房地产税、打击高房价，以及房价的终极问题 | 楼先生问答NO.511
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还是聊一下深圳。五一节前，深圳市住建局局长在采访时谈到了深圳楼市——
1、对房价上涨不是没有考虑；2、想通过标本兼治、精准施策的方法解决房价问题；3、不是没有手段，准备了很多手段；4、比如对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，比如对持有环节可以考虑房地产税。
在这段话里，要明白两点：一，房地产政策工具箱里，仍有大量打击高房价的办法，局长随便举个例子，就能抑制高房价。二，房地产税又被提及了，而且注意，这是大半年来，第一次有官员公开提及。
关于房地产税和房产税，大家多有混淆——前者跟后者完全不同概念，而房地产税最早于2013年提出，过了四年后，到了2017年仍没有提请审议的安排。
直到2018年9月，十三届全国人大常委立法规划，才将房地产税立法列为第一类立法项目，并明确2023年3月之前完成。但迄今为止，房地产税立法没有任何实质性进展。也就是说，未完成立法前，谁也没权力开征房地产税。
假期里看了一本书《债务与魔鬼》，里面谈到了房地产：一，随着房价上升，房地产在财富中的重要性不断上升；二，信息和通信技术发展越快，房地产和土地的重要价值越突显；三，随着生活水平提高，房价就越涨；四，量化宽松，富人受益，贫富差距拉大；五，中国经济仍有持续增长空间；六，房价问题最终是社会贫富差距的问题。
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200W、滨江工作、德信时光之宸/阅杭
@张艺鹏
老师您好，预算200W左右，在滨江工作，首套房，五年内无学区需求。有什么推荐的区域或楼盘可供选择？现在买二手房合适还是新房？现在在看大江东和空港城，这两板块哪个更适合自住？
楼先生：还是新房合适一些，如果新盘都试过了，还是摇不到，再回过头看二手房好了。现在看看200W左右的预算能买哪里的房子，在滨江工作，一个重要方向是富阳银湖、高桥板块，相对来讲，高桥选择多一些，又有地铁、购物中心加持。
还有萧山南面，戴村浦阳也可以考虑，这里的城市开发程度还不够，但戴村一带，接下来会有银泰，时代高架延伸段也会到这儿，过几年会发现还挺适合居住的。你可以重点留意的德信的时光之宸，均价16100元/㎡，精装交付。
至于往东面过去的大江东和空港新城，可以先摇一下大江东，地铁和购物中心都在家门口了，跟高桥一样，生活便利性更好。在大江东，撇开中签率的话，融创城第一，星央悦府第二。如果这两个也不行，那就再去摇空港新城，德信在这个板块的第三个楼盘也来了，叫阅杭。
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300W、高层次人才摇号、未来科技城
@郑恬
你好，请问德信的运河云庄怎么样？博士毕业后在西湖区浙大紫金港校区附近工作，刚需，婚房用，预算300W左右。
楼先生：运河云庄所在的是北部新城的核心区域，发展是挺好的。加上又是大家和德信两家本土房企操盘，品质上也是一种保证。这个楼盘就是这样：地段、价格和品牌都有很大的优势，但你不一定买得到。不管怎么样，喜欢就去摇吧，摇不到再说，勾庄一带还有沁澜，也是2万9，再往后面，星创和万科都还有项目，无非价格会涨1500元/㎡。
另一个同样总价范围内，还可以看看三墩北、良渚，如果未来科技城也可以撑一撑预算，那将是更好的方案。毕竟在城西一带工作，未来科技城一定是第一梯队的选择，比如天空之城的高层，300来万，也可以试一试运气，还有西溪公馆，也符合你的预算。
现在杭州针对高层次人才出台了摇号优先的政策，可以对照一下自己是否符合所谓的人才标准，如果是的话，那太好了，可以利用倾斜政策。目前看，中签率还高的。
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杭州价格红线/6.98万、御潮府、杭州壹号院
@M
老师好，最近在看改善的投资盘，目前心仪的有丹枫四季和杭州壹号院，御潮府虽然有学区+k11加分，但周边是老破小以及铁路，有点纠结，不知道升值空间是否客可观？御潮府值不值得摇？另外江河汇有性价比高的投资盘推荐吗？
楼先生：短期内考虑升值潜力的话，还是选择江南岸的新盘比较好。杭州新房价格天花板就是6.98万，一时半会比较难突破，只要这一条价格红线在，上涨比例会稍微弱些。而江南岸的新盘，在拥江发展、两岸同辉的预期之下，最大的优势就是价格便宜，像杭州壹号院这样的房子，等到二手房之后，一定是看齐柳岸晓风、滨江金茂府这类次新房的价格。
所以，买丹枫四季院、杭州壹号院，以及亚运村也好，买的都是还比较明确的今后的升值空间，买御潮府或者江河汇，买的是杭州金字塔尖的那些房子，以及周边高能的城市资源，实际上就是买的它的绝对值。此外，江河汇在售的楼盘都会森林、凤起钱潮，也都不算贵，钱江新城二期明确了，后面也会有发展。
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艮北新城、棠玥湾/117方小户型、纯投资
@圈圈
2016年买了滨康路地铁站旁边的阳光城上府89方3房，纯投资，当时投入很少。本人不在杭州，但社保一直交在杭州，现在考虑要不要卖掉换到艮北的中南棠玥湾，销售说那边潜力大，靠钱江新城2.0巴拉巴拉，但高层4万，洋房4万7，要买的话，我还得凑点首付才够，纯投资的话，可以换吗？
楼先生：从区域发展层面来讲，艮北新城的竞争力更好些，接下来江河汇、钱江新城2.0，对艮北新城都是很直接的利好。销售说艮北潜力大，也没有忽悠你。一方面，短时间上府的也不会有很大的涨幅，另一方面艮北还是有一些限价红利的。
当然纯投资的话，可以考虑艮北4万的高层，棠玥湾有比较难得的117方小户型，不论是自住，还是投资，都是合适的。至于4万7的洋房，自住当然很舒服，中南在户型上也比较拿手，但到了这个总价段，就不是投资的第一梯队了。毕竟4万7的价格，从升值潜力看，可以买奥体、亚运村之类，那边的更光环更多，也更耀眼。
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600W左右、申花现房/养云静舍、祥符
@灿灿
工作在三墩-三坝这块，小孩两周岁，目前一套郊区房子自住，离工作地较远，如果卖掉手头有350万，能买总价600W左右。1.该不该卖了去摇新房子，还是买二手房合适？主要想买新房，但现在热盘都是摇号，担心卖了反而买不到房，或者期间房价上涨，那就得不偿失。2.有推荐的新盘吗？
楼先生：房价基本不会跳涨，最多挤牙膏，一方面经济形势有点严峻，房价要大涨也挺难；另一方面，中央又强调了房住不炒，房地产要平稳发展，加上杭州限价也很难突破，所以放心吧，留给你换房的时间足够了。退一万步讲，新房都摇不到或不满意，还有一大堆二手房可以选，不存在踏空的风险。
600W左右的总价，不管新房还是二手房，其实能选的房子还挺多，既然想买新房，就先看新盘好了。如果预算稍微可以撑一撑，盯牢养云静舍吧，精装现房，买了很快就可以住上，单价大概率5万4，贴合你的预算。
想要面积买得大一些，往祥符板块也能选，而且不难买，比如祥宸府、大运桥西府、和宁文华府这类楼盘，相比申花，区域上要弱一些，但价格也实惠很多：高层3万6，小高层3万9内，洋房4万出头，那一带可能倒挂不是很多了，但相比周边的二手房，产品还是进步了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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