无人弃选？面对“逼空行情”，多少人想抓住最后一根稻草
◎Tips：今日4盘正在登记，明细见文末
542户重复报名的家庭，与仅1人弃选的养云静舍，是一枚硬币的两面。
都意味着“空军”彻底放弃了抵抗。
慌，太慌，实在太慌了。在这座城市，无房的，有一套房的，有多套房的，似乎无人有安全感，似乎每一个人都正在买房的路上：
无房变有房，小房变大房，旧房变新房，一套房变N套房……像抓住一根稻草一样，抓住任何一套房子。
01
昨天，融创金成杭源里、滨江翠语华庭同日选房。
杭源里330套房源，叫至397号售罄，67人弃选；翠语华庭弃选人数更少，212套房源，叫至248号售罄，仅36人弃选。
同样极少人弃选的，还有地铁万科未来天空之城，565套房源，仅有46人弃选。
最夸张的是杭房建发养云静舍，仅有1人，因为网络原因错过了选房时间，无奈放弃。不然，直接开创杭州“零弃选”纪录。
不单是网红改善盘，弃选率大降；普通改善盘的弃选率，也进一步走低。
萧山科技城的融信荣望，204套房源，仅28人弃选；一个月前加推时，弃选人数还有180余人。萧山老城区的龙湖融信天琅，弃选率也降低了7个点。
02
改善红盘扎堆入市，弃选率为何不升反降？
政策不允许“同一时间段内、多盘同摇”，固然阻断了盲摇，但这指标不治本。
弃选率大降，主要有三方面因素影响：
第一，整体市场的恐慌情绪，十分严重。
好不容易从数千名摇号大军中杀出，锦鲤附体，本意上都不愿放弃。因为你没法预测，下一次幸运女神什么时候会再度光临。
这次“技术性分流”，奥体的嘉品、君品还能吸引超8千人摇号，谁知道下一次开盘，中签率会不会比现在还要低。
与其将希望寄托于下一次摇号，不如趁现在买定离手。
身边后悔去年没买澄品、御虹府的例子，难道还少吗？粉丝群里，还有一位当初摇中君品，嫌剩下的170方太大放弃，现在想起来恍若隔世。
当时怎么就那么清醒和理性呢？
03
第二，大户型接受度越来越高。
以前，被剩下的大多是大户型、高总价房源。原因不难猜，买家承价力有限，又怕未来二手市场卖不出高价，容易砸在手里。
毕竟以前富人一般不太接盘二手房，二手市场一向是小户型单价更高，大户型流动性差。
这一两年，富人们摇豪宅也要抢，许多只能去二手市场淘。如今，大户型、尤其是改善红盘的大户型，不仅有市场、还能卖出高溢价。
而且对一个具体的购房者而言，房票是不能无限供应的，只要实力够，许多人倾向于“一次买够平方米”。
以至于现在摇号，首选大户型的人数明显增加。
比如杭源里，首开房源里本就有高层、洋房之差，户型跨度更是从108-224㎡不等。
但从选房结果看，洋房、大户型选的一点不慢。叫至72号时，29套超200㎡大户型，三分之一已经被选走。
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第三，9月接连两波红盘放量，炸出了数万名投资客。
投资客不同于刚需，刚需买房，让他首付多掏几万块都难。心仪的小户型选完了，大户型再喜欢，拿不出钱就是拿不出，只好放弃。
投资客不一样，他们本身经济实力往往很强，融资的“野路子”更是五花八门，钱根本不是问题。
最简单的，就是使用消费贷。即便如我这般，不常动用信用卡的，都有30万的额度。
又或是信用贷，额度最高100万。
还有人搞抵押经营贷，据说四大行利息最低才3.85。
市面上，甚至还有不少专做短期拆解的资金掮客，先借出钱过桥，然后着手卖房。集齐9张房票摇杭州壹号院的某位高人，高达3000万的冻资款，就有不少来自资金掮客。
投资客们一旦摇中，放弃的概率就更低了。管它顶底楼、大小户型，一律拿下。
还有一些投资客，用五六张房票“围标”一个红盘，预期是摇中一套就好。
但如果运气好锦鲤附体，同时摇中两三套，他们一套也不肯放弃，而是继续加大杠杆，用一切方式把所有房源都吃下来。
05
当然，具体每个红盘弃选率多少，也是有规律可循的。
养云静舍之所以几乎无人弃选，首先是因为户型面积集中（119—139㎡），总价差仅一百多万。不存在“想买小户型的客户，买不起剩下的大户型”的情况。
