摇中红盘也可能亏？上半年杭州7大交付热盘，最新二手价格来了
◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末
西溪公馆+幸福里“8万人摇”的背后，无非是“稳赢”的市场预期。
从过往实际经验看，大多数热门楼盘交付后，确实证明了“摇限价红盘=无风险套利”。
但若仔细分析，可发现两个特点。
一是：随着二手房价的不断调整，限价红利逐渐缩水，交付与开盘时对比，往往相去甚远。个别楼盘，只能保本微利，甚至亏本。
二是：同板块楼盘，交付后亦是天差地别。
因为限价“一刀切”，一个板块内的新盘，不管地段好坏，基本都是一个价。楼市大热环境下，新房阶段的销售，看不出太大区别。
但一旦交付，真实的差距，就会被市场不断放大。
比如，离地铁远近、装标高低、园区品质、付款方式、户型拓展性等等，都会影响到实际二手房价。
今年上半年，杭州又迎一波交付潮，我们从中遴选了7个热门红盘。以最新二手成交（挂牌）价为基础，综合各种因素，作了一次对比。
结果与预料的差不多：并不是所有当年拼抢的红盘，交付后都能赚得盆满钵满。
备注：二手房成交价，仅代表当下，不代表未来。
和昌旭辉·都会山
交付时间：2020年5月底
新房价格：35000元/㎡；二手房成交价：5.4万/㎡
【点评】
交付不过十多天，都会山已迎来第一套成交。
89㎡小户型，不带车位、不满两年成交总价480万，折合单价5万4。算下来，两年多时间，账面获利达170万。
从成交价看，不如天璞和时代奥城（最高6万4）。
这主要是因为都会山住宅体量小，仅三幢。小区也不纯粹，还有4幢酒店式公寓。
另有一点必须说明，奥体这批红盘销售时，尚未施行摇号，当时的付款方式，基本是“全款+车位”。
所以，真实收益，要打一定折扣。
阳光城·檀悦
交付时间：2020年6月
新房价格：35000元/㎡；二手房成交预估价：5-5.5万/㎡
【点评】
2017年9月底檀悦首开时，我一个同学买了一套128㎡，代价真不小：全款外加两个车位，掏空了所有积蓄。
但一看现在的奥体二手房价和低中签率，她想想就要笑醒。
可尴尬的是，目前檀悦隔壁的天赋，交付快半年了，还没出现具体成交（好找房、贝壳找房等平台显示为零）。
目前天赋共挂牌26套房源，最便宜的是一套115㎡挂价611万，折合单价不到5万3；最贵的是一套128㎡挂价1000万，单价77767元/㎡。
从地段看，檀越和天赋虽然也属奥体核心，但靠近机场高架，整体略逊于天璞、创世纪等。
绿城九龙仓·桂语江南
交付时间：2020年6月
新房价格：高层33900元/㎡；二手房成交预估价：4.5-4.8万/㎡
【点评】
当时的桂语江南，只比奥体便宜了1500元/㎡左右，但依然超级受追捧。最后一次高层开盘，中签率仅1.6%。
预计本月，桂语江南就要交付了，据了解，不少业主的二手预期在5万左右。
我一个买了桂语江南低楼层的朋友，心相对比较平，说是4万8左右就差不多，有4万5的话也可以出手。
目前，桂语江南北侧的春江天玺，毛坯成交单价基本4万出头。
加上精装和绿城品牌效应，4万5到4万8应该还算是合理的。再高的话，大多数人会选择奥体和滨江了。
首开杭州金茂府
交付时间：2020年4月
新房价格：高层48000元/㎡；二手房成交价：6万/㎡
【点评】
去年7月，首开杭州金茂府最后214套高层，1003户报名，150分钟售罄。
今年4月交付后不久，就曝出了一套“天价”成交。一套230㎡顶跃总价1670万，剔除一个50万车位后，成交单价高达7万2。
但这毕竟是特殊房源。
最近一次二手成交，就在本月初，一套125㎡房源成交总价762万，折合单价6万。
华夏四季
交付时间：2020年6月
新房价格：高层26500元/㎡、洋房30800 元/㎡；二手房成交预估价：高层4-4.5万/㎡
【点评】
杭州摇号史上的第十个万人摇，即将迎来交付。
从之前流出的实景图片看，超出市场预期，颇受购房者好评。新亚洲风的外立面，西门子的厨具，还配了TOTO智能马桶，在两三万的楼盘里算很良心了。
目前华夏四季的二手价格参照，是一路之隔的未名府，毛坯成交单价4万左右。
考虑到是精装，实际价格应该会有所上浮。
新天地金色时光
交付时间：2020年3月
