未来科技城成交一套5万4二手房，你怎么看？| 楼先生问答NO.537
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
前段时间去了一趟EFC，果然很「未来科技城」。
给我的感觉是：开车每经过一个路口，就是一个产业园或一座写字楼；路上的年轻人背着双肩包，来去疾步，很多事情要做的样子；还有人说，未来科技城的星巴克里，围坐在一起的年轻人，不聊八卦只聊梦想。
关注问答栏目的朋友应该都知道，我对未来科技城期待值很高，很早前就解答过粉丝提问：看齐申花桥西，赶超城东新城是「看得见的事情」。如果你开车文一西路或乘坐地铁5号线，可能会对未来科技城有更高一点点的期待。
包括房价。未来科技城核心区最新限价36100元/㎡，那一带二手房普通成交价4万左右，高的不过也四万五六。这已经是杭州限价红利最大的板块之一。所以不管是富力中心、天空之城还是西溪公馆，中签率都非常低。
还是没想到，竟然能冒出54000元/㎡的二手房成交价——一套87㎡的万科星空，以476万总价成交。未来科技城房价这一步迈得有点大。到中介网站上看了一下，万科星空还有一些房源挂牌价59000元/㎡。
未来科技城房价能否全面冲上5万+，现在看，万科星空还只是个案。接下来，还是要看未来科技城三兄弟——中南樾府、东原印未来和阳光城未来悦的表现。听说，樾府已经有挂出房源，挂牌5万6。
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总价500万、大溪谷湖墅、未来科技城/改善
@雪儿
楼先生好，最近考虑二胎了，父母也打算一起过来住，之前住未来科技城90方3房，最近想考虑现在很流行的叠墅产品，让孩子老人住着舒服点，未来科技城叠墅摇号好几次都摇不到，而且稍微有点超预算，去看了大溪谷的湖墅，老师觉得值得买吗？
楼先生：对于未来科技城一带的改善家庭而言，不管是从居住空间还是生活品质，确实是该到改善的时候了。所以我们看到，未来科技城一带的低密产品特别俏，像耦园、湖境云庐和天空之城，套均八九百万的房子，大家都是闭眼在买，而且会越来越难买的趋势。一方面，由于双限政策，低密产品越来越稀缺，另一方面，日臻成熟的未来科技城，区域价值已经在爆发了。
总价大约500万大溪谷的「湖墅」，毫无疑问是值得买的，据说近40%的客户都来自未来科技城。对于你们来说，预算有限，大致上有两个改善方案：一个选择未来科技城的140方左右大户型，另一个考虑附近的低密叠墅。相比之下，想要生活更有一些空间感，还真的需要像「湖墅」这样的一套房子，比如一套更接近低密形态的下叠，可以有天有院子，还有足够的空间和尺度满足老人和孩子的改善需求。
值不值得买，还是靠对比出来的。一是大溪谷的「湖墅」在价格方面有一定的「性价比」，毕竟总价大约是未来科技城叠墅的二分之一，比如阿里旁上月底出让的低密宅地，限价5万2，估计套均得上千万了。二是湖墅是纯粹的四层双叠，又是临湖而建，会有更强烈一些的院墅感，以及湖居生活方式，这种组合在市面上不常有，确实就会打动很多对生活品质有高要求的改善家庭。三是至于板块的发展前景，看两条地铁线和一个西站就够了，地铁3号线和地铁12号线都将穿过西站，连接良渚西南。
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临平北限价2万2、曲江新鸥鹏·杭州第三城
@永朋
我是单身无房，自住，准备买星桥或者临平山北，哪个区域发展空间和配套更好一点？我个人觉得山北后续发展可能要好一点，临平山北的中天汀州印月和新欧鹏，都准备摇一下，但是新政出来，单身的对摇号的几率更小了，老师对这两个楼盘看好吗？会不会登记的人很多？
楼先生：临平北的整体发展水平，还是要比星桥高一些，毕竟经过这么多年的开发，已经形成了比较成熟的居住区。除了有购物中心、还有地铁9号线和规划中的3号线，以及行政中心，最关键还是临平北与主城区凭借三路一环全面互通，而价格却还被限在2万出头。对于刚需自住来讲，这是一个各方面都可以兼顾的选择了。
汀州印月可以把握一下，东湖板块的限价提高到了2万2，而这个楼盘还是20800元/㎡，还有一定的价格优势，此外距离地铁9号线仅400米，对今后靠地铁出行的刚需，这一点相当重要。产品方面，汀州印月有一个很大的亮点——开发商统包阳台的设计，高级灰立面颜值很高。
至于新鸥鹏临平北项目，听说售楼处做得很震撼，对示范区重视的开发商，对产品也会比较用心，另外还是纯粹的地铁上盖住宅，原则上是更值得考虑的。总的来说，临平北的刚需需求很多，即便中签率不高，卖房的速度还是挺快的，所以这两个楼盘都密切留意着吧。
