越摇越凶！很多红盘都要准备清盘了 | 楼先生问答NO.519
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这个5月底，楼市很激动。最大的彩蛋是，西溪公馆开盘了，而且一次性推出两张预售证，将近1000套房源，几乎每个购房群都在讨论它。
惊喜总是接连不断。谁能想到，幸福里也突然拿证了，最后6幢高层，一共542套房源，面积88-148方，价格还是26500元/㎡。我的同事第一时间给我发消息：幸福里拿证了，资金来不及筹集啊！在前一天，她刚卖了一套房。
这两大红盘，又是一次数一数杭州房票的时刻。或者说，再一次让你感受一下杭州强大的购买力。周围许多人都在准备摇这两个红盘，甚至有人组成了一次七八张房票的「摇号团」，只要是红盘都去摇。
豪宅市场也是一样疯狂。单价7万的御潮府，153套房源，应该会是2800组左右的客户登记。要知道，许多客户在报名登记之前，连售楼处和样板房都没看过，简直冲着融创+滨江的组合，就盲摇。
还有古翠隐秀，最后一次开盘，中签率虽然没有非常低，但相比去年流摇，今年的热度可见一斑了。而且最后一次开盘，两栋最好的楼幢，选房速度非常快，而且户型越大越好卖。其中200方户型100号以内就被选完了。更有趣的是，之前流摇时留下来的个位数的房源，现在要托关系才能买得到。
所以真的一直在感叹：杭州楼市，真神奇啊！
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1200W、改善+学区、御潮府、丹枫四季
@神经蛙
老师您好，预算1200万左右，想在滨江买二手新房改善自住，需要4-5房和学区。另外寰宇天下250多方毛坯怎么样？还有别的推荐吗？
楼先生：总价1200万级，不止滨江，还可以买望江新城、江河汇，从板块来讲，还是要比滨江、奥体更高能些，城市资源也更聚焦。御潮府刚刚登记结束，这个楼盘后续的开盘可以继续关注，你的预算够得上165方和190方，刚好是四房和五房户型。边上有崇文办公，以及K11和瑰丽酒店。从改善角度来讲，望江新城、江河汇可以作为第一梯队的选择。
至于滨江改善，首选还是每天被讨论的那两个新盘，一个是丹枫四季，一个是杭州壹号院，都在你的预算范围内。杭州壹号院估计快了，丹枫四季估计一时半会开不了盘。它们中签率会很低，但还是应该去试一试运气。比如杭州壹号院的225方和267方，都够得着。丹枫四季的话，所有房源都在你的预算，只有几套顶跃除外。从学区来说，丹枫四季更适合。总之，相比寰宇天下，这些新盘还是要更优秀一些。
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南部卧城、桂语朝阳/叠墅、城市红利
@马赛
这是我第三次咨询您了，之前听了您的建议，已在4月份卖出89方明月江南，现自住时代奥城140方。下一步的计划是亚运村一带和嘉品，但又看上了桂语朝阳的叠墅，现在焦虑的是又不想错过亚运村，请问桂语朝阳的叠墅投资加自住合适吗？这一带未来的发展会如何？
楼先生：桂语朝阳的叠墅已经摇了，中签率41.67%。如果已经买到了，也没问题，从自住角度来说，只要自己喜欢就好。毕竟地铁、医院、购物中心都来了，南部卧城今后的发展不用担心。如果没去摇也没关系。从明月江南换到时代奥城，地理位置上，可能感觉不到差别，但要住在南部卧城，应该多多多少还是会有落差的。
另外考虑升值的话，跟亚运村相比，后者光环更多一些。毕竟亚运村是拥江发展的重要部分，虽然目前还是一片大工地，但这里的规划是非常厉害的，而且江对面就是江河汇。换句话说，桂语朝阳这样的叠墅，以后还会有。
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萧山市北、长线持有vs短线换手、换仓
@O₃
你好，萧山市北90方的房子，我是用首套房三成首付买的，想问萧山市北是否适合长线持有？如果短线换手，是否会浪费我的首套房资格？
楼先生：萧山市北今后的发展，也是不用担心的板块之一，它自身处于积极发展的状态，同时能够借助到的周边板块的城市资源也比较丰富，一个是钱江世纪城，另一个是滨江区。今后与这两个板块会更加融合。从板块角度来讲，萧山市北还是比较有前途的，值得长线持有。
除非房子本身的质素不太好，比如楼层、品牌、物业、地铁等等，要是有比较大的短板，那考虑及时「换仓」，也不是不可以。最直接的方式就是对比一下周边那些较好的次新房的价格，看看你的房子处于区域内的哪个档次。
至于短线换手，会不会浪费首套房资格，不是最重要，而是：一方面看看资产的优劣程度，另一方面在限贷的情况下，计算换仓的各种成本，以及在预算内能否换到更好的资产标的。
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投资/置换老破小、及时换仓、不盲摇
@避风港
手里有一套拱宸桥桥东老破小，大概180万左右，金地自在城一套89方加车位410万左右，手里还有150万左右现金，现在考虑卖掉一套去摇号投资，卖老破小资金太少，卖金地自在城，老人又一点舍不得。麻烦给个建议，摇号基本摇400-450W的楼盘。
楼先生：如果一家人的意见都不能统一，那就不要换仓位了。当下最应该避免「跟风和盲摇」，看到身边的人都在摇号，就心痒痒忍不住，这样不好。实际上每个人的情况都不一样，有的是刚需在摇，有的是改善在摇号，有的是非常专业的投资客在摇。总的来讲，如果只是为了换房而换房，大可不必这样折腾。
对于你来讲，如果老人舍不得金地自在城，那就看看老破小吧，如果有机会的话，还是可以换一下仓位的，总价上考虑那些300万左右的房子。只要能换到还有限价红利的新盘，大体上也不会吃亏。但是心态要好一点，限价慢慢在上涨，短期内也不容易套现赚钱。只要长远看，是向往的就可以。
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500W、悦风华/归锦府、博翠碧蓝湾
@周文
新人首问：新杭州人，马上领证结婚了，想购买一套三房两卫的刚需房，现在有点焦虑，到底是摇号还是买带学区的二手房，470-500W的预算，想摇滨江的御滨府，或者城东的几个新楼盘，交付两年等待值得吗？二手房的话，就看滨江玲珑府或者世纪城一带的次新房，请问这些区域学区怎么样？
楼先生：御滨府可以先关注着，他的价格是明确的，49200元/㎡，但由于小户型，总价比较亲民。另外这个楼盘是滨江出品，以及还有滨江区的优势，自住可以考虑。至于城东新城的楼盘，就得看你对学区是不是讲究，毕竟整个城东，都没什么特别好的学区，而且一方面期房无法承诺学区，另一方面很多也都是新建的学校，好不好有待时间检验。
如果对学区能够放低一些要求，就在城东一带挑一挑，像归锦府、悦风华、花语天境这些选项，单价46500元/㎡，基本可以买到四房，加上离地铁口很近，相对来说还是符合你的要求的。除了城东新城，还可以去艮北选，单价要实惠6000元/㎡，棠玥湾、博翠碧蓝湾可以列为重要关注对象。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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