探访杭州七大房价“下跌”板块之二：滨江月明路

Original 乐福层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共6盘正在登记，明细见文末

“风雅钱塘168㎡四房，770万，楼层不错。还有一套160㎡，738万，全明户型。”

当听见中介小李推荐的房源时，我心里咯噔一下。两年前，也就是2018年的年中，因为孩子读书，我也曾考虑这个小区的房子。

当时，160㎡左右的四房，报价基本在800万左右，相当于单价4.8—5万。

但如今，在该中介挂牌的大户型房源，单价集中在45000左右。也就是说，两年的时间，房价回调了5%以上。

是时间太久，我记错了吗？

小李说，没错。2018年中，恰逢杭州二手房最疯狂之时，那个时候，很多小区都创下了截止目前的“历史大顶”。风雅钱塘一带也不例外。

风雅钱塘小区实景

“我记得，那时我入行不久。当时就感觉，怎么随便一套大户型都要七八百万，滨江的人实在太有钱了。”

某媒体之前发布的数据也印证了我的记忆没错。

数据显示，2018年顶峰时，风雅钱塘平均成交均价为49150元，而到了今年5月，已经回落到45925元，下降幅度为6.56%。

不过，这个回落是相对的。最近几个月，杭州二手房成交活跃，月成交连破万套。相较去年底今年初，风雅钱塘的成交价已经回升不少。

如去年12月，该小区成交一套170㎡左右的四房，合同总价684万，相当于单价40235。

今年1月，同样一套168㎡左右的户型成交，折合单价41000左右。

风雅钱塘地处滨江区月明路，也就是我们通常所说的滨江区政府一带。

从东到西，这里分别矗立着温馨人家、钱塘春晓、江南豪园、风雅钱塘和倾城之恋五个大型居住区，江湖人称“月明路五虎”。

无论从哪个维度看，“五虎”都太像了。建造年份都在2010年以前，规模都在1000户左右，都以大户型为主。

就连小区名字，都是四个字。

月明路一带

在我们前几天关于这组报道的首篇文章里，曾提及后续将要报道的对象。当时后台就有人留言说，不会吧，滨江也在跌。

事实上，与风雅钱塘一样，月明路上的其他“四虎”，最近的房价，与2018年的最高点相比，都有所回落。

比如，温馨人家2018年7月的成交价在4.3-4.5万左右，今年5月为4万1左右；江南豪园2018年年中成交价4.5-4.7万，目前在4.3-4.5万；倾城之恋2018年7月成交集中在4.7-5万，目前则在4.4-4.5万。

