半年不到卖地超千亿，二手房涨涨涨 | 楼先生问答NO.517
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
我们对杭州楼市始终有一点担忧。
原因大家都知道，外部环境太诡谲多变。疫情发生以来，我们一直在说：如果楼市是不温不火，反倒让人放心。而现在楼市火得不行，却不让劝人All in。
每次有朋友问我：现在值不值得投资？我总会在最后加一句：少用点杠杆，留好足够的现金。
但事实上，大家都感知到了这种市场转热的推背感，很多人在这一波「入夏转热」的行情中，还是蹭蹭蹭上车了。别的证据就不说了，去看看：多少去年没有摇号的楼盘，都开始摇起来了。
这种推背感来自土地市场和二手房市场：
一，土地。随着昨天杭州余杭区四宗涉宅用地出让，今年杭州卖地已经突破1000亿元大关。从土地市场上可以看到（1）高溢价率还是常态，拼到自持也不少；（2）不少板块限价跳涨。
二，二手房成交。4月二手房集中爆发，共成交10232套，日均成交超300套，是近23个月以来新高。再看个时间：上周杭州二手房成交2904套，是近两年来「周成交」套数新高。
三，二手房和新房价格。国家统计局数据显示，4月杭州新房价格环比上涨0.9%，同比上涨5.2%。二手房价格环比上涨1%，同比上涨3.2%。尤其二手房环比涨幅扩大到11个月以来新高。
四，明星二手房的价格。天价成交的法拍房就像一颗颗深水炸弹，对市场情绪触动极大，比如翡翠海岸197.39方拍出1956万的总价，直接拉动了望江新城的摇号热度。
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现金300W、未来科技城核心区、自住+投资
@波波
请问老师，在未来科技城上班，未婚， 想买套房，现金300万。自住兼顾投资保值增值，以后置换。有没有推荐楼盘？西溪公馆，天空之城，富力中心，如何排序？还有哪些楼盘可以考虑？谢谢。
楼先生：这三个楼盘根本不是排序的问题，而是能不能摇得到。在未来科技城核心区域，这三个楼盘都属于第一梯队的选项。如果总价五六百万，可以选择富力中心，它的户型会更大一些，如果想要控制总价，西溪公馆因为毛坯，单价会更划算些，你全款买都够了。
至于天空之城，还是认为它是目前未来科技城的头部楼盘，它的内部和外部资源都很丰富。接下来几年杭州会流行一种新物种——未来社区。从业态上来讲，天空之城这样的趋势优势。一定要排序，天空之城排在西溪公馆、富力中心前面。纯投资的话，西溪公馆也可以优先第一，明年就可以交付。
其它的选择，往未来科技城外面一点也有的选，一个杭语蓝庭，一个凤玺云著，单价3万内，只不过中签率也很低。这两个楼盘目前看不是很核心区，但以后也会享受到未来科技城的发展红利。
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900W/自住改善、望江新城、申花大关文教
@lucky
我们现住申花壹号院89方，刚卖了老破小学区，腾出1张房票，想要改善自住和投资，预算900万以内，宝宝2岁，我在武林门和滨江上班，老公在西湖景区和三墩上班，有好的楼盘推荐吗？
楼先生：大致上有两个方案可以推荐给你。第一个方案，等一等望江新城的御潮府，马上就要拿证了，它的单价是7万左右，起步户型120多方。望江新城的城市资源非常集中，会K11、瑰丽酒店，教育资源也是高起点。
第二个方案，可以更多关照到你老公的通勤，那就选择申花、大关以及文教区一带，有很多楼盘可以选，有申花的养云静舍、九龙仓天荟，有大关的杭源里，还有文教区的锦绣公馆等等，价格5万4到5万8左右，900万可以买到很宽绰的改善户型了。
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1000万/自住+投资、之江/叠墅、珊瑚世纪
@Liu
老师，我老公看中了祥生云镜和仁恒珊瑚世纪2个楼盘的叠排，考虑自住和升值，之江板块前景怎么样，值得购买吗？作为投资升值的空间来说，这两个楼盘哪个更好，之江板块值得投资购入吗？
楼先生：从地理位置上来讲，这两个楼盘没有本质差别，周边的地铁、商业以及教育资源，都能打个平手。但从产品和品牌角度来讲，还是珊瑚世纪要有优势些，尤其仁恒在会所营造这个方面，颇有好感度。非要对比的话，珊瑚世纪略胜一点点。
但话说回来，作为投资，具体有两个「不是」，第一个之江不是投资升值选项的第一梯队，第二个近千万的叠墅也不是最佳选择。结合这两点来讲，1000万的预算，同样都得摇号碰运气，为什么不去试一试滨江、奥体一带的新盘？总之，之江的叠墅自住很好，投资不是不可以，但可以有其它选择。
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陶然里/之江板块、不限购、市区养老样本
@Emily
老师好，手头没有房票了，把城北一套老旧小的房子卖掉，买蓝城陶然里的养老房子合适吗？谢谢。
楼先生：没有合不合适，而是想不想的问题。陶然里不是普通造起来卖掉就完事的房子。它是养老性质的房子，后续有一系列的理想和服务。它给出了一个全新的方向：楼盘里配置很多养老的设施和服务，然后让养老留在市区里。
这个楼盘是蓝城在宋卫平先生倡导下的一次实践，如果有这方面的需求，当然可以考虑。但纯粹冲着投资，可能就要打一个问号。这样的房子，在二手房市场中不会有很广泛的受众面。如果把老破小置换一下，能腾出房票，建议还是买个正常的住宅。如果还是腾不出，反正都一样，就拿着老房子出租吧。
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自住+投资、城东新城vs艮北、6000元价差
@小羽
老师您好，自住兼投资，请问艮北的云悦湾118方和城东的悦风华97方，怎么选？
楼先生：从城市资源来讲，目前还是城东新城更高级一些，也更集中一些，购物中心、会展中心、医院、地铁等等，还是要比艮北齐全。如果你对各种配套的距离，非常敏感，买城东新城的小户型也可以。从目前看，城东新城还是要比艮北更高一个档次。
至于艮北的优势在于：一个4万的价格，相比城东新城，有6000元的价差；另一个是发展预期，随着钱江新城二期的明确，艮北与钱江新城2.0就隔着一条艮山东路。此外，城东新城板块内的资源，住在艮北开车过去也能用上。总之，自住的话，看你自己喜欢，投资的话，多考虑6000元的价差呗。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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