摇号新政一搅局，下半年二手房到底是冷还是热？| 楼先生问答NO.533

◎楼先生问答[问答精选·在线提问]

上半年杭州二手房有三个特征——

一、挂牌量上涨停不下来；

二，中介网站挂着天价房源博傻；

三、实际成交价格涨不上去。

所以我们建议：第一，可以等一等下半年，行情相对冷静，尤其二手房会冒出更多议价空间；第二，不要看挂牌价、不要看明星二手房的个案，要看一个小区，一个区域的中位数。第三，不要买小区最贵的那套二手房。

如果没有「杭州摇号新政」，今年二手房大概率跟过去一样「上半年热、下半年冷」。但「单价35000元/㎡以下的楼盘向无房家庭倾斜50%」一出，会有变化吗？

有观点认为：二手房市场冷不下去了！

恰恰相反，在心理上，二手房已经受到了冲击。

首先，上半年那些单价3万5以内、中签率极低的楼盘，不管是运河云庄、融创城还是西溪公馆，组成的大部分还是投资客。新政之后，每一次开盘留给无房家庭从20%变成了50%，留给投资客的机会从80%变成了60%再变成了30%。目的很简单：挤压投资客，掩护自住。

其次，不能多盘同摇，对投资客杀伤力也是极大。对于投资客，收益要最大化，就必须去摇顶级红盘，加上只能多选一，就只能把更多普通一些的摇号机会让出来。

我们认为，摇号新政带来最大可能的变化是：一个是，原本就要结婚的情侣会提前领证，另一个是，加速市场分化，顶级红盘中签率会更低，除此之外的热度一般的楼盘，会变得更普通，原本流摇的楼盘，就雪上加霜了。

下半年，只要不贪心，那些非人才非无房家庭的「普通家庭」，去摇一套热度一般的改善楼盘，应该不是什么难事，也还能享受部分限价红利，也就是我们说的「B计划」楼盘。这个时候，怎么会想着赶紧买一套二手房呢？

所以我们目前的推测是：除非一些高端改善，在摇号绝望之后，可能会转向买高品质的明星二手房，导致个别楼盘价格坚挺，但更多普通的二手房，应该会快速变冷。还是遵守二八定律，二手房下半年基本面不会热。

当然新房和二手房不是割裂的，而是一个整体。我们还得观察一段时间——摇号新政之后新房中签率的变化——如果变得更低，就会进一步挤压刚需自住转投二手房，如果变高了，更实惠的新房更容易买到，二手房又怎么会好？

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1.

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新鸿基综合体、滨江江河汇、限价6.85W

@永远阳光

请问江河汇有什么最新消息吗？住宅大概什么时候开盘？老师能评价一下吗？谢谢。

楼先生：新鸿基江河汇综合体推进会比较慢。一般来讲，港企资金成本低，对产品也喜欢慢慢打磨。跟望江新城的新世界综合体一样，估计都得等到明年了。听说方案还在调整中，最新一版户型起步调大了，140方起步，可能最大会有300多方。另外，住宅部分跟滨江房产合作。

具体上市时间，现在还没有确切消息。其实如果你想今年买江河汇的住宅，可以先关注滨江在江河汇的另一个项目，就在新鸿基综合体的后面，限价68500元/㎡，这个项目跟绿城合作，整体定位上会稍微低一点点。

说到江河汇的发展前景，属于杭州第一梯队的。整个新城要往东发展，这里占据着整个钱江新城二期的起点和高地。而且规划也看到了，有摩天轮、综合体，限价也是杭州房价的天花板水平69800元/㎡，它的对面就是亚运村，一江两岸互相呼应。

2.

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300W左右、上海青浦新城、杭州摇号红盘

@瞿可琪

老师好，现在萧山有一套89方的香悦公馆，现在想买第二套房，是在杭州买还是上海买，上海由于工作多年，已有购房资格，但只能承受总价300万左右的，目前意向上海青浦新城这边的小套房，但是觉得由于是远郊地段，担心后面的涨幅会小于在杭州买房，所以很纠结。

楼先生：其实不用纠结，如果考虑在上海自住，那就买上海呗。从自住角度出发，就不要考虑太长远，先把眼前的问题解决了就可以了。退一步讲，从资产角度看，上海的房子还是有它自己的竞争力，毕竟这座城市的能量是摆在那的。你要记住，房价是体现一座城市的综合体实力，这一点要相信上海。

但要是纯粹就是投资目的，现在杭州也还是不错的选择。短期看，杭州的机会应该比上海要更多一些，「波动就是机会的温床」，从人口的增加、城市骨架的延伸，以及到产业的结构，杭州这座城市还是积极向上发展的。更关键是，300万左右的总价，在杭州可以买到相对主流的投资标的，只不过都得凭运气摇号。

3.

