6万人摇号，疯狂卖地，预售证一张紧接一张..... | 楼先生问答NO.520
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
今年楼市下半场开始了。
过去两年，有一个很明显的特征：到了三季度，市场相对会变得寡淡些，购房者也相对理性些。概括成八个字：上半年热，下半年冷。但其实这个「冷」也不算真正冷。
很多从业者认为：今年行情大体上也会与往年一样。所以你会看到，再加上预售条件放宽，开发商都提前了销售节点。比如5月最后一周，一口气发了40张预售证。
开发商的担忧是多方面的：一，全球疫情还处于发展之中，对全球经济产生多大的冲击还不确定。对于国内来讲，首当其冲还是房地产。二，没有GDP目标，房地产何去何从，如何把握尺度，也是一个原因。
三，正处于历史以来最复杂严峻的外部环境和国际形势。四，总理记者会上表明了对大水漫灌的顾虑和教训，货币肯定会宽松，因为要「放水养鱼」，但如果泛滥了，就会形成泡沫。大家都明白，这个泡沫指的是房地产。
可以说，今年楼市面临的情况是与往年完全不同的。因此楼市两个主要参与者「与时间赛跑」：开发商抓紧卖房，政府抓紧卖地。1-4月全国300城卖地13190亿元，很多二线城市单月卖地都超过一线城市，均在230亿元以上。杭州半年不到卖地超千亿。
在这个上半场转入下半年的节点，更是有两个红盘打头阵——西溪公馆和幸福里，几乎同期开摇，狠狠助推了一把下半年开局。以西溪公馆为例，如果真是6万人摇，假设每张房票冻资80万，也要480亿的资金。按活期0.3个点的利息算，每年利息1.44亿元，每天利息近40万。
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400W、未来科技城1.0、最新限价36100
@Jeffrey
老师好。我现在手上有大学城北丰隆百翘香江89方一套，工作在5号线良睦路附近，上班太远了，所以想置换一套工作附近的近地铁盘，总价400万以内的，新房二手皆可，有什么推荐吗？
楼先生：总价400万级，在未来科技城，新房还是首选。未来科技城核心区的最新限价，稍微往上涨了一点，36100元/㎡，但还是要比二手房实惠得多。而且，目前在售新盘，比如杭州富力中心、天空之城， 都是板块内第一梯队的选择。
视野往外扩宽一点，未来科技城2.0范围也可以考虑，杭语蓝庭昨天清盘了，可以关注金成操盘的凤玺云著，单价3万内，中签率也不高。此外海南湖明月、西溪未来里这些楼盘，对你来讲，都挺合适的。
至于二手房，这个预算买一套89方难度不是很大，市场活跃度比较高的二手房有EFC、万科溪望、西溪悦居等这些选择，亦或者400来万也可以考虑和家园，也是一个考虑方向，地铁不便利，但能兼顾到学区。
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二套改善/地铁盘、申花/养云静舍、杭源里
@张志刚
你好，我考虑买一个城北城西的地铁新房，二套改善用。现在桥西有一套80平的房子，学区还好。麻烦推荐几个楼盘给我，谢谢。
楼先生：如果预算有七百来万，那就围绕申花买了。在申花的楼盘中，离地铁很近的有两个楼盘，一个是养云静舍，一个是九龙仓天荟，前者有现房优势，后者学区预期更明确些，毕竟马路对面的登云路小学是申花的指望。另外还可以重点关注一个楼盘是融创的杭源里，听说突破限价不了，本月要开。
往城西方向，上面提到的天空之城也可以的，虽然属于余杭区，但跟蒋村就一路之隔。天空之城作为一个超级TOD住区，自带很多配套，学校、行政服务、酒店、办公都齐全了。相对申花来讲，预算也可以宽松些。
其它城北的楼盘，也有很多选择。在祥符板块，已经上市的祥宸府，还有望林府，以及位置更靠桥西的大运桥西府。只不过比较可惜，地铁都没有很近。如果对地铁依懒性比较强，索性买到勾庄。当然，从改善气质来讲，比不过申花、大关。
