还没毕业生，二手就热上天，新学区房“炒作价值大于升学率”？

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

近半年，杭州的学区房有多热，昨天《层楼》给出了一个答案。

从数量上来看，排名前27位的学校，过去半年内共成交了4256套学区房。每一天，都有近24位家长，完成了他们望子成龙的物理储备。

从价格上，更是有屡见不鲜的10万+学区房的诞生。

13.6万的文二新村，11万的花园北村，当然它们都是极小面积的特例，拉高了单价。

但即使如此，前两天刚网签的一套文鼎苑88㎡，总价也高达753万，单价轻松到达8万5。

如果都是老牌学区加持，才达到如此高的溢价，也可以理解。但杭州一批成绩尚未验证的“新学区房”，也热火朝天，却实属奇观。

去年9月才有第一批学生的华师大杭州附属学校，学区内的融信·蓝孔雀成交均价屡屡突破6万，上个月更是网签了一套138㎡大户型，单价高达6万4。

隔壁的学院府也不甘示弱，一套128㎡成交价800万，单价也有6万2。

要知道，申花核心老牌豪宅东方福邸近半年最高成交价，也不过5万8，竟然被“名校”加持的申花北碾压。

划入求是竞舟二小学区的河滨之城，东区早已刷出6万9的成交单价，近期挂牌单价更是无一低于7万的，最便宜的一套89㎡也要640万。

而在7月初，这个面积的河滨东区，还要便宜上近百万。

凡是房子遇上名校，都会身价倍增，这样的定律在楼市中屡试不爽。

就如华师大之于蓝孔雀，求是竞舟二小之于河滨之城，还有育才登云旁的武林邸，有“学军概念”加持的青枫墅园……都在短时间内迎来房价暴涨。

可是，你不觉得杭州如今的“名校”，养成得有点太容易了么？

随便拉出一串学校的名单，你就能看到学军、育才、文澜、采荷、华师大……满眼都是耳熟能详的名校。

以至于买学区房的家长们，也挑花了眼，无法分辨究竟是李逵还是李鬼。

其实，这和不少学校的扩张模式，还是大有关系的。

目前，在杭州最流行的就是集团化办学，也就是常见的名校分校模式。

数据显示，截至2019年4月，杭州已经组建了356个名校集团，成员单位1333个，六个主城区名校集团化的覆盖率达到83.85%，幼儿园的覆盖率达到74.33%，跨层级的普通中小学教育集团达22个。

