今年法拍房很火：能不能试试，要注意什么？| 楼先生问答NO.515
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
前天武林壹号成交了一套法拍房，332.89㎡，2014年上市售价2389.52万，毛坯单价68330元/㎡。这次起拍价2200万。然后经过24个小时竞拍，最终成交总价2960元/㎡，单价8.89万/㎡。
对于当年的“浙江第一豪宅”，这个价格不算贵吧？现在看看，都卖不过钱江新城的后起之秀们了。
与此同时，昨天翡翠海岸第一套法拍房来了，当时新房总价含车位1460万，197.37㎡，单价约7.4万/㎡。这次起拍价1191万，6.03万/㎡。消息甫一出来，富人们都已经摩拳擦掌、蠢蠢欲动了。
数据统计：4月杭州市区共拍卖了113套。在116次拍卖中，有41套房源价格超出评估价，溢价率35.34%，成交价在1000万以上的房源有6套。4月拍卖中只有8套房源流拍，而且其中3套二次拍卖都成功拍出了。
这两年，法拍房很火，而且有越来越火的趋势。
一，经济波动大，这些豪宅主人们起起落落，最令人津津乐道的还是江南里的女股神。尤其今年，可能到了下半年，「经济疫情」会暴露出来。
二，在楼市这个财富场里，有人不小心楼塌了，有人还在想起高楼，更何况是杭州这座频频走出独立行情的城市，场外还有无数没有房票的人，都在找机会上车杭州。
三，跟前几年不一样，这两年法拍房真正捡漏的机会很少，我们看到这样的现象：第一次拍卖是流拍了，第二次再拍卖时成交价远远超过评估价。相比限价的新房市场，法拍房更容易不理性。
四，法拍房跟直系亲属赠予一样，都不用购房资格即可完成。这算是限购的一个小小漏洞。
五，对于法拍房，心态上佛系一点，能不能买到心仪的房源，很大一部分是运气成分。法拍房值不值得买，除了房子本身条件之外，关键还是看价格，自己要设定一个不可逾越的心理底价，一旦超出了就要果断放弃，不要硬拼。
六，法拍房或多或少有些纠纷，但其实不用担心，只要先前问题都解决妥善了，法拍后的房源，跟普通商品房是一样的，对今后再交易不会造成影响。
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500W首套/婚房、艮北/城东新城/金沙湖
@泓舟
关注您很长时间了。现在手头有300万左右现金，首套房，总价考虑500万左右。想买套婚房，我在临平上班，女朋友工作在嘉里中心附近。之前一直在关注艮北，不知道除了艮北之外还有没有其他的新房推荐？交通、学区是首选，谢谢老师。
楼先生：大方向上往城东去选，无非想偏向哪一方更多一些。如果要折中考虑的话，艮北是一个合适的选择。从交通上来讲，都会比较顺畅。至于学区的话，只能说后续可以期待。毕竟艮北的城市资源正在处于兑现阶段。在艮北一带，选择也比较多，有的户型不错，有的离地铁近，也有在品质上更有优势。
至于其它推荐，一个方向可以往城东新城，地铁线路更加密集，城市资源也更聚焦一些。500万的总价可以买小户型，接下来悦风华、归锦府都会有，基本贴着你的预算。另一个方向，可以直接买到金沙湖板块，今年会有两个好项目，一个是绿城春风金沙，一个是融创金沙湖项目，限价3.75万。
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400W、未来科技城、展望/保利云上
@小郑
我想投资90方左右的房子，总价在400万多点没关系，最好周边配套齐全，房产公司口碑过硬，最好周边二手房有比较大的倒挂价格，请推荐一二。谢谢。
楼先生：推荐是有值得推荐的楼盘，只不过这些房子可不一定属于你。只要是一二手房价格有明显倒挂的新盘，现在没有一个是好摇的，而且越卖到后面，中签率越低。但是既然是用来投资，虽然这些房子不是你想买，就能买得到，也还是应该去搏一把运气。
400万左右的预算，未来科技城可以多留意一下，主要两个楼盘是红盘，一个是天空之城，一个是还没开盘的西溪公馆，据说6月开。另外可以看的是勾庄，这里的热度会持续很长时间，现在是2.9万，之后限价会卖到3.05万，目前还有幸福里2.65万，密切留意吧。