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500万、银湖板块、中式合院/雍景山
@Wang
您好老师，我有几套位于钱江新城的高层安置房，还有一套小户型绿城玉兰花园，目前想改善合院居住，想问一下，银湖板块的九龙仓雍景山庄合院产品如何？还有其他类似的推荐吗？同时也想问一下，我出售安置房好还是绿城玉兰公寓的小户型房好？
楼先生：从经济角度来讲，任何空置的房子都可以卖，如果是想换一套自己愿意住的房子，那就更不用说了。但要作出非此即彼的选择的话，那还是先卖安置房吧。记住一点，不管是哪里的安置房，都只是安置房而已，跟商品房相比，从产品本身来讲，还是要差一截的。
至于雍景山的合院产品，单价3万多，被狠狠限价压着，以后都不会再有了，实际上属于历史遗留问题，老盘价格就是上不去。它的主力户型140方，算下来500来万，这个总价段的中式合院，在杭州城区范围内，应该找不出第二个了，要么就去德清、安吉买。
雍景山的中式合院有一个优势，是上下两层的，目前市面上的排屋基本都是三层，两层建筑意味占地面积会更大一些，房子面宽更大。如果是500万左右的预算，在银湖板块，又喜欢中式的风格，那就只有它了。
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法拍房/不占购房资格、限购漏洞、捡漏难
@陆多多
已无购房资格，但考虑通货膨胀，想通过淘宝法拍购买一套，这个时候入手市场价格上合不合适？是法拍主城区50多方的老房子，还是周边一些80多方的房子？主要用于投资，不考虑自住，要注意什么？
楼先生：通过法拍确实可以不占用购房资格，算是破限购的一个小漏洞吧。所以你会看到，目前杭州法拍房比较火，最终成交的价格，也没有很便宜。现在大家都知道了这个途径，加上很多人都想买杭州房子，想捡漏也不是很容易，一不小心就把价格拍上去了。
对于法拍，心态上佛系一点，能不能买到一套心仪的法拍房，有很大一部分是运气成分。此外，如果只是考虑通货膨胀的因素，是法拍主城区老破小还是郊区的次新房，其实没什么差别。主要还是价格，在去竞拍之前就设置好底价，超过了就不去竞争。
很多人担心法拍的房子后续交易会有问题，大可不必担心，杭州法拍还是非常正规的，尽管进入法拍的房子多多少少有些纠纷，只要把先前的问题解决掉了，今后上市跟普通商品房是一样的。现在法拍信息也很透明，你可以直接关注淘宝拍卖。
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800-900万、中冶锦绣公馆、天玺天荟
@大江大河
老师好，我是新杭州人，现在算是无房户，预算800-900万，又有学区诉求，至少三房，综合看下来中冶锦绣公馆十分符合我的诉求，但唯一就是不知道这个开发商实力怎么样以及未来物业服务会怎么样？那我这种情况，除了锦绣公馆还有其他什么推荐的楼盘吗？
楼先生：从开发商角度来讲，锦绣公馆是中冶在杭州的第一个项目，此前没有交付过，口碑和品质都有待检验。但这个楼盘好在是现房，看得见摸得着，只要正式销售前，它的整体状态是满意的，就可以买。尽管他是现房，但学区划分也得到交付时才能确定，但大概率会是文一街的新校区，在它的南面，这个西湖区的学校，优势还是挺大的。
其它的选择，这个总价还可以关注杭源里，在大关这里，是融创在大关比较高端的一个楼盘，边上的卖鱼桥应该会是它的学区。跟锦绣公馆相比，目测是会便宜些。此外，上面提到的登云路锦绣育才小学，对这个学校有所期待的话，可以考虑九龙仓天荟和天荟，这个预算可以撑一撑买到洋房。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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