接下来的摇号：刚需自住的三点「友好变化」| 楼先生问答NO.527
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
下半年的楼市，会有一些非常细微的变化。
一方面，对待疫情仍然不要掉以轻心，尽管天热，大家出门尽量还是戴口罩，既是为己也是为人。上周末，城东某楼盘跟我说：突然来访就少了，是因为天热吗？还是几乎所有开发商都担心市场会转变风向。
另一方面，6万人摇号事件之后，虽然还未见公文，但实际上暗地里已经在降温了。首先要求所有红盘都低调，从「看我看我」变成了「不要关注我」。
其次，越来越多的新盘会被要求冻资，而且冻资基本上就别想着PS了。在审核的关卡上，由开发商自己加强审核。第三，无房家庭的倾斜比例应该会慢慢增加，不管怎么说，这是好事。
最后，人才优先购房「补丁政策」也应该会跟进。所以在这里提醒一下：你想通过赠予、离婚析产等手段，获得人才摇号，建议先等一等具体政策细节，别到时白瞎折腾或赔了夫人又折兵。
综上，严格冻资，摇号资格和人才购房审核加强，无房家庭倾斜有望增加，对于刚需自住、改善自住，把摇号水军挡在门外，总会让市场变得友好些。
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300W、生活滨江、萧山科技城/南卧/新街
@JING
首套房，预算300万以内。萧山南摇了很多次未中，平时都在滨江生活读书，现在不用考虑学区，是否直接看哪里合算就买哪里？还是买萧山这边，请问有推荐吗？
楼先生：如果不考虑自住，仅仅从投资角度出发，那一定是哪里限价红利多，就摇哪里。这也是目前的现状，所以看到5月底的时候，西溪公馆近6万人报名，幸福里近2万人报名。但要是为了自住，即便是红盘，也可以先放一边，更何况这些红盘还不一定摇得到，回过头来又耽误了自己的买房时间。
所以建议把视线还是重点放在江南岸这边，300万的预算，在萧山还是有得选。比如离地铁近一点，地铁可以直达滨江的新街，有中铁雅逸府、保利欣品华庭这样的选择，单价也不贵。比如离购物中心近一点，可以重点留意融望之城，此外，南卧还有一个九章赋。如果希望房价发展有较大的想象空间，那就考虑萧山科技城的荣望轩。
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1000W、江河汇/都会森林、御潮府
@勿忘心安
您好，预算1000万，金隅中铁都会森林值得购买吗？或者还有更好的推荐吗？
楼先生：在江河汇附近，暂时没有其它选择了，凤起钱潮高层和洋房都卖完了，就剩下了合院，总价要三四千万的级别。接下来可以等的是新鸿基江河汇项目，住宅部分是滨江操盘，另外这个位置后面一点，也是滨江的项目，听说跟会绿城合作。但不管是哪一个，都会摇号的，中签率会很低。其它的推荐，就是望江新城了，御潮府已经开过了，中签率你也看到了，新世界望江项目应该没这么快，港企的工作一直比较缓慢。
你要是对摇号有信心，当然可以等。相比之下，这些项目还是要比都会森林更吸引人。但退一步讲，都会森林也值得买，而且现在买到的房源是整个楼盘当中位置最好的，不少房源是可以看得到运河景观。另外，地理位置也不差，江河汇区域一定会发展到这里来，其实也不用担心。最主要的是，它是板块内单价最便宜的那一个。
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现金700W、改善学区、南星桥次新房
@千代宝贝
请帮我们参考下，我们小孩2022年读小学，现在手上有现金550万，到年底应该会有700万，工作在老四季青，我们还有一张二套6成的房票，老人有一张可以3成的房票，现在感觉很尴尬，摇新房读书都来不及了，买有点学区的二手都价格好高，而且居住品质也会一般。
楼先生：对你来讲，其实也不难选择。现在在售的大多数新房，不可能有什么学区概念，等到真正交付划分学校时，你又会发现都是比较普通的，不可能名校的概念。有些挂着名校抬头，实际教学质量如何，也要打个问号。一直认为，在新房里普遍追求学区，意义不是很大，可能还不如你现在的房子对应的学区。
目前看，时间跟得上以及学区比较强的新盘，一个是养云静舍，一个是锦绣公馆，两个都是现房，年底或明年就可以交付入住。而且，对应学区值得期待，但也不保证一定零风险。只不过比较可惜，工作和生活的半径会拉得很长，通勤会很辛苦。
在城东或城南，要兼顾学区和居住品质，不是很容易的。如果不考虑学区，城东有一堆新盘可以选择，像钱塘天誉、花语天境，都可以重点关注。如果对学区比较讲究，只能考虑相对新一些的二手房，或者到南星桥买一套90方左右的次新房，学区牢牢够挂钩价格，是真的不便宜的。
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300W、投资多于自住、钱塘智慧城/春溪集
@color
在余杭已有一套住宅，想在别的行政区域买第二套（富阳不考虑），投资多于自住，预算在300万以内，最好近地铁。萧山区的荣望，还有江干区九堡的春溪集，或者有没有别的楼盘推荐，哪个板块更适合投资？（备注：要容易买得到的）
楼先生：不管是钱塘智慧城，还是萧山科技城，城市界面在提升中，今后区域发展也是明确的。萧山科技城，我们讲得比较多了，至于钱塘智慧城，接下来存在感会也慢慢提升，这里也有地铁规划，丰收湖已经开园，购物中心也会落地，本身产业也比较发达。
但要说投资属性，这两个楼盘都不是第一梯队的选择。从投资角度考虑，要有一定的心里准备，这两个楼盘持有时间会长一些，才能看到比较好的收益。对你来讲，要么参加红盘摇号，限价红利更肯定一些，但不容易买到；要么二者之间作一个平衡，把买房作为长期资产配置，不要投资投机。
300万级的选择中，丁桥和桃源这两个主城区板块也可以重点关注，也都属于主城区，与周边倒挂没有很多，但地铁加现房，还是很值得买的，比如接下来陆续要登场的丁泷府和溪语宸庐，都非常合适。
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决定房子价值、窗外的风景、占据城市资源
@陈jimmy
老师好。请教一下，在富阳城区的鸣翠桃源小区蓝亭居，在山上，有一套独栋别墅，毛坯，老家拆迁后想要升级感才入手买的，快两年，不会去住，我们也有其它商品房在住。感觉交通不便，离主干道要25-30分钟走路上下，装修也吃不消。请问这类山景别墅保值行情如何？适合花大代价装修入住几年后出手，还是尽快出手到市中心、地铁旁买大平层合适？
楼先生：这个房子本身没问题，富阳的富人也都住在这里。但从资产增值性能来讲，比不上富阳市中心的高层，更不用说从全杭州视角来看了。记住一点，一套房子价值多少，要看「窗外的风景」，比如地段、学校、地铁、购物中心等等。如果这些一样都不沾边，那就不必舍不得卖。说白了，房子从来就不只是房子，而是与城市之间有密切关系。
中国的房子要承载两大功能：一个是自住，这个要因人而异，其实只要自己喜欢就好。比如这套独栋别墅，自己能够接受这个位置，也喜欢有天有地有院子，周围环境也很美，那都不是问题了。另一个是保值增值，就像上面说的「窗外的风景」，就会有一定的衡量的标准。如果倾向后者，建议尽快置换，那些占据更多风景的房子才会更好卖，也会卖得更好些。
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◎不用摇号的城东新城，应该抓紧买 | 楼先生问答NO.524
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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