其次是摇号人群很纯粹：小有实力的学区刚改家庭VS投资客，都不差钱，买房意愿都很“刚”。
但如果一次开盘，房源总价差异极大，起步总价又不太高，弃选率就一定会比较高。
比如珊瑚世纪、闻博花城都曾搞过高层、叠墅“混摇”，两类房源差价一般在500万以上（高层平均400多万，叠墅平均900多万）。如果高层客户进场，发现只剩叠墅房源，大多只能弃选。
如果起步总价较高，比如杭源里（500多万起），客户普遍实力强，许多人踮一踮脚也会抢走超大户型，最多几十个人弃选。
明天选房的滨江嘉品，户型跨度从120-182㎡不等，总价价差400来万。
总体而言，它的客群比杭源里“更不差钱”。但毕竟总价差还是有不少，大户型的房源数量又多，所以预计弃选人数会在40—100人之间。
置业顾问表示，400号内还有机会捡漏大户型。
从数据上看，嘉品5120户登记中，有房家庭数量有3962户，占比高达77.4%，但低于君品（近79%）和桂语听澜（81%）。
但这一点不表明嘉品客户实力更差，反而可能是投资客占比更高的征兆。
大家也不用装外宾。如果不是刚落户杭州，手握六七百万还“无房”（租房？睡桥洞？），不管你信不信，反正我是不信的。
06
上述分析，也可能还是低估了投资客的凶残程度。
也许嘉品也来一个仅个位数弃选，也未可知。除非概率弄人，偏偏把许多只买得起120㎡的客户送到前200号，才可能弃选率高于预期。
在不确定的楼市里，你不知道下一次，自己是不是还有资格继续参与摇号。
所以，多数人闭着眼睛，把一堆顶底层的、靠大马路的、地铁下穿的或户型很差的房源收入囊中，也是可以理解的。
只是这样做，也是有机会成本的。
第一，可能影响你真正自住改善的计划。有硬伤的房子住起来，总有一点夙愿未完成的遗憾。
第二，将来卖二手房时，心态得好，姿态得卑微，接受就是比邻居便宜一大截的现实。
第三，也许上天已经安排了一套江河汇、亚运村甚至杭州壹号院330㎡在等你，你却打光了最后的房票和现金。当然，这是极小概率事件。
选择什么，放弃什么，都够每一个家庭日夜计算，辗转反侧，答案却只有时间才能证明。
只是这样一个“见房就抢”的行情，实在让人看着有点慌。
最近5年，杭州每年都卖出几十万套房子，人人都想摇红盘，幻想一夜暴富。如果有一天，韭菜生长突然跟不上二手放量的速度呢？
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
杭辰·星万里 | 16800 | 板块：临平山北 房源：112套毛坯高层 户型：95㎡ 登记方式：无房无贷冻资45万，其他为90万 登记日期：9.25-9.27 |
路劲银城 澜仕里 | 23000 | 板块：崇贤 房源：214套精装高层 户型：89-139㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：9.25-9.27 |
美的· 西径晓风 | 18867- 29367 | 板块： 房源：76套毛坯洋房及排屋 户型：87-163㎡ 登记方式：无房无贷冻资50万，其他为100万 登记日期：9.25-9.27 |
融信· 空港（云尚）澜天 | 22900 | 板块：空港新城 房源：227套精装洋房 户型：102-116㎡ 登记方式：无房无贷冻资66万，二套为132,万，一次性为220万 登记日期：9.24-9.26 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
▍房价「下跌」&地铁4期猜想系列
C E N G L O U · C H I N A
◎探访杭州七大房价“下跌”板块之三：下沙沿江
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文∣江公子
编辑∣二叔
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