官方有一个态度：杭州暂时不适合「个人限售」| 楼先生问答NO.530
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直到现在，限购+限价+摇号的政策组合拳，我们都已经看到了硬币的两面：一方面，扫除了99%的暗箱操作，控制住房价涨幅，让刚需有了相对公平的买房机会；另一方面，彻底打破了正常该有的楼市周期，热度一直下不来。
但围绕着红盘的楼市，依然很多人日常焦虑的源头——尽管有这样那样的政策补丁，或摇号管控，但中签率依然往下走。我们看几组数据：君品5.12%、拥涛府5.52%、富力中心3.86%、杭州壹号院也有3000多组报名了。
从调控政策上来讲，已经是史无前例了。
但为什么楼市还是那么火，买房还是那么难？所以大家又想到并建议「个人限售3-5年」，认为这一条能加上去，楼市就会降温了。对于杭州这座城市，是不是一定出了限售就能立马降温，不好说。
但我们已经等来了官方回应——杭州市住房保障和房产管理局表示：在国家因城施策的主基调下，目前杭州的房地产调控政策较适应杭州市场，从保持房地产市场健康平稳运行的角度来说，限售政策目前并不适合杭州。
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萧山市北、闻博花城/中叠600多W、改善
@草莓
老师好，请问卖掉手头伟华苑60方、北景园荷风苑92方及一套滨江区的酒店式公寓，然后去买闻博花城的中叠合算吗？中叠是毛坯的，600万出头，夫妻两均在滨江上班。自住兼投资，招商地产这个开发商口碑怎么样？
楼先生：自住的房子，只要自己看得上就可以，不用想太多。至于投资前景，再怎么样，这个限价摆在那，与奥体的价差很明显，所以也不用怎么慌。同样的价格，在其它区域改善只能买到很普通的面积段，闻博花城则可以有楼上楼下的空间结构。此外，只要整个江南岸在发展，萧山市北板块自然也会往上抬升。
总的来讲，不会吃亏，主要看你自己的喜好。整条博奥路上这样的低密产品是不多的，一脚油门又能到滨江和奥体，自身周边配套也不用愁。当然，招商与绿城、滨江以及融创这一梯队的开发商相比，市场口碑还是要弱些，但就这个楼盘而言，这个家开发商还是倾注了比较多的心思。其实卖得没有很快的楼盘，反而在考虑在产品上花心思。
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600W、主城区学区+交通、祥符/笕桥/之江
@不可
我们现在住奥体三房，孩子2016年上半年出生，目前念幼儿园小班。夫妻在武林广场上班，预算600万左右。现在纠结的是：如果想让小孩在主城念书，新房还有机会吗？比如城东？奥体的学区是一个硬伤，感觉很难下判断，学区要求不一定是顶级，兼顾交通和学区，四房优先，您有推荐吗？
楼先生：对待学区问题，我一直有两个观点：一个，要对学区持发展的眼光，只要是向上发展的板块，今后学区也会慢慢好起来；另一个，作为家长追求更好的教育资源，是可以的，但要在自己能力范围之内。营造一个良好的居住环境和家庭氛围，也是在帮助孩子。所以才会说，家里的书房才是最好的学区房。
600万的总价，想要在主城区一带改善四房，可以关注单价4万出头的楼盘。一个是往拱墅区方向，比如祥符板块，目前在售的楼盘中，学区还是可以期待一下，像和宁文华府、祥宸府、望林府以及大运桥西府，选择余地挺大的。另一个是江干区，比如笕桥板块的春来晓园，以及艮北的棠玥湾和博翠碧蓝湾，也都可以。
或者是之江板块，有西湖区属的教育优势，从学区条件看，之江还是更胜一筹。你可以优先考虑珊瑚世纪这样的楼盘，产品不错，单价4万不到一点，边上就有一所求是的分校，离地铁也比较近。
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投资、滨江区/丹枫四季、望江新城/御潮府
@Lumi He
已经买了一套祥生云镜，手上手上还有一张房票，想买一套投资，御潮府、御滨府、丹枫四季怎么选择？主要看三个楼盘未来的升值潜力，三个楼盘交付的时间应该也差不多，虽然可能三个盘都摇不到，但还是希望更有目的性一些。
楼先生：相对来讲，御滨府的质素稍微弱一些，但以滨江的品牌号召力，看看11%左右的中签率也很难买。一定要排序的话，从投资角度出发，丹枫四季排第一位，两个层面考虑，一是单价更实惠，投入成本更小；二是倒挂更多，毕竟边上次新房已经7万往上了。
御潮府也很好，虽然板块内没有可以比较的次新房，但可以跟南星桥去比，这样的话就有比较大的价差了。更关键是，望江新城的板块能级会更高一些，今后南星桥、望江新城以及江河汇，应该会牢牢把持住杭州房价的天花板。
这三个楼盘，丹枫四季和御潮府可以并列去摇，没有什么本质的差别，都是当下摇号大热门的选择。投资，丹枫四季多一点，自住，御潮府可以多一点。
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550W、艮北/公园1872、祥符/祥宸府
@星灰
您好，老师，可以帮忙比较一下祥宸府还是公园1872，哪个好？
楼先生：公园1872卖得更好些，从板块发展以及周边的配套来讲，还是这个楼盘更吸引人。一方面，艮北的发展可以期待，它靠着城东新城和钱江新城二期，很多资源都可以共享；另一方面，4万出头的价格，不管怎么比，都有性价比可言，更何况艮北的限价也已经往上抬了。
至于祥宸府，限价痕迹不深，倒挂不明显，所以在目前市场中，不是最受瞩目或倒挂红利最突出的那一类楼盘，从投资角度来讲，就不是第一梯队的选择，诱惑力就会弱些。但从产品角度看，跟周边二手房还是有优势的，得房率也不低，加上南面就会打造一个历史街区「祥符里」，配套升级，挺适合城北一带的改善自住。
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滨江区、兼顾学区交通、云境/最后1幢高层
@五花肉的胖子
5月份卖了唯一的住房，最多接受410万的总价。夫妻两人都在滨江上班，去年生了娃，想兼顾学区和上班，最早是关注之江的二手房，无奈合适的不合适的都卖了，摇了云镜也没中，现在二手房源又比较少，有点迷茫，不知道该买哪里，请老师指教。
楼先生：觉得二手房贵，合适房源又少，那就先放一边吧。关于二手房，不要被上半年来自市场的推背感所干扰，我们可能是看到了一些特别贵的二手房成交，但一般都是有原因的。二手房市场的基本面，即使成交量上升了，但价格还是比较稳的。此外，到了下半年，相对来讲，市场会偏向买方市场一些。
从自住角度来说，还是会建议你选择之江板块，确实学区和交通都能兼顾得到。不管是云境还是珊瑚世纪，在价格和产品上，都很值得关注。接下来这两个楼盘还有一些摇号机会，都去努力试试看，看缘分能摇到哪个就买哪个。如果都没摇中，到了四季度再回头看之江的二手房，我相信也会来得及。
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◎跟楼市看似无关的小事：1.5万亿 | 楼先生问答NO.528
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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