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300W内/主要投资、买房/长线投资、戴村

@唯一先森

现在手上有80多W现金，0套房，想买一个投资回报率高一点。父母一直想买戴村，但我觉得没5-10年不会像滨江萧山科技城那么好，老师请问下：如果主要投资来说，这笔钱投资哪里更具有性价比？

楼先生：谁也不敢跟你保证哪里的房子投资回报率就一定高，更何况「高一点」多少才算高？目前市场上，大量的新盘都不可能快速套现。我们对待投资买房这件事，也要尽快扭转态度，买房本来就是长线投资的行为。那种一二手倒挂很多的限价红盘，不可能是楼市常态。就算是一些万人摇楼盘，比如去年城北某个万人摇刚需盘，现在二手房挂出去成交了，算算收益，虽然赚还是赚的，但没有预期中那么好。

80万现金，按三成首付算，可承受总价300万内。对你来讲，戴村可以不是第一选择，或者说，还不至于非戴村不可，那一带单价确实便宜，也有银泰和时代高架，但相对而言，城市建设和投资回报的周期还是会比较长。这个预算可以考虑城市感更好些的板块，比如勾庄良渚、丁桥桃源或者临平新城一带，都是不错的选择。甚至新街、萧山科技城，也可以撑一撑，发展前景更有力度。

4.

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280W/自住+投资、大溪谷、良渚的城市感

@PEACHLINE

万科大溪谷怎么样？公墓和垃圾场会影响之后二手转卖吗？2023年才交房。感觉不利因素大于利好，最大的好处就是很便宜，很担心涨幅不大，难转卖砸手里。我的购房预算大概260-280W，工作在五常站边上，家里更偏好买地铁房，半投资半自住的话，老师有什么建议吗？

楼先生：从今后转手角度来讲，地铁是很大的一个考虑因素。你的预算可以关注和光尘樾最后一批房源，但它无比难摇啊，你可以把握一下机会。如果万一能摇到，这个楼盘挺理想的。此外，老余杭、三墩北一带的新盘也可以关注。但话说回来，大溪谷同样也是非常难摇的楼盘，当你还在纠结看不看得上，但其实还不一定摇得到。

大溪谷这个楼盘，用以前的眼光看，确实在杭州犄角旮旯的地方，但这些年因为未来科技城的扩容发展，火车西站的落地建设，以及地铁3号线往良渚方向延伸，现在整个良渚的城市感慢慢提升了，已经不再是当年只有自然环境的「乡村」。所以你站在未来科技城的角度看大溪谷，可能就是另外一种想法。

5.

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投资客出货、微风之城1万1、翡丽公园2万1

@犇

在富阳东洲有一套微风之城91.5方，今年5月刚刚交付，买进1万1，现在邻居成交1万6。在萧山新街翡丽公园有一套89方，今年年底交付，买进2万1，隔壁融创东南海能卖到2万8左右。在考虑两年后需要一套学区房，计划卖掉一套置换。老师认为应该先卖哪套？是现在就卖，还是等2020年亚运会前卖？这两套都不会自住，仅投资，麻烦指点。

楼先生：只要为了买想住的房子，置换哪套都可以。再说现在这个二手房市场，挂牌量已经超过12万套，还是更倾向于买方市场，下半年这个感觉会更明显。所以不是你想卖就能卖得掉。原则上，翡丽公园更占优势，家门口就有地铁，周边城市资源更丰富，灵活度就会比较高，所以能出的话，还是先卖微风之城。到了实际操作时，把握一个原则：哪套能先出，就先出哪套，用不着纠结。

像微风之城这样的房子，最好见好就收吧，你的邻居能卖掉，同样价格不代表你也能出得了，二手房的偶然性挺高的。另外，投资周期拖得越长，反而会磨损掉收益，短期内微风之城的二手价格想卖得更高一些，大概率是看不到的。至于翡丽公园，也很难再大涨，毕竟边上新房限价摆在那，但好在新街这个位置，会有更多人选择。最后，大家都觉得亚运会前一刻是杭州房价制高点，往往就正好不是。

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文∣楼先生

编辑∣二叔

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