即便放到当下，这几个“老次新房”，品质都可以碾压大多数在售改善宅。

武林府8年前交付时，就用到了法国奥的斯智能电梯、置换新风空调系统、旭格系统窗、电动外遮阳卷帘、唯宝卫浴、库博士厨电等配置，远超时下4万+改善新盘。

交付后外立面一年一清洗，穿过上塘高架，总能被它亮丽如新的浅色葡萄牙石材立面吸引。

东方福邸作为欣盛东方润园续篇，光是硕大的园林，已是吊打一片。还曾拿下2010年度优秀园林绿化大奖。

还有绿城明月江南，被写入绿城高层公寓典范之作，经典的新古典园林、汇集全球的精装品牌，3000㎡的健身中心、室内恒温泳池，至今仍有竞争力。

但二手房价显然已很难再创造神话。未来，继续上涨的可能性有，但不再有“独立行情”，涨幅与大行情逐渐趋同。

其实，有的板块，次新房用不了8年，二手房价已缺乏大涨的空间。

比如奥体“拓荒牛”三兄弟：莱蒙水榭春天、绿地旭辉城、龙湖春江彼岸。

2014年底，春江彼岸提前半年交付。由于旭辉城、水榭春天尚有新房在售，春江彼岸二手房一度卖不出高价，2016年，二手房价还停留在2万3-2万8之间，与新房售价持平。急售的业主甚至亏本卖房。

G20峰会那年，水榭春天、旭辉城相继交付。“奥体三兄弟”的二手房价，随着这一轮牛市行情启动，一路开挂。

2018年到2019年期间，“三兄弟”二手房已现6万+成交。

去年，随着融创时代奥城、龙湖天璞、景瑞天赋的交付，奥体次新房的焦点，从奥体博览城西侧、转向它的东侧。

这一批次新房，不仅一交付很快就卖出高价，且房价平稳向上。

今年奥体交付的次新房更多，阳光城檀悦、旭辉都会山，以及年底即将交付的保利融信创世纪、杭州壹号院一期等，新一轮的二手房价体系，恐又将重塑。

次新房轮番交付，“奥体三兄弟”就远离了聚光灯。今年，三兄弟二手房价普遍集中在5万5-6万，只有部分房源还能突破6万+。

毕竟，“三兄弟”当时定价2万5上下，主力户型偏小（89㎡为主），不少还是毛坯交付。与时下次新房的大玻璃的新潮外立面，三开间、四开间朝南的户型和全精装交付比，确实不占优。

PART 5

次新房为何到一定年限后，二手房价就易滞涨？

交付5-8年，次新房还能凭借自身品质，走出独立行情；时间一长，房价涨幅只能随大势。

若没有名校学区加持，保养又不够好的话，还可能慢慢沦为老破大。

首先是时间的力量。交付一久，许多盘外立面脱落、园林破败，设施设备开始老旧。很少有楼盘能够做到像上海滨江园，交付20年园区依旧维持如新。这需要开发商持续的金钱补贴、以及物业负责双重作用。

即便风貌保持如新，户型、装修也已落伍。买家接盘，还得砸一大笔装修费，房价自然得降点。

房价上涨的另一个前提，就是板块具备可持续发展潜力。

若板块自身已丧失可开发空间，未来又无规划利好，即便是头顶杭州第一豪宅的武林壹号，独木也难成林。

最典型的代表，就是武林府。从立面、园区到物业服务，品质一如既往。可武林光环被钱江新城抢去了，二手房价只能随大势。

现在的杭州楼市，比的都是板块未来的规划有多宏大，热点够不够爆。

最近的一个实例，是蚂蚁金服落户的之江。消息公布次日，之江二手房价“三级跳”，短短数小时连涨60万。

即使依旧大热的板块，更迭也在不间断进行，次新王者很快会被新的王者夺去光芒。比如奥体。

PART 6

杭州房子难保鲜，最重要的原因还在于：

杭州新房供应量实在太大，不断有新的次新房对原有明星二手房进行冲击，打破原有利益格局。

据浙江土地网数据，截至10月23日，2020年杭州十区新出让的涉宅用地有116宗，总可建面积近1310万㎡。按套均130㎡计，可售套数超10万套。

不光新房供应量大、二手房库存量也不少。

据好找房数据，截至10月23日10：00，杭州全市挂牌在售的二手房源126363套。这还仅是公开挂牌出售的房源，隐性库存量更多。

其次，有话语权的核心住户喜新厌旧。伴随着核心住户的不断搬迁，原有明星盘话题性变小，缺乏炒作价值。

在当下的杭州楼市，房子的炒作价值经常大于居住价值。

所以，有一些炒房客，手里的房子无论多好，交付5年内必定出手。比如我认识的一位林小姐，不久前刚以近7万高价，出掉了她的河滨之城90㎡。

对过去五六年这一波神操作，林小姐极为得意。

河滨之城2014年买入时，精装才2万4，现在翻了快3倍。另两套新房，也都是家里老房子腾挪置换出来的，账面上都涨了50—80%。

林小姐奉行的理论是：货如轮转，年化收益率最大化。她认为，河滨之城短期内7万是天花板；所以坚决换筹，卖房腾房票，去摇下一个“倒挂神盘”。

但代价就是，林小姐经常要搬家。要想财富不被滥发的货币洗劫，只能牺牲生活的舒适。

其实，不论是10年前交付的兰庭国际，还是七八年前交付的明月江南、东方福邸、武林府，或交付两年的河滨之城，自住都是非常有品质的。只能说我们的时代太浮躁了吧！

想通了，时间长河里，谁也逃不过“衰老”的命运。

也许，再过数年，眼下喧嚣不止、被市场热捧的次新房，将归于平淡。

那时，你会发现，他们与现在失落的二手房，在房价这条衡量维度上，又开始趋同了。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
旭辉·珺和府	14695	板块：萧山浦阳房源：64套户型：89-120㎡登记方式：首套验资30万，其他60万登记日期：10.24-10.26
溪雅香舍	10446	板块：临安昌化房源：133套户型：75-125㎡登记方式：验资20万登记日期：10.24-10.26
越秀·悦映城	18870	板块：临安锦南新城房源：216套户型：89-115㎡登记方式：验资50万登记日期：10.24-10.26
绿城春风金沙	37500	板块：金沙湖房源：356套户型：106-127㎡登记方式：首套冻资80万，其他100万登记日期：10.23-10.25