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300W/纯投资、青山湖科技城、未来旭辉城
@风雨
目前主城区已无房票，想到临安投资购房，总价300万左右，想咨询有没有投资的价值？如果有，有什么好的楼盘推荐？谢谢。
楼先生：对于临安区的投资，要把握两个原则：青山湖科技城和地铁盘。至少要把握住其中一个，如果两个都能沾边，那就还是可以考虑的。但整个临安区的投资比例太高，短期内想要有很好的回报，是不现实的。这一点去看看新房和二手房的价格就知道了。
现在临安就是这样的情况：有投资客在卖出，有投资客在买进。所以在临安投资房产，一定得是不大会急用的闲钱，然后做好长线准备。青山湖科技城一带已经有新城的模样了，但价值感的体现，可能还是要等到与未来科技城有更密切的联系之后，才能感知得到。
至于值得推荐的楼盘，可以重点留意一下未来旭辉城。今年旭辉宝龙城最后两幢住宅256套房源，中签率20%，现在已经清盘了。未来旭辉城正是它的姊妹盘，应该会接棒青山科技城的投资热度，而且主力户型89方和96方，总价200来万。
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1200-1500W、望江新城/御潮府、江河汇
@爱菲儿
老师好，我特别想买一套滨江造的房子，这个月刚卖了申花东方福邸一套四房大户型，看了御潮府140、160和190方的户型，都挺喜欢的，紧凑舒适。预算在1200-1500万，请老师重点推荐一下今年会开的优质楼盘。学区最好能兼顾，但最主要还是想住得舒适些，主要明年单位也搬到滨江了。
楼先生：接下来一两年时间里，买到一套滨江出品的房子不是什么太难的事情。今年上半年，滨江集团在杭州就拿了9宗涉宅用地，花了291亿元，有些地块的地理位置是非常好的，比如望江新城、景芳三堡、奥体博览城旁，将来都是朝着豪宅打造开发的，关键是滨江拿地停不下来，所以，想要买滨江造的房子，可以一直摇下去。
御潮府这样的楼盘先去摇呗，其实也没几次好开了，不过好在推盘节奏快，可以把握一下。这是目前滨江出品的楼盘中，单价最高的一个。以你的承价能力，想要住得舒适一些，至少160方以上吧，140方没什么太大意义。如果摇不到自己满意的户型和楼层，索性就等下一个楼盘，比如隔壁的未来社区项目，也是滨江和融创合作。
另外往江河汇板块看看，三堡宅地是滨江跟绿城合作，上一次合作还是武林壹号的时候，这个项目限价6.85万，也是值得期待的。按滨江的开发速度，刚拿不久的奥体博览城旁的地块也应该在今年上市。其实嘉品也可以摇，你可以关注180多方的户型。以上这些新盘，滨江在产品上会更花心思一些。等到明年，与新鸿基合作的江河汇项目，定位一定是top级的，当然全杭州有钱人都盯着。
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滨康综合体、悦潮府最后278套97-119㎡
@雅琴
目前有一套西兴地铁站旁2015年交付的89方，三房两卫。现在旁边的滨康综合体有望成为天街，对小区应该有利好。请问我是继续持有这套房子，还是出售后去摇有倒挂的一手房或者地段更优质的一手房？如果是摇号，请推荐几个楼盘。
楼先生：滨康综合体的商业部分打造成「天街」已经定了，对于区域来讲，利好也是显而易见的。但具体到二手房价上，会带来多少涨幅，这个真不好说。影响一个二手小区房价的因素有很多，区域配套只是其中一部分，而且也不属于可以改变房价的决定性因素。所以总的来讲，从投资角度，不需要留恋，建议你出售换一套限价红盘。
至于值得推荐的楼盘，比如说，钱塘江南岸有一个很明显的发展趋势，就是沿着钱塘江往东发展，买房一定是跟着政府走，大概率不会出错。如果承价能力不错，奥体核心区的楼盘可以作为首选，有嘉品、君品这些可以摇。再等几个月，还有亚运村。
预算稍微往下一点，500来万，可以是萧山市北，比如市北西的桂语听澜和翠语华庭，限价3.75万，中签率是越来越低了。这里跟钱江世纪城和滨江很密切。或者去市北东，像滨江出品的悦潮府，是市场关注度很高的房子，是滨江「奥体矩阵」里门槛最低的选择，目前还剩下最后一次开盘，278套房源，户型97-119㎡，这次卖完就清盘了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络