像求是教育集团、采实教育集团、文三教育集团等，都是我们常见的。

能有如此高的普及率，集团化办学当然有它的优势。

这种模式下，本部直接管理和派遣老师教学，分校和本部属于统一集团，教学管理等保持一致，这类分校的教学质量相对有保障。

学军的求智、紫金港、之江三个校区，就属于这种模式，包括新开的安吉路实验新天地校区，三墩北的求是星洲二小，也都是集团化办学下的产物。

另一种常见的就是托管办学，一般是指由名校集团派出校长或管理团队，主持托管学校的教育教学及管理工作。

主要是一定程度上输出品牌管理，输出质量标准，师资上并不像集团化办学那样流通，更多的是一种以强帮弱的存在。

最近风头最盛的托管，莫过于学军将托管未来科技城第三初中、第四小学、第五幼儿园。

以至于青枫墅园的业主们，连夜将房价上调了近百万，上个月最高的成交单价已达4万5。

要知道6月份同样户型的成交均价不过2万7上下，短短三个多月，暴涨超六成。

另一个大热的托管学校，是去年刚招生的育才登云小学，由育才托管。

除了学区内6万8成交的武林邸，上个月摇养云的大部分自住购房者，也是冲着学校而去的。（按照今年学区划分，养云静舍在育才登云小学学区范围内）

只是，从某种意义上说，托管与学区并无必然联系。好的托管的确会实现“一定程度”的资源共享，但如果不靠谱，最多也就就挂个名而已。

第三种名校模式，是房企或政府重金引进的外地知名学校。

最典型的就是华师大杭州附属学校。是依托了华师大优质的教育教学资源，一所全新的九年一贯制学校，由融信主力引进。

虽然没有本土履历，但外来和尚好念经，从目前板块房价表现上看，华师大的名头还是很好用的。

最后一类，则是民办学校。如天都城时代小学、萧山科技城惠立学校、杭州崇文实验学校、良渚文化村安吉路实验学校等。

这类学校的特点，是学费较高。如惠立学校，学费可以高达20万。

这类学校并不存在学区，不在今天讨论范围内。

前三种模式下，最有保障的是集团化办学下的分校。

毕竟有分校翻盘本部的成功案例在前，这就来自于杭州头部小学学军小学。

2017年，文澜中学自主招生中，学军紫金港校区有9人进入，比本部还多一个人。至于进公益初中的学生，紫金港14人，而学军本部只有7人。

只是，学军紫金港校区能逆袭成为名校，也是经过了十余年的蛰伏，已接受过小升初的考试检验，在录取率上有一定建树，才让家长们对它有了足够的认可。

市面上新晋的名校分校，绝大部分只是冠了名校的名头，却没有经过毕业升学的检验。

现成的名校分校，一开始其实也只是一所普通学校。

华师大杭州附属学校、育才登云小学，都是去年开始招生的新学校，安吉路实验新天地校区更是今年9月刚招生的学校。

但不论内情如何，似乎只要有个名头，周边楼盘某些业主就很容易“控盘”。

一名申花的中介坦言，整个申花北板块被业主们控盘调价，他们的底气就在于华师大的学区。

而入瓮的大有人在，在“鸡娃焦虑”之下，我一个朋友就在7万的武林邸和6万5的蓝孔雀中犹豫，不知道纠结入手哪个学区房。

但无论选哪一个，成绩排名会怎样，还是个大大的问号。毕竟没有毕业生啊！

其实，名校不是“与生俱来”的。

除了一流的师资、硬件，促成蜕变的关键因素，就是生源质量。生源好了，升学率上来了，学校知名度自然水涨船高。

这样的案例，我们见得太多了。

跻身北京“最牛小学”阵营的中关村一二三小，正是由于这里驻扎着百度、新浪、网易、滴滴等知名互联网公司总部和一众外企。

大量程序员聚集在一起，工作、结婚，生子，使得中关村变成了“天才程序员二代荟萃”的基地，直接带动了这里的高质量教育。

可以和本部叫板的学军紫金港校区，这里聚集最多的就是公务员和浙大系，文化教育水平高，还有文鼎苑这样“文鼎苑孟母鸡血群”存在。

而江南实验的崛起，也是以阿里、海康威视、大华等为代表，开启了滨江高新产业的迅速发展，一批又一批高素质家长的入住，合力促就了这场蜕变。

所以，一位熟知安吉路实验的教育人坦言，新天地分校的校长和师资与本部相通，包括课外活动、作业考试等具体教育环节方面，也保持一致。甚至在硬件设施上，新天地校区还比本部略胜一筹。

但新校区最大的不确定因素，还是在生源上。

因此，一位资深的西湖区老师给了我一个建议，现在买学区房求稳，就买十三中学区里的房子。

想要搏一搏新校区的话，除了有名校的基因，还得看看未来邻居们的“鸡娃”实力。

说到底，学区是一场“零和游戏”，共同繁荣是不存在的。

就算杭州所有新盘都“名校环绕”，但重点高中的名额每年就那么多，一个牛娃一个坑，不是你上就是他读。

崛起一个新名校，一定有某个老名校升学率下滑。若老名校永远屹立潮头不坠，新学区房的暴涨就是镜花水月、无源之水。

所以，再多再炫的名校光环，最终还是要靠你死我活的考试厮杀出来，才是真·24K学区房。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
滨江御滨府	48937	板块：滨江房源：76套户型：64-125㎡登记方式：首套冻结140万；二套冻结280万，一次性付款冻结420万登记日期：10.15-10.17
九龙仓天玺	54386-54673	板块：申花房源：73套户型：139-161㎡登记方式：冻结200万登记日期：10.13-10.15
保亿湘湖和院	50600	板块：湘湖房源：85套户型：190-280㎡登记方式：无房无贷冻结340万，二套510万，一次性850万登记日期：10.13-10.15