同样，与今年年初相比，这些小区的成交价，也大多有5%以上的回升。

身处国际滨腹地，房价较之高点，也出现了小幅回调。这在大多数人的认知里，似乎都没有想到。

我和小李认真聊了聊关于背后的原因，并达成了一定共识。

首先，必须承认，2018年这波行情是杭州二手房历史上的大牛市。数据显示，目前有近80%的小区价格，和那时相比持平或下降。

第二，按建造时间算，“月明路五虎”距今都已有十余年。这十几年是杭州商品房发展的极速时期，相对建造年份较早的楼盘，在房价上想有上冲，大多要借助外力。

从整体居住氛围看，月明路一带配套完善，人气旺盛，是滨江乃至整个杭州非常宜居的板块。但最近两年，板块新添的利好因素不多。

学区早已固定，地铁1号线开通已久，龙湖滨江天街2017年开业后，当地房价已经冲了一波。

也就是说，2018年以后，基本没有什么明显加分项。

滨江龙湖天街（图片来源：滨江发布）

更何况，整个滨江区新房供应都不多。月明路一带最近数年，交付的新盘只有春江郦城一个。当时凭借一己之力将整个板块的二手房价拉了一波。但随后，板块供应又偃旗息鼓了。

不像奥体、申花等新生板块，红盘交付接二连三，持续性地将房价天花板，不断往上攻。

第三，也是最重要的原因。这几个小区，基本都以大户型为主。而且，它们大户型的设计还停留在较早的理念，不强调房间数，而喜欢大厅、大尺度。

像在风雅钱塘，150㎡的三房，120㎡的2房比比皆是。4房户型，基本要在160㎡以上。

而随着二孩的增加以及居住观念的概念，对改善家庭来说，4房几乎算是标配。滨江区新房虽然难摇，但从设计角度看，基本是用120-140㎡，就做到了4房。

事实上，与月明路直线大约只有200米的东方郡，因为以小户型为主，在二手市场上的承接非常好。

目前其89㎡户型成交单价基本在55000左右，与2018年的高点相比，还略有上涨。

不过，到底是在国际滨，而且居住氛围已相当醇熟，对于“月明路五虎”未来的前景，我和小李都持乐观态度。

首先，地铁1号线虽运行已久，但距离风雅钱塘等小区，还有2站路的距离。

正在建造中的地铁6号线江汉路站，位置就在风雅钱塘边上。按照规划，其首通段今年年底就将开通。

届时，风雅钱塘、倾城之恋、江南豪园这三个靠月明路西的楼盘，直接变成了地铁房；靠东的钱塘春晓和温馨人家，则坐拥双地铁，可谓加分满满。

其次，这五个楼盘全部是滨江公办扛把子江南实验学校的学区房。

随着今年开始实行公民同招、民办锁区等新政，学区房的追逐热度与日俱增。江南实验学校又是9年制一贯学校，在市场上更受欢迎。

像小李就说，这段时间来咨询学区的客户明显能感觉增加不少。尤其今年江南的中考成绩非常不错。

江南实验学校是滨江最好的公办学校之一（图片来源：江南实验学校官微）

第三，虽然“月明路五虎”的户型都一般，但有些小区整体环境和配套非常不错。比如风雅钱塘，建造于十几年前，却也实行了人车分流，还配有露天泳池。

以江南豪园命名的农贸市场，温台商户众多，有很多特色的当地海鲜供应。这一带的小区里温台籍的住户很多，江南豪园农贸市场是他们一解乡愁的好去处。

第四，这一带的新房实在太少了。

晓风印月已经清盘，基本上10个人抢一套房。不少人在等丹枫四季，但头顶“杭州第一倒挂盘”的红利，得人品爆发到什么程度，才能如愿摇中。

再往后，目前可见的供应就没有了。

如果说，现在还有着相当数量的滨江改善客户，在翘首期盼丹枫四季。那么等到铩羽而归时，一定会有部分需求，回流到以“月明路五虎”为代表的老盘中。

滨江不缺人、不缺钱、不缺上市公司。尤其是在今年上半年这样的特殊背景下，全区的经济还逆势增长，表现亮眼。

这是整个滨江楼市的基本盘。有了这个强大的后盾，像“月明路五虎”这样的房子，更像股市中的漂亮50，容易穿越牛熊周期。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
联发·北秀观云	34000	板块：桃源房源：162套户型：96-118㎡登记方式：冻资90万登记日期：7.20-7.22
德信大家·运河云庄	29000	板块：勾庄房源：152套户型：99-143㎡登记方式：首套冻资80万，其他160万登记日期：7.19-7.21
中南·棠玥湾	高层 40400 洋房 47700-48700	板块：艮北新城房源：121套户型：129-164㎡登记方式：高层验资80万，洋房验资150万登记日期：7.19-7.21
中铁建交投·花语天境	46746	板块：城东新城房源：50套户型：129-148㎡登记方式：验资100万登记日期：7.19-7.21
祥生湛景·光合映	23000	板块：崇贤房源：144套户型：98㎡登记方式：首套验资50万，其他100万登记日期：7.19-7.21
中天·雅境	20267	板块：临安锦北房源：68套户型：89㎡登记方式：验资30万登记日期：7.18-7.20