半个月仅4套上架，颜值争议最大的申花盘交付了，最高挂价7万8

Original 咸鱼层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末

在今夏交付季，它可能不是最火的，却一定是最“见仁见智”的那个，它就是上个月交付的融信公馆（ARC）。

无数次路过，都能第一眼捕捉到这个白与红的外立面，跳脱与周边或灰褐或土黄的建筑，与那个高耸的红白相间大烟囱，也特别的搭。

有人称赞它大胆创新，敢于打破沉闷，也有人笑称像某个教学楼的配色。

相比颜值的争论，我还是更关心它交付后的市场表现。这不，就在这周，我就看了几套ARC的二手房。

ARC一共有5幢高层和6幢洋房，一共504户，目前仅交付了高层，洋房部分要等到年底才能交付。

因为高低配，小区并没有围合式的大园林，不过好在东侧就挨着余杭塘河，还有一个小门可能直通河边，所以景观也相当不错。

一进小区，最多能看到成排的棕榈方阵，配上建筑主体的色彩，说实话有几分让我穿越回卡萨布兰卡的感觉，下一秒仿佛就要有海风吹来了。

在细节上，ARC也处处呼应着外立面的游艇风。比如单元门口突出的弧形，像极了游艇上的甲板；窗户设计也和“舱门”如出一辙。

ARC还配了下沉会所和恒温泳池，豪宅属性确定无疑。

除了独立的会所，更让我惊讶的是不少单元楼一层还有泛会所，不仅空间大，品质也十分高，大理石地面、皮质沙发椅子，还有精心布置的装饰品。有时候来个客人不方便上门，楼下就能把事情谈了。

另外，单元入户大堂目测挑空近6米，搭配上装饰画和水晶灯，十分大气。

说实话，在公区上ARC做得相当良心，难怪有个原本买来投资的业主，现在都想自住了呢。

交付不过半个月的ARC，目前挂牌的房源并不多，有产证的一只手就数的过来。来看房的人次更是少得可怜，据中介说我是前三个。

我看的第一套房源位于8楼，173㎡总价1359万，折合单价高达7万8，这也是目前ARC挂牌中单价和总价最贵的一套房源了。

难怪从交付当天挂牌至今，我是第一个来看这套的。

不过，这套房源单价高是有原因的。一方相对其他房源，它已满两年了，税费上可以省下大几十万；另一方面，这套房源已经搭配了全套软装，也得值不少钱。

房东自我感觉也很好：客厅整面石材背景墙，卧室软包背景，厨房是博世四件套，主卫带智能马桶……精装碾压现在多数4万+新盘。

还有细节部分的处理，也是相当用心。比如内开的窗户，下雨天雨水就不会飘进来了，还在开窗处加转了护栏，安全统一又美观。

当年，房东也是在几百号人中，摇到5号才挑到这套房子的，如今为了孩子读书不得已才转手卖出。

相比这套四房三卫的大尺度，第二套就相对紧凑了。139㎡四开间朝南，客厅与书房是互相打通的可变空间，视觉上特别大气。

因为是最东边的一幢高层，所以河景视野也十分好。当然价格也是感人的1052万，折合单价7万6，还不满两年。

目前，ARC挂牌房源中，最便宜一套房源是两房的91㎡，总价638万，折合单价也要6万9。

申花挂牌价6万9到7万8，到底是个什么概念呢？

西南侧的古翠隐秀，刚以5万4单价清盘，去年还不用怎么摇号，但最后两次开盘，中签率都不到50%。

同样，跨过余杭塘河的厘望，也是5万4的单价，还有最后一幢高层待售。包括九龙仓天玺和天荟，也是同样的5万4单价。

现房销售的养云静舍热度最高，户型小、地铁近、学区好加上交房早，预计即便同样开5万4，中签率也会相当低。

总体而言，申花5万4的新盘之前比较容易买到，近几个月才难度加大。对比新房，ARC挂价高出1万5—2万4，这是“超级倒挂板块”才能接受的价差。

至于二手房，一路之隔的首开杭州金茂府是最好参照，都交付不久，装标和会所配置也十分相近。

ARC更靠近大悦城和地铁站，还有一线河景；但金茂府的科技系统也自有拥趸。

根据好找房平台数据，金茂府最近成交一套142㎡总价928万，折合单价6万5；6月初成交的一套125㎡，单价也有6万。

应该说，6-6万5是首开杭州金茂府目前的主流水平。

至于北侧200米的锦绣之城，近几个月，二手房成交的中位数则是在6万5左右，地理上也更近地铁和大悦城，还有滨江品牌加持。

综合下来，目前ARC的二手房均价上限，应该很难突破6万5。至于能到多少，需要第一套成交验证。

不过，大部分ARC业主可能对于自己小区的二手房价，也只是看个热闹，因为他们大部分还是奔着自住而去的。

目前个位数的挂牌量，就是最好的证明了。毕竟那些投资客扎堆的楼盘，往往交付时就是上百套的挂牌，比如上个礼拜刚刚写过的华夏四季。

这和ARC当时的价格，以及所在的板块定位都有关系。

2017年-2018年初，ARC4万8的高层价格，和整个申花板块4万出头的二手房价，是没有倒挂的，投资客们更热衷的是有直接红利的奥体、未来科技城。

没有倒挂之外，4万8的价格本就不低，ARC户型也是偏改善，还是有一定总价门槛的，投资成本也就高了不少。

而当时买ARC的，大多数人还是冲着申花成熟的居住氛围而去的。有余杭塘河、有商业综合体，也有地铁学校，综合自住指数相当高。

包括首开杭州金茂府，总体挂牌量也只有十几套。道理是一样的，杭州金茂府一直以自住客为主。

除了最后一期开盘，受到沁园5万4的刺激，涌入了不少投资客，中签率只有21%，此前几次也都是不难买的，绝大多数人还是自住改善的。

所以，二手房价格踩踏，也不太可能在ARC这类小区出现。

最后，还是让我们来期待下，ARC第一套二手房，究竟会以怎样一个价格成交吧。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
融创·森与海	14400	板块：浦阳房源：80 户型：58-88㎡登记方式：首套验资20万，其他40万登记日期：7.7-7.9
滨江龙湖·东潮府	54900	板块：城东新城房源：42 户型：130㎡登记方式：首套冻资200万，其他400万登记日期：7.6-7.8
德信·时光之宸	16800	板块：戴村房源：172 户型：89-96㎡登记方式：首套验资30万，二套60万，一次性不少于90万登记日期：7.4-7.6
中天·云望	34000	板块：萧山市区房源：76套户型：100㎡登记方式：无房无贷冻资100万，其他200万登记日期：7.4-7.6
万达·同心湾	21500	板块：高桥房源：240 户型：89-118㎡登记方式：冻资60万登记日期：7.4-7.6
新界2020	20800	板块：高桥板块房源：104 户型：95㎡登记方式：验资60万登记日期：7.3-7.5
大华·春山明月	27741	板块：青山湖科技城房源：55套户型：230-350㎡登记方式：冻资200万登记日期：7.3-7.5
滨江·湖光山色	20070	板块：青山湖科技城房源：136 户型：97-120㎡登记方式：验资50万登记日期：7.3-7.5
宋都弘阳·济宸府	15207	板块：富春湾新城房源：181 户型：98-105㎡登记方式：验资50万登记日期：7.3-7.5