新房买入价：高层34800元/㎡；二手房成交预估价：3.5-4万/㎡
【点评】
尽管直线距武林中心非常近，东边的城东新城限价也高达4.65万，但小环境和品质，决定了金色时光很难在二手市场，表现出竞争力。
位于德胜和秋实高架东南角，与南侧的天城府天著，半斤八两。
而天城府6月最新成交二手房，88㎡总价只要320万，折合单价3万6。若是最后一两波杀入的投资客，算上资金成本，估计还要亏本。
当然，3万6也不是最高价。从天城府的成交样本看，主流在3万5-4万之间。只是想要再往上，就很难了。
朗诗·熙华府
交付时间：2020年5月
新房买入价：高层均价4.5-4.7万，洋房5.19万；二手房高层成交预估价：5万/㎡左右
【点评】
周边次新房，目前主要是新都会1958，交付后二手房成交价一直在4万5左右徘徊。
上月底，成交了一套125㎡，总价竟然有759万，折合单价高达6万！
但这种突然暴涨的价格，基本都有特殊原因（如车位、软装等），无法作为参照。
限制熙华府价格的另一个原因是，地段更好的中海望庐，首开高层均价仅4.82万。换句话说，近四年过去了，板块限价基本没涨。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
东原德信· 九章赋 | 28411 | 板块：南部卧城 房源：265套精装高层 户型：98-138㎡ 登记方式：验资80-160万 登记日期：6.8-6.10 |
融创· 森与海之城 | 13800 | 板块：滨南新城 房源：80套毛坯小高层 户型：103㎡ 登记方式：验资30-60万 登记日期：6.8-6.10 |
| 凤玺云著府 | 29000 | 板块：未来科技城 房源：191套精装高层 户型：95-129㎡ 登记方式：验资70-140万 登记日期：6.8-6.10 |
国开东方 凤凰台 | 48600 | 板块：老余杭 房源：11套毛坯联排 户型：123-144㎡ 登记方式：验资200-350万元 登记日期：6.8-6.10 |
| 中交·悦美庐 | 高层： 23600 叠墅： 29500 | 板块：临平新城 房源：207套毛坯高层，67套毛坯叠墅 户型：高层88-129㎡，叠墅138-162㎡ 登记方式：验资50-200万元 登记日期：6.8-6.11 |
众安绿城· 南湖明月 | 25000 | 板块：未来科技城 房源：316套精装高层 户型：89-130㎡ 登记方式：验资50万元 登记日期：6.8-6.11 |
联发· 藏珑大境 | 叠院： 30900 合院： 45000 | 板块：良渚 房源：56套毛坯叠院，50套毛坯合院 户型：叠院123-144㎡，合院152-167㎡ 登记方式：验资110-400万 登记日期：6.7-6.9 |
| 万固·珺府 | 18000 | 板块：钱塘新区 房源：211套精装高层 户型：98-137㎡ 登记方式：验资20万 登记日期：6.6-6.8 |
大华· 春山明月 | 27261 | 板块：青山湖科技城 房源：51套毛坯中式院墅 户型：230-350㎡ 登记方式：验资200万 登记日期：6.6-6.8 |
| 中海·望庐 | 高层： 48200 洋房： 54800 | 板块：文晖 房源：61套精装高层，47套精装洋房 户型：高层115-117㎡，洋房139㎡ 登记方式：验资100万 登记日期：6.5-6.8 |
金地· 大运桥西府 | 42885 | 板块：拱墅祥符 房源：136套精装小高层 户型：99-172㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：6.4-6.9 |
奥园华景川· 上锦宸府 | 洋房： 21500 排屋： 30716 | 板块：东湖新城 房源：96套精装洋房，10套毛坯排屋 户型：洋房88-117㎡，排屋123㎡ 登记方式：验资10-50万 登记日期：6.4-6.9 |
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文∣麦格/咸鱼
编辑∣二叔
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