其它的选择，关注度比较高的还有江南岸的萧山市北板块，有比较多的楼盘能选，相对来说，400万级的选择里，这个板块的发展潜力比较值得期待。你可以先关注拥涛府，后面还有保利云上、融信展望这些，家门口就有地铁口。
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800-900W/学区、丹枫四季院、御潮府
@良良良笑
老师你好，卖掉学区房加手头闲钱，预算800-900W，想买一套自住，偏向钱江新城和滨江，在丹枫四季大概率摇不到的情况下，还有什么选择？都会森林这个楼盘靠近江河汇，为什么没什么人买？
楼先生：都会森林不是没人买，只是不需要摇号。从开盘到现在，虽然不是什么摇号红盘，但卖得也还算挺好的，总价可控的房源，也快卖完了，现在在卖的房源总价高了，去化也相对就慢下来，加上这个总价段，全城可选的楼盘又实在太多。接下来江河汇、钱江新城二期都马不停蹄地赶来，价值感会更好一些。
对于很多人来讲，当然不一定要作为首选。相比之下，丹枫四季的诱惑力就更大了，听说已经有四五千组报名了，人才家庭意向报名都超过房源了。只能说每次开盘都去摇一下，重在参与，试试运气。其它的选择，这个月还有御潮府可以买，望江新城会有一个很厉害的公办小学。
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300W、萧山科技城、融信荣望/小户型
@wyy
你好，请教一下300万的预算，在萧山买哪个片区，升值空间比较大？另外同时也帮我推荐一下楼盘吧，谢谢。
楼先生：300万买萧山区域，主要也就三个板块可以看：一个南部新城，一个新街板块，还有一个萧山科技城。相对来讲，目前状态比较好的是南部新城，原本就是萧山的老城区，生活配套都比较齐备了，有融望之城和九章赋可以选。
新街的话，也有两个楼盘可以选，一个保利的欣品华庭，一个中铁诺德的雅逸府，预估价格也差不多的，它们边上就有地铁口——这一点是上面两个楼盘不具备的。此外，萧山科技城也是3万不到的价格，今年有融信的荣望，优势是小户型多，预计六月份亮相。
这三个板块限价红利都不是很多，倒挂也不很明显。从投资角度考虑，还真不好说。如果是相对短波操作，南部新城可以多看看，长远看，萧山科技城会更有想象力，毕竟它就是拥江发展的组成部分。
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800W、奥体核心区域、未来科技城1.0
@若饭
手上有500W现金，最高可接受总价800万左右，纯投资，请问：滨江拥涛府、滨江御虹府、滨江君品名邸、丹枫四季，以及未来科技城的富力中心、天空之城2期高层或洋房；城北的运河云庄，以上这些楼盘是否全部都可以闭眼摇？如果一定要按最具投资价值排序应该怎么排？另外是否还有值得一摇的楼盘。
楼先生：御虹府最后一次登记昨天截止了。纯投资的话，这些楼盘里面，应该是拥涛府、御虹府稍微弱些。当然，拥涛府和御虹府都很难买，也很值得买。相对而言，其它几个楼盘更诱人。比如君品属于奥体最核心地段的楼盘，丹枫四季就更不用说了，几乎每个购房群里都会讨论它，未来科技城和北部新城的板块能级又摆在那里。
如果一定要投资价值排序，丹枫四季可以排在第一名，这个楼盘有可能会创下一些记录；其次是天空之城，它有一点点未来社区的样子；然后，君品和富力中心其实可以不相上下，只不过现在奥体的光环更多一些；最后运河云庄性价比也很高，只不过800万的预算，用一张房票买它，有点可惜。
此外值得一摇的楼盘，也还有很多。800万左右的预算，很多人还是会把摇号精力放在江南岸，滨江、奥体及亚运村，这里有七八千套房子，够让你摇上一整年。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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